Zakup mieszkania z ogródkiem to propozycja wielu deweloperów. Warto jednak wiedzieć, że istnieją prawne możliwości utraty prawa do korzystania z gruntu przy mieszkaniu nawet, jeśli prawo to wynika z aktu notarialnego.
Kto jest właścicielem ogródka?
Z reguły właściciel lokalu nie staje się również właścicielem części gruntu stanowiącej jego ogródek, a otrzymuje ten kawałek nieruchomości do tzw. wyłącznego korzystania. To oznacza, że ogródek jest częścią wspólną nieruchomości.
Zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości wynikają z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którą właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Prawo to może być ograniczone właśnie poprzez zawarcie umowy dotyczącej tzw. podziału quoad usum (czyli właśnie podziału do korzystania)
Czy oddanie części nieruchomości do korzystania przekracza zwykły zarząd?
Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa w granicach swej autonomii może oddać część nieruchomości wspólnej do używania innej osobie, czy nawet zbyć ją, jeżeli przysporzy to jej korzyści majątkowych oraz nie utrudni właścicielom lokali korzystania z nieruchomości wspólnej. Dominuje stanowisko, że zgoda na zawarcie umowy przeznaczającej część nieruchomości do wyłącznego korzystania przekracza zakres zwykłego zarządu, tj. nie może być podejmowana większością głosów. Jednak należy podkreślić, że pojawiają się także stanowiska przeciwne.
Trzeba zwrócić uwagę na uchwałę Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2009 r., sygn. akt III CSK 325/09, w której wskazano, że w sytuacji gdy właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali, ponieważ z istoty swej ma on charakter tymczasowy.
Możliwość wypowiedzenia umowy
Umowa o podział może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. W pierwszym przypadku podział quoad usum ustanie z nadejściem terminu końcowego. W drugim przypadku, pojawia się interpretacja, zgodnie z którą umowa o podział quoad usum (jako umowa o świadczenie ciągłe) może zostać wypowiedziana.
Najnowsze orzecznictwo SN, w którym wskazano, że przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 kodeksu cywilnego (postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r., III CZP 18/22).
Niniejszy artykuł stanowi formę porady prawnej pro bono i ma na celu edukację prawną obywateli RP. Artykuł ten nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego. Czytelniku, pamiętaj, że artykuł ten nie zastąpi standardowej porady prawnej. W przypadku pojawienia się problemu prawnego o podobnym charakterze lub z innej dziedziny prawa zapraszamy do skorzystania z naszych usług prawnych.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
Porady prawne mogą być udzielane online na terenie całej Polski, w tym na terenie Warszawy, Warszawy Praga-Południe, Koszalina, Mielna i Kołobrzegu.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.
Podstawa prawna: