Zadatek, zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jest instytucją prawa cywilnego. Gdy zostaje nadany w trakcie zawierania umowy, stanowi gwarancję, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek. Jeśli osoba dająca zadatek otrzymała go od strony drugiej, może nawet żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zadatek i zaliczka często bywają mylone zarówno w obrocie gospodarczym, jak i wśród osób fizycznych niebędących przedsiębiorcami. Brak rozróżnienia między tymi dwiema instytucjami może prowadzić do niekorzystnych konsekwencji finansowych, niezależnie od tego, czy wręczamy czy otrzymujemy kwotę lub rzecz jako część zapłaty umówionej całości.
Funkcje zadatku
Funkcje zadatku obejmują gwarancję wykonania umowy, funkcję dyscyplinującą oraz funkcję zbliżoną do odszkodowania. Gwarancja po stronie osoby przyjmującej zadatek zapewnia pewność otrzymania umówionego świadczenia od kontrahenta, który dał zadatek, oraz możliwość zatrzymania zadatku, jeśli osoba ta nie wypełni swoich zobowiązań w ramach umowy.
Gwarancja po stronie osoby dającej zadatek polega na zapewnieniu wykonania umowy przez kontrahenta przyjmującego zadatek, a następnie zaliczeniu zadatku w poczet zapłaty całego świadczenia. W przypadku niezrealizowania umowy przez osobę przyjmującą zadatek, dający zadatek ma prawo żądać od niej sumy równoważnej dwukrotności zadatku.
Funkcja dyscyplinująca wyraża się w przyspieszeniu działań strony umowy, która opóźnia jej finalizację. Zadatek może również stanowić substytut odszkodowania. W sytuacji niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może wybrać między roszczeniem o zwrot zadatku lub jego podwójnej wartości albo roszczeniem o odszkodowanie na ogólnych zasadach (art. 471 KC). W drugim przypadku wysokość odszkodowania nie jest ograniczona do wartości zadatku lub jego dwukrotnej sumy.
Zaliczka
W odróżnieniu od zadatku, zaliczka nie jest uregulowana w Kodeksie cywilnym i może obejmować jedynie środki finansowe. Zaliczka nie pełni funkcji gwarancyjnej i służy jedynie jako zaliczenie wpłaconej kwoty na poczet umówionej całkowitej zapłaty. W przypadku niewykonania umowy przez którąkolwiek stronę, zaliczka podlega zwrotowi.
Co może być przedmiotem zadatku?
Przedmiotem zadatku najczęściej jest określona suma pieniężna, ale przepisy prawa cywilnego nie wykluczają możliwości wręczenia rzeczy lub prawa jako zadatku. W takim przypadku mogą pojawić się trudności, jeśli umowa nie zostanie zrealizowana, na przykład w przypadku nieudanej umowy sprzedaży. Osoba wręczająca zadatek może wtedy skorzystać z prawa do żądania podwójnej wartości wręczonego zadatku.
Kiedy wręczamy zadatek?
Zadatek powinien być wręczony wraz z zawarciem umowy, chyba że strony umowy postanowią inaczej w jej treści. Wręczenie zadatku przed lub po zawarciu umowy nie ma skutków prawnych związanych z zadatkiem, chyba że jest to wyraźnie określone w umowie. W przeciwnym razie mówimy o zaliczce.
Jaka powinna być wysokość zadatku?
Wysokość zadatku nie jest określona w przepisach prawa. Zwyczajowo przyjęło się, że stanowi on zwykle od 10% do 40% wartości umowy lub końcowego świadczenia. Jednak czasem zadatek może wynosić około 80%.
Zatrzymanie zadatku, żądanie jego zwrotu lub żądanie podwójnej wartości zadatku zależy od okoliczności. Zadatek może być zatrzymany tylko w przypadku, gdy osoba wręczająca go złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Natomiast obowiązek zwrotu zadatku pojawia się w przypadku rozwiązania umowy przez strony lub niewykonania umowy, czyli gdy umowa nie zostaje zrealizowana z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub obie strony ponoszą odpowiedzialność. Możliwość żądania podwójnej wartości zadatku ma osoba, która go wręczyła, jeśli osoba, która go przyjęła, złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Kiedy przedawnia się roszczenia dotyczące zadatku?
Roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się zgodnie z art. 394 KC. Dla umów związanych z działalnością gospodarczą, przedawnienie wynosi 3 lata od końca roku, w którym odstąpiono od umowy. Dla pozostałych umów, w tym umów zawieranych przez osoby fizyczne, przedawnienie wynosi 6 lat od końca roku, w którym odstąpiono od umowy.
Podsumowanie
Zadatek jest instytucję prawną, której rola sprowadza się do ochrony interesu strony umowy w razie jej niewykonania przez drugą. W przypadku zadatku niewykonanie umowy rodzi konsekwencje majątkowe. Inaczej jest w przypadku zaliczki. Wręczenie zaliczki nie powoduje negatywnych konsekwencji majątkowych dla strony niezaineresowanej finalizacją umowy gdyż zaliczka podlega zwrotowi. Zatem skorzystanie z jednej z przedstawionych instytucji na ogół będzie zależało od stopnia determinacji strony umowy, jej końcową finalizacją.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.