Darowizna nowo kupionego domu na rzecz wnuków nie przekreśla prawa do ulgi mieszkaniowej w PIT, jeżeli podatnik faktycznie realizuje w tym domu swoje potrzeby mieszkaniowe. Tak wynika z prawomocnego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygnaturze II FSK 682/24, który podważył restrykcyjne podejście organów podatkowych i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy.

Spór o ulgę mieszkaniową po sprzedaży domu

Punktem wyjścia był typowy – wydawałoby się – spór o opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.

„Problemy kobiety zaczęły się, gdy fiskus zażądał od niej PIT od dochodu uzyskanego w 2018 r. z odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości, które miało miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia. Zgodnie bowiem z przepisami, jeśli podatnik sprzeda prywatny dom czy mieszkanie przed upływem tego terminu, to co do zasady musi liczyć się z koniecznością zapłaty podatku.”

Podatniczka nie kwestionowała, że zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat. Utrzymywała jednak, że spełniła warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – tzw. ulgi mieszkaniowej – ponieważ środki ze sprzedaży jednego domu przeznaczyła na zakup innego.

„Kobieta nie kwestionowała, że nieruchomość została sprzedana przed upływem wskazanych pięciu lat, ale w jej ocenie wraz z mężem spełnili warunki do skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o PIT, czyli tzw. ulgi mieszkaniowej. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży jednego lokum przeznaczyli bowiem na zakup innego.”

Fiskus uznał jednak, że to za mało, aby mówić o wydatkowaniu przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Darowizna domu dla wnuków jako pretekst do odmowy ulgi

Kluczowe dla sporu okazało się to, że nowo nabyty dom został w tym samym akcie notarialnym darowany wnukom podatniczki – w zamian za opiekę nad dziadkami na starość. Organ podatkowy potraktował to jako dowód, że wydatek nie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych babci, lecz wnuków.

„To nie przekonało fiskusa. Zauważył, że jednocześnie z zakupem nowego domu, podatniczka darowała go wraz z mężem wnukom w zamian za opiekę na starość. Darowiznę w imieniu małoletnich dzieci przyjął ich ojciec. W ocenie urzędników samo poniesienie wydatku na nabycie nieruchomości nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania z ulgi. Jednym z podstawowych warunków jest wykazanie przez podatnika, że wydatek został poniesiony na zrealizowanie własnych celów mieszkaniowych, czyli na potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Fiskus uznał, że samego zamiaru zamieszkiwania w nieruchomości, która nie stanowi już własności babci – czasowo lub dopiero po upływie jakiegoś czasu od zakupu – nie można uznać za zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.”

Organ podatkowy przyjął więc bardzo formalistyczne kryterium – skoro podatniczka darowała dom, to nie może już twierdzić, że realizuje w nim własne potrzeby mieszkaniowe, nawet jeśli faktycznie w nim mieszka.

Przegrana przed WSA w Bydgoszczy

Podatniczka zaskarżyła decyzję fiskusa do sądu administracyjnego. W pierwszej instancji sprawę rozpoznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, który w pełni podzielił stanowisko organu.

„Kobieta postanowiła bronić swoich racji przed sądem, ale w pierwszej instancji przegrała. Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Bydgoszczy zgodził się z fiskusem, że wydatki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych innych osób – w tym wypadku wnuków skarżącej, nie dają prawa do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o PIT. Sąd zauważył, że dom zakupiony przez skarżącą został zamieszkany przez obdarowanych. Nie przekonało go, że babcia po dokonaniu darowizny zajmowała się wychowaniem nieletnich wnuków i przez ok. pięć lat przebywała na zmianę z mężem w ich domu, prowadząc dwa gospodarstwa. W opinii WSA dom, na który zostały wydane pieniądze z opodatkowanej sprzedaży nieruchomości, nie służył realizacji własnego celu mieszkaniowego, lecz stanowił pomoc w opiece i wychowaniu wnuków.”

WSA uznał zatem, że skoro własność domu przeszła na wnuki, to wydatki na zakup tej nieruchomości nie mogą być traktowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe babci.

NSA: liczy się realne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych

Dopiero Naczelny Sąd Administracyjny wyraźnie zakwestionował tak wąskie rozumienie ulgi mieszkaniowej i skorygował podejście zarówno fiskusa, jak i WSA.

„Inaczej na ten problem spojrzał NSA. Nie miał wątpliwości, że skarżąca uzyskała przychód ze sprzedaży jednej nieruchomości, a następnie nabyła inną mieszkalną. W tym samym akcie notarialnym dom darowała wnukom, w udziałach po ½, w zamian za opiekę na starość. Co prawda, jak zauważył NSA, skarżąca nie zawarła umowy dożywocia z wnukami. Nie ustanowiła też na nieruchomości służebności osobistej. Niemniej nie oznacza to, że fiskus i WSA mają rację, jeśli chodzi o rozumienie „wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe”.”

NSA podkreślił, że przepisy o uldze mieszkaniowej nie uzależniają zwolnienia z podatku od nieprzerwanego trwałego prawa własności do nieruchomości po stronie podatnika. Ustawodawca nie wymaga, aby podatnik był właścicielem nieruchomości przez cały czas, lecz aby faktycznie zaspokajał w niej własne potrzeby mieszkaniowe.

„NSA wytknął im, że wymaganie, aby sporne wydatki dotyczyły nieruchomości, w której podatnik musiałby faktycznie zamieszkać, nie znajduje oparcia w ustawie. A to chociażby dlatego, że za cele mieszkaniowe uznaje się np. wydatki na spłatę kredytu mieszkaniowego czy zakup działki budowlanej. Ponadto argumentacja fiskusa i WSA zawiera wewnętrzne sprzeczności. Jak bowiem zauważył NSA, z jednej strony dopuścili oni możliwość skorzystania ze zwolnienia, gdyby zakupione mieszkanie zostało odpłatnie zbyte w drodze umowy dożywocia, a jednocześnie odmówili podatnikowi, który po nabyciu darował nieruchomość wnukom, deklarując jednocześnie zamieszkiwanie w tym lokalu.”

Sąd kasacyjny trafnie zauważył, że gdyby konsekwentnie stosować logikę organu i WSA, to należałoby uznać, że podatnik może korzystać z ulgi, gdy przenosi własność mieszkania za odpłatnością (np. umowa dożywocia), ale traci to prawo, gdy przenosi własność nieodpłatnie, ale nadal w tym lokalu mieszka. Takie rozróżnienie nie ma żadnego oparcia w przepisach.

„Podejście do problemu w spornym przypadku NSA uznał za arbitralne. Gdyby było konsekwentne, to fakt pomieszkiwania w nabytym domu mieszkalnym powinien stanowić wystarczającą przesłankę zwolnienia, niezależnie od rozporządzenia prawem własności do niego. Skarżąca twierdziła bowiem, że zakupiła sporną nieruchomość z domem z intencją zamieszkania w nim wraz z rodziną – zstępnymi. Zdaniem NSA, skoro przychód ze sprzedaży w ustawowym okresie został przeznaczony na zakup nieruchomości – domu mieszkalnego, to należy uznać, że warunek zwolnienia w sprawie został spełniony. Wyrok jest prawomocny.”

W praktyce oznacza to, że kluczowe jest faktyczne zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie sama forma prawna władania nieruchomością.

Jak rozumieć „własne cele mieszkaniowe” w świetle tego wyroku

Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wynika, że wolne od podatku są dochody ze zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie – w odpowiednim terminie – wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika. Szczegółowy katalog wydatków ustawodawca wskazuje m.in. w art. 21 ust. 25 ustawy.

Wyrok NSA o sygn. II FSK 682/24 potwierdza, że:

Własne cele mieszkaniowe to kategoria materialna, a nie czysto formalna. Liczy się to, czy podatnik faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe – ma realny „dach nad głową”, korzysta z nieruchomości jako z miejsca stałego pobytu.
Darowizna nieruchomości na rzecz najbliższej rodziny nie wyklucza ulgi, jeżeli podatnik nadal zamieszkuje w tym domu czy mieszkaniu.
Brak umowy dożywocia lub służebności osobistej nie przekreśla ulgi, jeżeli wydatki zostały realnie poniesione na nabycie lokum służącego mieszkaniu podatnika.
Organy podatkowe nie mogą dowolnie różnicować skutków podatkowych wyłącznie w zależności od tego, czy przeniesienie własności nieruchomości następuje odpłatnie (dożywocie), czy nieodpłatnie (darowizna), skoro w obu wariantach podatnik nadal może zaspokajać w niej potrzeby mieszkaniowe.

Wyrok wpisuje się w utrwalający się kierunek orzecznictwa sądów administracyjnych, w którym pojęcie własnych celów mieszkaniowych jest interpretowane z uwzględnieniem realiów życia rodzinnego i ekonomicznego, a nie wyłącznie przez pryzmat formalnego tytułu prawnego do lokalu.

Znaczenie orzeczenia dla podatników planujących darowizny

Dla osób starszych – dziadków i rodziców – często naturalne jest, że chcą jeszcze za życia przekazać majątek swoim zstępnym, z jednoczesnym zapewnieniem sobie opieki i miejsca zamieszkania do końca życia. Wyrok NSA ma dla takich sytuacji istotne znaczenie praktyczne.

Z przedstawionego rozstrzygnięcia wynikają następujące wnioski:

Możliwe jest połączenie ulgi mieszkaniowej z planowaniem sukcesji rodzinnej. Zakup nowej nieruchomości za środki ze sprzedaży dotychczasowego lokum, a następnie darowizna na rzecz wnuków, nie wyklucza zwolnienia z PIT, jeżeli podatnik faktycznie w tym domu mieszka.
Fakt faktycznego zamieszkiwania ma znaczenie kluczowe. Warto gromadzić dowody potwierdzające ten stan – np. zameldowanie, rachunki za media, korespondencję kierowaną na adres domu, zeznania świadków.
Sama forma umowy (darowizna, dożywocie, ustanowienie służebności) nie może być jedynym kryterium oceny, czy doszło do zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych.
Organy podatkowe nie mogą ignorować rodzinnego kontekstu sprawy. W praktyce bardzo często dziadkowie mieszkają wspólnie z wnukami, pomagając w ich wychowaniu, a lokal pełni funkcję wspólnego domu kilku pokoleń.

Na co powinni uważać podatnicy

Choć wyrok NSA jest korzystny dla podatników, to nie oznacza, że każda darowizna domu na rzecz dzieci lub wnuków zagwarantuje zwolnienie z PIT. W praktyce warto zadbać o kilka elementów:

Wyraźna dokumentacja przeznaczenia środków – umowa sprzedaży, umowa nabycia nowej nieruchomości, dowody przepływów finansowych.
Udokumentowanie faktycznego zamieszkiwania – nie chodzi wyłącznie o „pomieszkiwanie okazjonalne”, ale o realne korzystanie z nieruchomości jako centrum życiowego.
Spójność zeznania podatkowego z rzeczywistym stanem faktycznym – wszelkie deklaracje składane przed organem powinny odpowiadać temu, jak rodzina faktycznie korzysta z domu.
Przemyślany wybór formy prawnej przekazania majątku – w niektórych sytuacjach korzystne może być rozważenie umowy dożywocia lub ustanowienia służebności, ale wyrok NSA pokazuje, że nie jest to warunek konieczny dla ulgi mieszkaniowej.

Podsumowanie – realia życia ważniejsze niż formalizm

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygn. II FSK 682/24 stanowi ważny głos przeciwko nadmiernemu formalizmowi organów podatkowych. Sąd jednoznacznie wskazał, że darowizna domu na rzecz wnuków nie wyklucza prawa do ulgi mieszkaniowej, jeżeli podatnik rzeczywiście realizuje w tym domu własne cele mieszkaniowe.

Dla podatników planujących sprzedaż dotychczasowego lokum i zakup nowego – z równoczesnym przekazaniem go dzieciom lub wnukom – jest to istotna wskazówka, że takie działania mogą być neutralne podatkowo, o ile są odpowiednio zaplanowane i udokumentowane.

W razie wątpliwości warto skonsultować indywidualną sytuację z prawnikiem zajmującym się prawem podatkowym, aby już na etapie planowania transakcji zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć sporów z fiskusem.

📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami

Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.

Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.

📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com

Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.

🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.

NSA pozwala na ulgę mieszkaniową mimo darowizny dla wnuków