Sprzedaż mieszkania, domu albo działki przed upływem 5 lat od nabycia może oznaczać obowiązek zapłaty 19% PIT. W praktyce jednak najwięcej sporów nie dotyczy samej stawki podatku, lecz tego, co podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i które wydatki mogą zostać potraktowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 lutego 2026 r., sygn. II FSK 1105/25, przypomniał bardzo ważną zasadę: kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości jest pełna cena jej nabycia wynikająca z umowy, niezależnie od tego, czy zakup był sfinansowany z własnych oszczędności, kredytu, pożyczki czy środków pochodzących z innego źródła.
To istotna wiadomość dla podatników, bo fiskus nie może pomniejszać kosztu nabycia tylko dlatego, że część ceny była finansowana kredytem. Jeżeli podatnik kupił mieszkanie za określoną cenę, to właśnie cena nabycia — a nie różnica między ceną a kredytem — jest punktem wyjścia do rozliczenia podatkowego.
In tributis non est argumentandum contra legem — w podatkach nie można konstruować obowiązku wbrew jasnemu brzmieniu przepisu.
Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega PIT
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości pojawia się zasadniczo wtedy, gdy odpłatne zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości.
Przykład: jeżeli podatnik kupił mieszkanie w 2022 r., 5-letni termin liczy się od końca 2022 r. Sprzedaż bez PIT będzie co do zasady możliwa dopiero od 1 stycznia 2028 r. Jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej, trzeba rozliczyć PIT-39 i ustalić dochód do opodatkowania albo wykazać zwolnienie w ramach ulgi mieszkaniowej.
Podatek wynosi 19% dochodu, a nie całej ceny sprzedaży. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie o PIT.
To oznacza, że prawidłowe ustalenie kosztów może zdecydować o tym, czy podatnik zapłaci podatek, czy nie.
Pełna cena nabycia jest kosztem, nawet gdy zakup był na kredyt
Najważniejszy wniosek z wyroku NSA II FSK 1105/25 dotyczy ceny nabycia. Sąd jasno wskazał, że do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości należy zaliczyć cenę nabycia tej nieruchomości niezależnie od sposobu jej sfinansowania.
Jeżeli mieszkanie zostało kupione za 500 000 zł, to kosztem nabycia jest 500 000 zł. Nie ma znaczenia, czy podatnik zapłacił tę kwotę z oszczędności, czy z kredytu. Nie można przyjąć, że kosztem jest tylko wkład własny albo różnica między ceną nabycia a kwotą kredytu.
To rozróżnienie jest bardzo ważne. Kredyt nie obniża ceny nabycia. Kredyt jest tylko źródłem finansowania. Podatnik nadal nabył nieruchomość za pełną cenę wskazaną w akcie notarialnym.
Fiskus nie może mieszać kosztów z finansowaniem
Błąd organów podatkowych w takich sprawach polega często na myleniu dwóch różnych pojęć: kosztu nabycia i sposobu zapłaty. Cena nabycia to element transakcji sprzedaży nieruchomości. Kredyt to relacja podatnika z bankiem.
Podatnik kupujący mieszkanie za środki z kredytu ponosi wydatek na nabycie nieruchomości tak samo jak osoba płacąca gotówką. Bank nie kupuje mieszkania dla siebie. Bank finansuje zakup, ale właścicielem staje się podatnik, który zobowiązuje się później spłacać kredyt.
Dlatego przy sprzedaży nieruchomości kosztem nie jest „wkład własny”, lecz pełna cena zapłacona sprzedającemu. W praktyce może to znacząco obniżyć dochód do opodatkowania.
Koszty uzyskania przychodu a ulga mieszkaniowa — tego nie wolno mylić
W sprawach sprzedaży nieruchomości bardzo często mieszają się dwa mechanizmy:
- koszty uzyskania przychodu,
- zwolnienie z PIT w ramach ulgi mieszkaniowej.
Koszty uzyskania przychodu służą ustaleniu dochodu ze sprzedaży. Obejmują m.in. udokumentowane koszty nabycia albo wytworzenia oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie jej posiadania.
Ulga mieszkaniowa działa inaczej. Pozwala zwolnić dochód z podatku, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe. Nie jest więc kosztem nabycia sprzedanej nieruchomości, lecz preferencją podatkową związaną z przeznaczeniem pieniędzy po sprzedaży.
To rozróżnienie jest kluczowe. Nie wszystko, co podatnik zapłacił przy nieruchomości, jest kosztem. Nie wszystko, co jest wydatkiem mieszkaniowym, jest kosztem uzyskania przychodu. I nie każdy wydatek budowlany automatycznie daje ulgę.
Spłata kredytu wymaga szczególnej ostrożności
Spłata kredytu to jeden z najbardziej problematycznych punktów w rozliczeniach sprzedaży nieruchomości. Trzeba odróżnić kredyt jako źródło finansowania zakupu od wydatku rozliczanego w ramach ulgi mieszkaniowej.
W wyroku II FSK 1105/25 NSA wskazał, że spłata kredytu zaciągniętego na nabycie następnie sprzedanej nieruchomości nie jest kosztem uzyskania przychodu. Jednocześnie sąd podkreślił, że kosztem jest pełna cena nabycia nieruchomości wyrażona w umowie.
Dla aktualnych rozliczeń trzeba jednak dodatkowo pamiętać o szczególnych przepisach dotyczących ulgi mieszkaniowej i spłaty kredytu. Obecnie ustawa o PIT zawiera rozwiązania odnoszące się do kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością, a Minister Finansów wydał interpretację ogólną dotyczącą wydatków poniesionych na spłatę takiego kredytu w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.
Wniosek praktyczny jest prosty: spłaty kredytu nie wolno automatycznie wpisywać ani jako kosztu, ani jako ulgi bez sprawdzenia daty sprzedaży, daty zaciągnięcia kredytu, przeznaczenia kredytu, aktualnego brzmienia ustawy i zakazu podwójnego rozliczenia tego samego wydatku.
Ulga mieszkaniowa — na czym polega
Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć PIT od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, jeżeli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Chodzi więc o rzeczywiste zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie dowolną inwestycję w majątek.
Własnym celem mieszkaniowym może być m.in.:
- zakup mieszkania,
- zakup domu,
- zakup gruntu pod budowę domu,
- budowa własnego budynku mieszkalnego,
- rozbudowa, nadbudowa albo przebudowa budynku na cele mieszkalne,
- remont własnego lokalu albo domu,
- określona spłata kredytu mieszkaniowego.
Najważniejsze jest słowo „własne”. Podatnik musi wykazać, że wydatek służy jego potrzebom mieszkaniowym, a nie wyłącznie lokacie kapitału, inwestycji dla dzieci albo poprawie wartości nieruchomości, w której sam nie będzie mieszkał.
Ogrodzenie posesji może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe
Jedna z najważniejszych tez wyroku NSA II FSK 1105/25 dotyczy ogrodzenia. Sąd uznał, że wydatki na budowę ogrodzenia posesji, na której wznoszony jest dom, mogą być zaliczone do wydatków na własne cele mieszkaniowe.
To rozsądne stanowisko. Dom nie funkcjonuje w próżni. Budynek mieszkalny jest związany z działką, dojazdem, bezpieczeństwem, dostępem, urządzeniami budowlanymi i zagospodarowaniem niezbędnym do normalnego korzystania z nieruchomości. Ogrodzenie pełni funkcję ochronną, porządkową i użytkową. Może być elementem racjonalnego procesu budowy domu.
Nie oznacza to jednak, że każdy wydatek na działce będzie automatycznie objęty ulgą. Trzeba wykazać związek z budową i zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych. Ogrodzenie działki, na której podatnik buduje dom dla siebie, będzie oceniane inaczej niż dekoracyjne zagospodarowanie ogrodu, zakup roślin ozdobnych albo sztucznej trawy.
Monitoring także może mieścić się w uldze
NSA uznał również, że wydatki na instalację systemu monitoringu mogą być traktowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. Sąd zwrócił uwagę na funkcję ochronną monitoringu, podobną do funkcji ogrodzenia, drzwi czy elementów zabezpieczenia domu.
To ważna teza, bo organy podatkowe często podchodzą do takich wydatków zbyt wąsko. Współczesny dom to nie tylko fundamenty, ściany i dach. To również instalacje, systemy bezpieczeństwa, urządzenia techniczne i elementy pozwalające normalnie korzystać z nieruchomości.
Nie oznacza to jednak, że każdy sprzęt elektroniczny można wrzucić do ulgi. Monitoring musi być związany z nieruchomością i jej funkcją mieszkalną. Inaczej należy oceniać stałą instalację monitoringu domu, a inaczej zakup uniwersalnych kamer, które można w każdej chwili zabrać, sprzedać albo używać w innym miejscu.
Narzędzia budowlane to problem
Podatniczka argumentowała, że budowała dom systemem gospodarczym i musiała kupować narzędzia. Z życiowego punktu widzenia taki argument może wydawać się logiczny. Skoro budowa wymaga narzędzi, to ich zakup był potrzebny do realizacji inwestycji.
Sądy podeszły jednak do tej kwestii ostrożnie. Wydatki na zakup narzędzi i sprzętów, które mogą być wielokrotnie wykorzystywane także do innych celów, co do zasady nie powinny być traktowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. Takie narzędzia nie stają się częścią domu. Pozostają osobnym majątkiem podatnika.
Inaczej mogłaby wyglądać sytuacja z wynajmem narzędzi na czas konkretnych prac. Jeżeli podatnik wynajmuje sprzęt wyłącznie do budowy domu, wydatek może być łatwiejszy do obrony jako koszt związany bezpośrednio z pracami budowlanymi. Zakup narzędzi na własność jest znacznie bardziej ryzykowny podatkowo.
Paragony mogą nie wystarczyć
Kolejny ważny element sprawy dotyczył dokumentowania wydatków. Organy podatkowe zakwestionowały część wydatków udokumentowanych paragonami, potwierdzeniami zamówień albo oświadczeniami osób trzecich.
W sprawach dotyczących nakładów na nieruchomość ustawa o PIT wymaga silnego udokumentowania wydatków. Najbezpieczniejsze są faktury VAT, rachunki, umowy, potwierdzenia przelewów i dokumenty jednoznacznie wskazujące, kto, kiedy, komu i za co zapłacił.
Paragon bez danych podatnika może być problemem, bo nie zawsze pozwala wykazać, że to właśnie podatnik poniósł konkretny wydatek i że wydatek dotyczył danej inwestycji. Podatnik może rzeczywiście zapłacić za materiały, ale jeżeli nie potrafi tego wykazać w sposób wiarygodny, fiskus może odmówić uwzględnienia wydatku.
Probatio incumbit ei qui dicit — ciężar dowodu spoczywa na tym, kto twierdzi, że poniósł wydatek uprawniający do podatkowej korzyści.
Oświadczenia osób trzecich nie zawsze są bezwartościowe
W omawianej sprawie sąd nie zgodził się jednak z całkowicie automatycznym odrzucaniem oświadczeń. Dotyczyło to wydatku na budowę wodociągu, który był wspólną inwestycją sąsiadów. Jeden z nich miał zawierać umowy, zbierać pieniądze i rozliczać się z pozostałymi.
WSA wskazał, że jeżeli organy miały wątpliwości co do prawdziwości oświadczenia, powinny podjąć działania w celu weryfikacji tej okoliczności. Nie można w każdej sytuacji mechanicznie uznać, że skoro nie ma faktury wystawionej bezpośrednio na podatnika, to wydatek nie istniał.
To ważne w praktyce. Przy inwestycjach wspólnych — wodociąg, droga, przyłącze, udział w infrastrukturze — dokumenty często nie są wystawiane na wszystkich uczestników. Organ podatkowy powinien badać realność wydatku, a nie poprzestawać na formalnym odrzuceniu każdego dowodu innego niż faktura.
Nie oznacza to jednak dowolności. Im słabszy dokument, tym większe ryzyko sporu. Najbezpieczniej zadbać o umowę, potwierdzenie przelewu, rozliczenie udziału w kosztach i dane wszystkich osób uczestniczących w inwestycji.
Aranżacja działki to nie zawsze cel mieszkaniowy
Podatnicy często próbują zaliczać do ulgi mieszkaniowej wydatki na ogród, rośliny, trawę, dekoracje, elementy rekreacyjne i estetyczne zagospodarowanie działki. Tu trzeba być ostrożnym.
Sądy zasadniczo odróżniają wydatki niezbędne albo funkcjonalnie związane z budową i korzystaniem z domu od wydatków estetycznych, rekreacyjnych albo ogrodniczych. Ogrodzenie może być potrzebne do bezpiecznego korzystania z posesji. Monitoring może pełnić funkcję ochronną. Toaleta tymczasowa może być konieczna na budowie. Ale zakup roślin ozdobnych, sztucznej trawy, sprzętu ogrodniczego albo elementów dekoracyjnych może zostać uznany za wydatek poza zakresem ulgi.
Własny cel mieszkaniowy to nie to samo co dowolny komfort życia na działce. Fiskus i sądy będą pytać, czy dany wydatek służy budowie, remontowi albo użytkowaniu domu jako miejsca zamieszkania, czy raczej poprawia estetykę i wygodę w sposób oderwany od ustawowego katalogu.
Tymczasowa toaleta na budowie może być kosztem mieszkaniowym
Ciekawym elementem sprawy była tymczasowa toaleta. WSA uznał, że koszt jej postawienia może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Uzasadnienie jest praktyczne: prace budowlane nie mogą być prowadzone bez zapewnienia odpowiednich warunków sanitarnych i wywozu odpadów.
To pokazuje, że sądy nie interpretują ulgi mieszkaniowej wyłącznie przez pryzmat cegieł, betonu i dachu. Liczą się także wydatki organizacyjnie konieczne do prowadzenia budowy własnego domu. Jeżeli dany wydatek jest racjonalnie powiązany z procesem budowlanym i nie ma charakteru osobistego, dekoracyjnego ani uniwersalnego, może być łatwiejszy do obrony.
PIT-39 trzeba złożyć nawet wtedy, gdy podatku nie ma
Podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat, powinien pamiętać o zeznaniu PIT-39. Nawet jeżeli uważa, że cały dochód korzysta ze zwolnienia mieszkaniowego, powinien wykazać transakcję i sposób rozliczenia.
PIT-39 składa się za rok, w którym doszło do sprzedaży. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę zwolnioną, jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej. Brak podatku do zapłaty nie oznacza braku obowiązku rozliczenia.
Najczęstszy błąd polega na przekonaniu, że skoro pieniądze ze sprzedaży zostały przeznaczone na budowę domu, to urząd skarbowy „sam to zrozumie”. Nie zrozumie. Trzeba to wykazać, udokumentować i zachować dowody na wypadek kontroli.
Jakie dokumenty warto gromadzić
Przy sprzedaży nieruchomości i korzystaniu z ulgi mieszkaniowej warto zachować:
- akt nabycia sprzedanej nieruchomości,
- akt sprzedaży,
- dokumenty potwierdzające cenę nabycia,
- faktury VAT za nakłady,
- dokumenty potwierdzające zapłatę,
- umowy z wykonawcami,
- faktury za materiały budowlane,
- dokumentację budowy domu,
- pozwolenie na budowę albo zgłoszenie,
- dokumenty dotyczące przyłączy,
- faktury za ogrodzenie,
- faktury za monitoring,
- dokumenty dotyczące wodociągu, drogi albo infrastruktury wspólnej,
- potwierdzenia przelewów,
- rozliczenia z wykonawcami,
- zdjęcia postępu prac jako dowód pomocniczy.
Najbezpieczniej płacić przelewem i żądać faktur wystawionych na podatnika. Gotówka, paragony bez danych i ustne rozliczenia są najczęstszym źródłem problemów.
Najczęstsze błędy podatników
Pierwszy błąd to uznanie, że skoro zakup mieszkania był finansowany kredytem, kosztem jest tylko wkład własny. To nieprawda. Kosztem nabycia jest pełna cena wynikająca z umowy.
Drugi błąd to wpisywanie do kosztów spłaty kredytu zamiast ceny nabycia. Spłata kredytu nie jest ceną nabycia. Kredyt jest źródłem finansowania.
Trzeci błąd to mieszanie kosztów uzyskania przychodu z ulgą mieszkaniową. To dwa różne mechanizmy.
Czwarty błąd to odliczanie narzędzi, sprzętów i urządzeń wielokrotnego użytku jako wydatków mieszkaniowych.
Piąty błąd to brak faktur VAT albo dokumentów pozwalających ustalić, kto faktycznie poniósł wydatek.
Szósty błąd to odliczanie wydatków estetycznych i ogrodniczych, takich jak rośliny, sztuczna trawa albo sprzęt ogrodniczy.
Siódmy błąd to nieuwzględnienie, że organ podatkowy może zakwestionować dokumenty niepełne, nieczytelne albo wystawione na inną osobę.
Ósmy błąd to brak PIT-39, mimo sprzedaży przed upływem 5 lat.
Co oznacza wyrok NSA dla podatników
Wyrok NSA II FSK 1105/25 jest korzystny dla podatników w dwóch obszarach. Po pierwsze, potwierdza, że pełna cena nabycia nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu niezależnie od źródła finansowania. Po drugie, wskazuje, że ulga mieszkaniowa może obejmować także wydatki na ogrodzenie posesji i system monitoringu, jeżeli są związane z budową domu służącego własnym potrzebom mieszkaniowym.
Jednocześnie wyrok ostrzega przed zbyt szerokim rozumieniem ulgi. Nie wszystko, co kupiono podczas budowy domu, automatycznie jest wydatkiem mieszkaniowym. Narzędzia, sprzęt ogrodniczy, elementy dekoracyjne i wydatki słabo udokumentowane mogą zostać zakwestionowane.
Najlepsza strategia podatkowa to nie kreatywność po kontroli, ale porządek w dokumentach od pierwszego dnia budowy.
Najważniejsze orzeczenia
Naczelny Sąd Administracyjny, wyrok z 5 lutego 2026 r., sygn. II FSK 1105/25.
Teza: do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości należy zaliczyć pełną cenę nabycia nieruchomości, niezależnie od sposobu jej sfinansowania. NSA uznał także, że wydatki na ogrodzenie posesji, na której wznoszony jest dom, oraz instalację systemu monitoringu mogą stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrok z 17 kwietnia 2025 r., sygn. III SA/Wa 308/25.
Teza: organ podatkowy nie może ograniczać kosztu nabycia nieruchomości tylko dlatego, że cena została sfinansowana kredytem. Sąd wskazał również, że część wydatków związanych z budową domu i zagospodarowaniem terenu wokół budynku może mieścić się w uldze mieszkaniowej, jeżeli pozostaje w funkcjonalnym związku z budową domu.
Naczelny Sąd Administracyjny, wyrok z 28 stycznia 2025 r., sygn. II FSK 705/22.
Teza: spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość nie może być automatycznie utożsamiana z kosztem uzyskania przychodu. Przy rozliczeniu kredytu konieczne jest odróżnienie kosztu nabycia, wydatku mieszkaniowego i zakazu podwójnego rozliczania tych samych kwot.
Naczelny Sąd Administracyjny, wyrok z 13 października 2022 r., sygn. II FSK 361/20.
Teza: wydatki związane ze spłatą kredytu hipotecznego nie są same w sobie kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Kosztem jest cena nabycia i inne wydatki przewidziane w ustawie, a nie sam mechanizm finansowania zakupu.
Minister Finansów, interpretacja ogólna z 1 kwietnia 2022 r., sygn. DD2.8202.5.2020.
Teza: w odniesieniu do stanu prawnego obowiązującego do 31 grudnia 2021 r. Minister Finansów odniósł się do kwalifikacji wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość jako wydatków służących realizacji własnego celu mieszkaniowego. Dla podatników oznacza to konieczność każdorazowego badania daty sprzedaży, daty kredytu i aktualnego brzmienia ustawy.
Wniosek: cena nabycia to koszt, ale ulga mieszkaniowa wymaga dowodów
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat nie musi automatycznie oznaczać wysokiego podatku. Podatnik może pomniejszyć przychód o koszty uzyskania przychodu, a w określonych przypadkach skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Musi jednak rozumieć różnicę między ceną nabycia, kredytem, spłatą kredytu, nakładami i wydatkami na własne cele mieszkaniowe.
Najważniejsza zasada po wyroku NSA jest korzystna: pełna cena nabycia nieruchomości jest kosztem, nawet jeżeli zakup był finansowany kredytem. Fiskus nie może sprowadzać kosztu do wkładu własnego. Jednocześnie podatnik musi ostrożnie dokumentować wydatki budowlane i mieszkaniowe. Ogrodzenie oraz monitoring mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, ale narzędzia wielokrotnego użytku, rośliny, sztuczna trawa czy paragony bez danych mogą zostać zakwestionowane.
Konkluzja jest jednoznaczna: przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat wygrywa ten, kto prawidłowo rozdziela koszty, ulgę i dokumenty. Da mihi factum, dabo tibi ius — daj fakty i dokumenty, a dopiero wtedy można bezpiecznie ustalić skutki podatkowe.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.