Podatek od nieruchomości za miejsce postojowe w garażu podziemnym nadal może budzić spory, mimo że od 1 stycznia 2025 r. ustawodawca obniżył stawkę dla garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Najnowszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu pokazuje, że niższa stawka nie oznacza automatycznie niższej podstawy opodatkowania. Fiskus może liczyć podatek nie od faktycznie zajmowanego miejsca postojowego, lecz od udziału w całym garażu.
Nowe przepisy od 2025 r. rozwiązały tylko część problemu
Od 1 stycznia 2025 r. w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych obowiązuje art. 1a ust. 2c, zgodnie z którym: „Za część mieszkalną budynku mieszkalnego uznaje się także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku”. Oznacza to, że garaż znajdujący się w budynku mieszkalnym, o ile nie jest zajęty na działalność gospodarczą, korzysta ze stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części.
W 2025 r. maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych wynosiła 1,19 zł za 1 m² powierzchni użytkowej, natomiast dla budynków „pozostałych” 11,48 zł. W 2026 r. górna stawka dla budynków mieszkalnych wzrosła do 1,25 zł, a dla budynków pozostałych do 12,00 zł.
Zmiana była reakcją na wcześniejszy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 18 października 2023 r., sygn. SK 23/19. TK zakwestionował różnicowanie stawek podatku od garażu w budynku mieszkalnym w zależności od tego, czy garaż stanowił odrębną własność. Trybunał uznał, że przepisy w tym zakresie naruszały art. 84 w związku z art. 217 Konstytucji RP, czyli zasadę ustawowej i dostatecznie określonej regulacji danin publicznych.
Problem jednak nie zniknął całkowicie. Zmieniła się stawka, ale nie zawsze zmienił się sposób ustalania powierzchni, od której podatek jest naliczany.
Ważny wyrok WSA we Wrocławiu: liczy się udział, nie samo miejsce
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 5 maja 2026 r., sygn. I SA/Wr 614/25, oddalił skargę podatników dotyczącą podatku od nieruchomości za 2025 r. Sprawa dotyczyła dwóch miejsc postojowych w garażu podziemnym budynku mieszkalnego. Podatnicy twierdzili, że powinni płacić podatek wyłącznie od powierzchni faktycznie zajmowanej przez ich miejsca postojowe. Organ podatkowy przyjął jednak, że podstawą opodatkowania jest powierzchnia odpowiadająca ich udziałowi w całym lokalu garażowym. Wyrok jest nieprawomocny.
Sąd wskazał zasadniczą tezę:
„Podział quoad usum nie wywołuje skutków w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a tym samym nie wyłącza zastosowania art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych”.
Oznacza to, że umowne przyznanie właścicielowi prawa wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego nie przesądza jeszcze, że podatek ma być liczony tylko od tej fizycznie wyznaczonej powierzchni. Quoad usum reguluje sposób korzystania z rzeczy wspólnej, ale nie zmienia samego prawa własności ani udziałów współwłaścicieli.
Dlaczego podatnicy przegrali?
W spornej sprawie garaż był jednym lokalem niemieszkalnym, objętym jedną księgą wieczystą. Podatnicy mieli udział w tym garażu, a w akcie notarialnym wskazano jedynie miejsca postojowe przeznaczone do ich wyłącznego korzystania. Organ podatkowy uznał więc, że podstawą podatku powinna być powierzchnia wynikająca z udziału w całym lokalu garażowym, a nie powierzchnia samych miejsc postojowych.
WSA zaakceptował ten sposób rozumowania. Sąd podkreślił, że czym innym jest współwłasność w częściach ułamkowych, a czym innym faktyczne wykonywanie tego prawa. Właściciel miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym często nie jest właścicielem „prostokąta na posadzce”, lecz współwłaścicielem udziału w całym lokalu garażowym. To fundamentalna różnica prawna.
W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której podatnik może korzystać z miejsca o powierzchni np. 14–15 m², ale podatek może zostać naliczony od większej powierzchni odpowiadającej jego udziałowi w całym garażu, obejmującym również przejazdy, powierzchnie manewrowe i inne części funkcjonalne.
Ewidencja gruntów i budynków ma kluczowe znaczenie
WSA przypomniał, że dane z ewidencji gruntów i budynków mają zasadnicze znaczenie dla wymiaru podatku od nieruchomości. Organ podatkowy nie może w zwykłym postępowaniu podatkowym samodzielnie „poprawić” danych ewidencyjnych, zastąpić ich zapisami z aktu notarialnego albo faktycznym sposobem korzystania z garażu.
Sąd powołał również utrwaloną linię orzeczniczą NSA, w tym wyroki: NSA z 29 września 2015 r., sygn. II FSK 2027/13; NSA z 13 stycznia 2010 r., sygn. II FSK 1243/08; NSA z 30 czerwca 2009 r., sygn. II FSK 1410/07; NSA z 18 grudnia 2025 r., sygn. III FSK 751/25; NSA z 29 sierpnia 2023 r., sygn. III FSK 2262/21. Główna teza tej linii jest prosta: ewidencja gruntów i budynków jako rejestr publiczny wiąże organ podatkowy, a jej zmiana powinna nastąpić w odrębnym trybie, przed właściwym organem ewidencyjnym.
To jest bardzo ważne praktycznie. Jeżeli podatnik uważa, że powierzchnia albo dane dotyczące garażu są błędne, spór z gminą w sprawie podatku może nie wystarczyć. Trzeba rozważyć działania w zakresie sprostowania lub aktualizacji danych ewidencyjnych.
Niższa stawka tak, ale podstawa może być większa
Od 2025 r. garaż w budynku mieszkalnym korzysta ze stawki mieszkalnej, ale WSA wyraźnie oddzielił dwie kwestie: stawkę podatku i podstawę opodatkowania. Art. 1a ust. 2c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wpływa na kwalifikację garażu jako części mieszkalnej budynku mieszkalnego, ale nie przesądza, że podstawą podatku ma być powierzchnia konkretnego miejsca postojowego.
Podstawą opodatkowania dla budynków lub ich części jest powierzchnia użytkowa. Wynika to z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W przypadku współwłasności udziałowej garażu wielostanowiskowego organ może więc ustalić powierzchnię przypadającą na podatnika według udziału w lokalu garażowym.
Co powinien zrobić właściciel miejsca postojowego?
Właściciel mieszkania i miejsca postojowego powinien sprawdzić przede wszystkim: decyzję podatkową, akt notarialny, księgę wieczystą garażu, udział w lokalu garażowym, dane w ewidencji gruntów i budynków oraz sposób opisania miejsca postojowego. Jeżeli miejsce postojowe jest jedynie elementem podziału quoad usum, a podatnik ma udział w całym garażu, organ podatkowy może przyjąć powierzchnię wynikającą z udziału.
Jeżeli decyzja podatkowa wydaje się błędna, należy działać szybko. W praktyce trzeba ustalić, czy problem dotyczy samej stawki, podstawy opodatkowania, błędnego udziału, nieprawidłowej powierzchni ujawnionej w ewidencji, czy też wadliwej interpretacji aktu notarialnego. Każdy z tych problemów wymaga innej reakcji.
Spór o garaże jeszcze się nie skończył
W Trybunale Konstytucyjnym znajduje się kolejna sprawa dotycząca opodatkowania garaży — K 3/25, zainicjowana przez Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego. Wniosek dotyczy zróżnicowania podatku od pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania pojazdów w zależności od tego, czy znajdują się w budynku mieszkalnym, czy w budynku pozostałym albo jego części.
To pokazuje, że ustawodawca po wyroku TK SK 23/19 usunął jeden problem, ale nie zakończył wszystkich sporów. Nadal istnieją różnice między garażem w budynku mieszkalnym, garażem wolnostojącym, miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym oraz udziałem w lokalu garażowym.
Wniosek dla właścicieli mieszkań
Wyrok WSA we Wrocławiu z 5 maja 2026 r., sygn. I SA/Wr 614/25, jest istotny dla tysięcy właścicieli miejsc postojowych w blokach. Pokazuje, że korzystna stawka podatku od garażu nie oznacza automatycznie, że podatek będzie liczony tylko od fizycznej powierzchni zajmowanej przez samochód.
Najważniejsza zasada brzmi: jeżeli garaż jest jednym lokalem, a właściciel ma udział w całym garażu, podatek może być liczony od powierzchni odpowiadającej udziałowi, a nie od samego miejsca postojowego. Umowny podział do korzystania quoad usum nie zmienia podstawy opodatkowania. Lex specialis derogat legi generali, ale tylko wtedy, gdy szczególna regulacja rzeczywiście odnosi się do danego elementu sporu. W tej sprawie przepis o stawce mieszkalnej nie zmienił zasad obliczania podstawy podatku.
Dla podatników oznacza to jedno: nie wystarczy patrzeć na metry zaznaczone na posadzce garażu. Trzeba sprawdzić udział, ewidencję i sposób prawnego wyodrębnienia garażu. Vigilantibus iura scripta sunt — prawa są pisane dla czuwających.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.