Podział majątku po rozwodzie bardzo często sprowadza się do jednego konfliktu: kto ma dostać wspólne mieszkanie albo dom i na jakich zasadach ma spłacić drugiego małżonka. Wiele osób zakłada, że samo zamieszkiwanie w nieruchomości, potrzeby mieszkaniowe albo deklaracja „jakoś spłacę” wystarczą, aby sąd przyznał lokal jednej stronie. Najnowsze postanowienie Sądu Najwyższego pokazuje, że to za mało.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15 maja 2026 r., sygn. I CSK 2965/25, odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków. W praktyce zaakceptował stanowisko sądów warszawskich, które uznały, że były mąż nie otrzyma wspólnego mieszkania, skoro nie wykazał realnych możliwości spłaty byłej żony. Nieruchomość miała zostać sprzedana licytacyjnie, a uzyskana kwota rozliczona w podziale majątku wspólnego.
To ważny sygnał dla wszystkich spraw rozwodowych i porozwodowych: sąd nie może budować podziału majątku na obietnicach, luźnych deklaracjach ani hipotetycznej pomocy nowego partnera. Jeżeli jedna strona chce przejąć nieruchomość, musi pokazać, że jest w stanie spłacić drugą stronę. Onus probandi incumbit ei qui dicit — ciężar dowodu spoczywa na tym, kto twierdzi, że ma realne środki na spłatę.
O co chodziło w sprawie przed Sądem Najwyższym
Sprawa dotyczyła podziału majątku wspólnego byłych małżonków. Były mąż chciał, aby wspólne mieszkanie zostało przyznane jemu. Sądy rejonowy i okręgowy uznały jednak, że nie wykazał realnej możliwości spłaty byłej żony. W konsekwencji zaakceptowano wyjście ze współwłasności przez sprzedaż licytacyjną nieruchomości, a nie przez przyznanie jej jednemu z byłych małżonków.
W skardze kasacyjnej zarzucano, że takie rozstrzygnięcie jest rażąco niesprawiedliwe i nadmiernie skupia się na aspekcie finansowym, pomijając potrzeby mieszkaniowe byłego męża. Argumentowano, że była żona miała swoje potrzeby mieszkaniowe zabezpieczone, a były mąż nie. Sąd Najwyższy nie przyjął jednak tej argumentacji jako podstawy do otwarcia postępowania kasacyjnego.
SN podkreślił, że Sąd Okręgowy szeroko i wnikliwie rozważył interesy uczestników, a uczestnik postępowania nie udowodnił, że posiada środki wystarczające na spłatę byłej żony ani że ma zdolność kredytową pozwalającą na uzyskanie środków na taką spłatę. Co istotne, Sąd Najwyższy wskazał też, że ocena realnych możliwości spłaty powinna dotyczyć samego współwłaściciela, któremu rzecz miałaby zostać przyznana, a nie osób trzecich.
Nie wystarczy chcieć mieszkania. Trzeba wykazać pieniądze
Podstawowa teza jest prosta: małżonek, który chce przejąć wspólne mieszkanie albo dom, musi wykazać realną możliwość spłaty drugiego małżonka. Nie wystarczy powiedzieć, że „kiedyś weźmie kredyt”, „partner pomoże”, „rodzina dołoży” albo „po sprawie się zobaczy”.
Sąd bada faktyczną sytuację majątkową. Liczą się dochody, oszczędności, zdolność kredytowa, majątek osobisty, możliwość sprzedaży innych składników, realne źródła finansowania i dotychczasowa postawa strony. Jeżeli tych dowodów nie ma, sąd może uznać, że przyznanie mieszkania jednej osobie prowadziłoby do fikcyjnej spłaty i pokrzywdzenia drugiego małżonka.
To szczególnie ważne, gdy nieruchomość jest głównym składnikiem majątku wspólnego. Jeżeli jedna osoba otrzyma mieszkanie, a druga ma dostać tylko spłatę, to ta spłata musi być realna. Inaczej podział staje się jednostronnym pozbawieniem majątku.
Art. 212 k.c. daje kilka sposobów wyjścia ze współwłasności
Art. 212 Kodeksu cywilnego przewiduje, że przy sądowym zniesieniu współwłasności wartość udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Rzecz, której nie da się podzielić, może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana, a uzyskana cena podzielona między współwłaścicieli.
W sprawach o podział majątku wspólnego po rozwodzie przepisy o współwłasności i dziale majątku stosuje się odpowiednio. Art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego odsyła w sprawach nieunormowanych do przepisów o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku, natomiast art. 567 k.p.c. określa zakres rozpoznania sprawy o podział majątku wspólnego.
W praktyce sąd ma kilka wariantów:
- podział fizyczny nieruchomości, jeżeli jest możliwy i sensowny,
- przyznanie nieruchomości jednemu z małżonków ze spłatą drugiego,
- sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny,
- w określonych przypadkach rozłożenie spłaty na raty albo odroczenie terminu płatności.
Żaden z tych wariantów nie jest automatyczny. Sąd musi wybrać rozwiązanie, które najlepiej odpowiada przepisom, interesom stron i realiom finansowym sprawy.
Sprzedaż licytacyjna jest możliwa, gdy spłata jest fikcją
Sprzedaż licytacyjna nieruchomości nie jest rozwiązaniem idealnym, bo często prowadzi do uzyskania niższej ceny niż sprzedaż na wolnym rynku. Dlatego w sprawach rodzinnych strony powinny najpierw rozważyć dobrowolną sprzedaż nieruchomości i podział ceny. Problem pojawia się wtedy, gdy jedna strona blokuje sprzedaż, ale jednocześnie nie potrafi wykazać, że może spłacić drugą.
W sprawie I CSK 2965/25 była żona proponowała inne sposoby wyjścia ze współwłasności, w tym wspólną sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku, co zwykle pozwala uzyskać wyższą cenę. Były mąż był temu przeciwny. SN odnotował, że właśnie taka postawa uczestnika doprowadziła do sytuacji, w której pozostała sprzedaż licytacyjna.
Wniosek praktyczny jest oczywisty: nie można jednocześnie blokować sprzedaży, żądać przyznania mieszkania i nie wykazywać pieniędzy na spłatę. Taka strategia może zakończyć się najgorszym wariantem — licytacją.
Potrzeby mieszkaniowe są ważne, ale nie wystarczą
W sprawach o podział majątku sąd może brać pod uwagę potrzeby mieszkaniowe stron. Nie są one jednak argumentem absolutnym. Jeżeli jedna strona chce zatrzymać mieszkanie, bo nie ma gdzie mieszkać, ale nie ma pieniędzy na spłatę drugiej strony, sąd nie musi przyznać jej nieruchomości.
Potrzeby mieszkaniowe nie mogą prowadzić do pozbawienia drugiego małżonka realnej wartości jego udziału. Była żona albo były mąż nie powinni finansować cudzego zabezpieczenia mieszkaniowego kosztem własnego majątku. Jeżeli udziały w majątku są równe, każdy z małżonków ma prawo do ekonomicznego ekwiwalentu swojego udziału.
Ius suum cuique tribuere — każdemu należy oddać to, co mu się należy. W podziale majątku oznacza to, że względy słuszności nie mogą całkowicie zastąpić realnego rozliczenia finansowego.
Wsparcie nowego partnera nie musi przekonać sądu
W sprawie zakończonej postanowieniem I CSK 2965/25 uczestnik wskazywał na możliwe wsparcie ze strony swojej partnerki. Sąd Najwyższy zwrócił jednak uwagę, że badanie sytuacji materialnej i realnych możliwości wywiązania się ze spłaty powinno dotyczyć współwłaściciela, któremu rzecz miałaby zostać przydzielona, a nie osób trzecich.
To bardzo ważne dla praktyki. Sąd może nie uznać za wystarczające deklaracji typu:
- „partnerka mi pomoże”,
- „rodzice pożyczą pieniądze”,
- „rodzina sprzeda działkę”,
- „znajomy zadeklarował wsparcie”,
- „może dostanę kredyt”.
Jeżeli osoba trzecia rzeczywiście ma finansować spłatę, trzeba to wykazać konkretnymi dokumentami, a i tak sąd może uznać, że obowiązek spłaty powinien być oceniany przez pryzmat możliwości samego uczestnika. Najbezpieczniejsze dowody to środki na rachunku, promesa kredytowa, decyzja kredytowa, umowa pożyczki, zabezpieczenie finansowania albo inny realny dokument, a nie samo zapewnienie.
Skarga kasacyjna nie służy do ponownej oceny dowodów
W postanowieniu I CSK 2965/25 ważny jest jeszcze jeden element. SN przypomniał, że na etapie postępowania kasacyjnego nie można skutecznie prowadzić zwykłej polemiki z oceną dowodów dokonaną przez sądy niższych instancji. Skarga kasacyjna nie jest trzecią instancją od faktów.
Jeżeli sąd rejonowy i sąd okręgowy ustaliły, że uczestnik nie wykazał realnych możliwości spłaty, to w skardze kasacyjnej nie wystarczy napisać, że sądy źle oceniły dowody. Trzeba wykazać szczególne przesłanki przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, np. istotne zagadnienie prawne, rozbieżności w orzecznictwie, nieważność postępowania albo oczywistą zasadność skargi.
Sąd Najwyższy uznał, że w tej sprawie takich podstaw nie było. Samo przekonanie strony, że rozstrzygnięcie jest niesprawiedliwe, nie wystarczy do przyjęcia skargi kasacyjnej.
Podział fizyczny ma pierwszeństwo, ale nie zawsze jest możliwy
W orzecznictwie wskazuje się, że podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy, jeżeli jest możliwy i zgodny z jej przeznaczeniem. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 6 września 2018 r., sygn. V CSK 448/17, przypomniał, że zgodnie z art. 211 i 212 k.c. oraz art. 623 k.p.c. podział fizyczny nieruchomości jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, chyba że współwłaściciele nie są nim zainteresowani albo podział nie jest dopuszczalny.
W przypadku mieszkania podział fizyczny najczęściej nie wchodzi w grę. Przy domu czasem możliwe jest wyodrębnienie dwóch lokali, ale wymaga to warunków technicznych, zgodności z przepisami i często kosztownych prac adaptacyjnych. Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy, sąd przechodzi do kolejnych wariantów: przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi ze spłatą albo sprzedaży.
Właśnie dlatego tak istotne jest wykazanie zdolności do spłaty. Jeżeli rzeczy nie da się podzielić, a osoba chcąca ją przejąć nie ma środków, sprzedaż staje się realnym scenariuszem.
Sąd musi badać realność spłaty
Sąd Najwyższy już wcześniej wskazywał, że wybór sposobu zniesienia współwłasności nie może pomijać realnej możliwości zapłaty spłat. W postanowieniu z 18 listopada 2016 r., sygn. I CSK 85/16, SN analizował sytuację, w której przyznanie nieruchomości osobie niemającej realnych możliwości spłaty prowadziłoby w praktyce do konieczności sprzedaży tej nieruchomości, a więc przeczyłoby sensowi wybranego sposobu podziału.
Ta logika została powtórzona w sprawie I CSK 2965/25. Jeżeli ktoś chce przejąć nieruchomość, ale nie ma środków, sąd nie powinien tworzyć iluzji podziału. Przyznanie mieszkania jednej stronie bez realnej spłaty drugiej mogłoby prowadzić do dalszych procesów, egzekucji i faktycznego pokrzywdzenia uprawnionego małżonka.
Sąd nie jest od zatwierdzania nierealnych planów. Sąd ma doprowadzić do definitywnego i sprawiedliwego podziału majątku.
Czy sąd może rozłożyć spłatę na raty
Tak, sąd może oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat albo dopłat. Może rozłożyć je na raty, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach odroczyć termin płatności. Nie oznacza to jednak, że osoba bez żadnych realnych możliwości finansowych ma automatycznie otrzymać nieruchomość.
Raty są rozwiązaniem dla osoby, która ma realną perspektywę spłaty. Jeżeli dochody, majątek, zdolność kredytowa i sytuacja życiowa wskazują, że spłata jest możliwa, ale wymaga czasu, sąd może tak ukształtować rozliczenie, aby nie prowadzić do natychmiastowej sprzedaży nieruchomości.
Jeżeli jednak spłata jest czysto hipotetyczna, rozłożenie jej na raty może tylko przesunąć konflikt w czasie. Wtedy drugi małżonek zamiast realnego rozliczenia dostaje papierowe uprawnienie, którego będzie musiał dochodzić w egzekucji.
Co powinien wykazać małżonek, który chce przejąć mieszkanie
Osoba, która chce otrzymać mieszkanie albo dom w podziale majątku wspólnego, powinna przygotować dowody finansowe. Nie wystarczy samo żądanie we wniosku.
Najważniejsze będą:
- zaświadczenie o dochodach,
- historia zatrudnienia,
- oszczędności,
- wyciągi bankowe,
- promesa kredytowa,
- decyzja kredytowa,
- dokumenty dotyczące majątku osobistego,
- możliwość sprzedaży innych składników majątku,
- realny harmonogram spłaty,
- propozycja zabezpieczenia spłaty,
- propozycja rat i terminu płatności,
- wykaz kosztów utrzymania,
- dokumenty potwierdzające brak nadmiernego zadłużenia.
W sprawach rodzinnych często padają emocjonalne argumenty: „to moje centrum życiowe”, „mieszkałem tu po rozwodzie”, „dzieci są związane z tym miejscem”, „druga strona ma gdzie mieszkać”. Te argumenty mogą mieć znaczenie, ale nie zastąpią dowodu, że druga strona otrzyma realną spłatę.
Co powinna robić strona, która ma zostać spłacona
Małżonek, który nie chce, aby nieruchomość została przyznana drugiej stronie bez realnej spłaty, powinien konsekwentnie kwestionować nierealne propozycje. Warto żądać wykazania źródeł finansowania, dokumentów kredytowych i oszczędności.
Można wskazywać, że:
- druga strona nie ma dochodów pozwalających na spłatę,
- nie posiada zdolności kredytowej,
- ma zadłużenia,
- nie przedstawiła promesy kredytowej,
- proponowany termin spłaty jest fikcyjny,
- rozłożenie spłaty na raty pokrzywdzi uprawnionego,
- sprzedaż na wolnym rynku pozwoli uzyskać wyższą cenę niż licytacja,
- wspólna sprzedaż jest bardziej racjonalna ekonomicznie.
Warto też składać własne propozycje wyjścia ze współwłasności. Jeżeli jedna strona proponuje sprzedaż na wolnym rynku, a druga ją blokuje, może to mieć znaczenie przy późniejszej ocenie, dlaczego doszło do licytacji.
Sprzedaż na wolnym rynku zwykle jest korzystniejsza niż licytacja
W sprawach o podział majątku wspólnego strony powinny poważnie rozważyć dobrowolną sprzedaż nieruchomości. Sprzedaż na wolnym rynku zwykle daje szansę uzyskania wyższej ceny niż licytacja sądowa. Pozwala też kontrolować termin, sposób prezentacji lokalu, wybór kupującego i warunki transakcji.
Licytacja jest często rozwiązaniem ostatecznym. Może być konieczna, gdy strony nie potrafią się porozumieć, jedna osoba blokuje sprzedaż albo żadna ze stron nie ma realnych możliwości spłaty. Jednak z ekonomicznego punktu widzenia licytacja bywa rozwiązaniem najmniej korzystnym dla obu stron.
W sprawie I CSK 2965/25 SN zwrócił uwagę, że była żona proponowała sprzedaż na wolnym rynku, lecz były mąż był temu przeciwny. Skoro nie wykazał środków na spłatę, jego postawa doprowadziła do wariantu licytacyjnego.
Nie można blokować podziału majątku bez końca
Podział majątku wspólnego ma doprowadzić do zakończenia wspólności majątkowej po rozwodzie. Jeżeli małżonkowie nie potrafią się porozumieć, sąd musi wybrać rozwiązanie, które realnie zamknie spór.
Nie można w nieskończoność zajmować wspólnego mieszkania, odmawiać sprzedaży, odmawiać spłaty i jednocześnie żądać, aby sąd przyznał nieruchomość właśnie tej osobie. Takie zachowanie może zostać uznane za nielojalne wobec drugiego małżonka i sprzeczne z celem postępowania działowego.
Podział majątku nie służy temu, aby jedna strona mogła korzystać z nieruchomości bez rozliczenia drugiej. Służy temu, aby definitywnie zakończyć wspólność i przypisać każdemu należną wartość.
Najważniejsze błędy w sprawach o mieszkanie po rozwodzie
Pierwszy błąd to żądanie przyznania mieszkania bez przedstawienia dowodów zdolności do spłaty.
Drugi błąd to powoływanie się wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe, bez pokazania, jak druga strona ma otrzymać należne pieniądze.
Trzeci błąd to blokowanie sprzedaży na wolnym rynku przy jednoczesnym braku pieniędzy na spłatę.
Czwarty błąd to przekonanie, że deklaracja pomocy partnera albo rodziny wystarczy sądowi.
Piąty błąd to próba kwestionowania ustaleń faktycznych dopiero w skardze kasacyjnej.
Szósty błąd to brak własnej rozsądnej propozycji podziału majątku.
Siódmy błąd to nieuwzględnienie kosztów kredytu, podatków, opłat i realnej wartości nieruchomości.
Ósmy błąd to traktowanie mieszkania jako „nagrody” za potrzeby życiowe, a nie składnika majątku wspólnego, który musi zostać rozliczony.
Najważniejsze orzeczenia
Sąd Najwyższy, postanowienie z 15 maja 2026 r., sygn. I CSK 2965/25.
Teza: małżonek żądający przyznania mu nieruchomości w podziale majątku wspólnego musi wykazać realną możliwość spłaty drugiego małżonka. Ocena możliwości spłaty powinna dotyczyć samego współwłaściciela, a nie osób trzecich. Jeżeli strona nie wykazuje środków ani zdolności kredytowej, sąd może zaakceptować sprzedaż licytacyjną nieruchomości.
Sąd Najwyższy, postanowienie z 18 listopada 2016 r., sygn. I CSK 85/16.
Teza: przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności sąd musi brać pod uwagę realne możliwości spłaty. Przyznanie nieruchomości osobie, która nie jest w stanie spłacić drugiego współwłaściciela, może prowadzić do fikcyjnego rozwiązania i dalszej konieczności sprzedaży nieruchomości.
Sąd Najwyższy, postanowienie z 6 września 2018 r., sygn. V CSK 448/17.
Teza: podział fizyczny nieruchomości jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, jeżeli jest możliwy i zgodny z przepisami. Dopiero gdy taki podział nie jest możliwy albo celowy, sąd rozważa przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi ze spłatą albo sprzedaż.
Sąd Najwyższy, postanowienie z 30 czerwca 2023 r., sygn. I CSK 3322/22.
Teza: przy przyznaniu rzeczy jednemu współwłaścicielowi sąd powinien badać realne możliwości wywiązania się z obowiązku spłaty. Sama deklaracja zapłaty nie jest wystarczająca, jeżeli nie znajduje potwierdzenia w sytuacji majątkowej uczestnika. Teza ta została przywołana w uzasadnieniu postanowienia SN I CSK 2965/25.
Sąd Najwyższy, postanowienie z 14 marca 2017 r., sygn. II CSK 221/16.
Teza: ocena możliwości spłaty powinna koncentrować się na osobie współwłaściciela, któremu rzecz miałaby zostać przyznana. Nie można opierać rozstrzygnięcia wyłącznie na hipotetycznym wsparciu osób trzecich. Teza ta została wskazana w uzasadnieniu postanowienia SN I CSK 2965/25.
Sąd Najwyższy, postanowienie z 12 kwietnia 2001 r., sygn. II CKN 658/00.
Teza: przy przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli sąd powinien ocenić realność spłat i sytuację materialną osoby zobowiązanej. Rozstrzygnięcie działowe nie powinno opierać się na czysto hipotetycznych możliwościach finansowych. Teza ta została przywołana w uzasadnieniu postanowienia SN I CSK 2965/25.
Wniosek: mieszkania nie przyznaje się na kredyt z obietnic
Postanowienie Sądu Najwyższego w sprawie I CSK 2965/25 jest ważnym ostrzeżeniem dla stron postępowań o podział majątku po rozwodzie. Kto chce przejąć wspólne mieszkanie albo dom, musi wykazać, że potrafi spłacić drugiego małżonka. Same potrzeby mieszkaniowe, emocje, przywiązanie do lokalu albo deklaracja pomocy partnera nie wystarczą.
Sąd ma obowiązek wybrać taki sposób podziału, który realnie kończy wspólność majątkową i chroni interesy obu stron. Jeżeli przyznanie nieruchomości jednej osobie oznaczałoby fikcyjną spłatę, sąd może zdecydować o sprzedaży. Jeżeli strony nie potrafią sprzedać nieruchomości dobrowolnie, w grę wchodzi sprzedaż licytacyjna.
Konkluzja jest jednoznaczna: przy podziale majątku po rozwodzie mieszkanie nie trafia automatycznie do tego, kto bardziej go potrzebuje. Trafia do tego, kto może je realnie rozliczyć — albo zostaje sprzedane. Aequitas sequitur legem — słuszność podąża za prawem, ale nie zastępuje dowodu zdolności do spłaty.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.