Pojawienie się komornika w sprawie dotyczącej mieszkania należącego do kilku osób niemal zawsze wywołuje pytanie: czy za dług jednego współwłaściciela można sprzedać całe mieszkanie?
W typowej sytuacji współwłasności w częściach ułamkowych odpowiedź brzmi: egzekucja osobistego długu jednego współwłaściciela może zostać skierowana do jego udziału, a nie automatycznie do udziałów pozostałych właścicieli. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje odrębne regulacje dotyczące egzekucji z ułamkowej części nieruchomości. Co więcej, o zajęciu udziału komornik powinien zawiadomić pozostałych współwłaścicieli.
Nie oznacza to jednak, że osoba niezadłużona może zawsze uznać sprawę za obojętną. Sprzedaż udziału dłużnika może doprowadzić do pojawienia się w mieszkaniu nowego współwłaściciela, a ten uzyskuje określone prawa do współposiadania nieruchomości i może w przyszłości wystąpić o zniesienie współwłasności. W skrajnym przypadku odrębne postępowanie o zniesienie współwłasności może zakończyć się sprzedażą całej nieruchomości.
Dlatego w sprawach tego rodzaju trzeba odróżnić trzy kwestie: co komornik może zająć, co może zostać sprzedane w konkretnej egzekucji oraz jakie konsekwencje mogą pojawić się już po sprzedaży udziału.
Komornik a współwłasność mieszkania – najważniejsza zasada
Jeżeli mieszkanie należy przykładowo do dwóch osób po 1/2, a dłużnikiem jest tylko jedna z nich, egzekucja skierowana do nieruchomości może zasadniczo objąć udział wynoszący 1/2 należący do dłużnika.
Podstawowe znaczenie ma art. 1004 k.p.c., zgodnie z którym do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości odpowiednio stosuje się przepisy o egzekucji z nieruchomości. Art. 1005 k.p.c. nakazuje natomiast komornikowi zawiadomić o zajęciu również pozostałych współwłaścicieli.
Nie można więc bez dodatkowej podstawy prawnej prowadzić egzekucji z udziału osoby, która nie jest dłużnikiem.
Przykład jest prosty. Anna i Piotr są właścicielami mieszkania, każde w 1/2. Piotr ma osobisty dług w wysokości 180 000 zł. Wierzyciel uzyskuje tytuł wykonawczy przeciwko Piotrowi. Jeżeli nie istnieją inne okoliczności rozszerzające odpowiedzialność Anny, egzekucja z nieruchomości powinna dotyczyć udziału Piotra, a nie prawa własności Anny.
Zasada ta wynika z podstawowej konstrukcji prawa rzeczowego: udział każdego współwłaściciela jest jego odrębnym prawem majątkowym.
Nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet – nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam posiada. Podobna logika działa przy egzekucji: wierzyciel osobisty jednego współwłaściciela nie uzyskuje przez sam fakt istnienia długu prawa do majątku drugiego współwłaściciela.
Nie każda „współwłasność mieszkania” oznacza jednak to samo
To najważniejsze zastrzeżenie całej analizy.
Inaczej wygląda sytuacja dwóch osób posiadających wpisane w księdze wieczystej udziały po 1/2, a inaczej mieszkania należącego do majątku wspólnego małżonków.
Wspólność ustawowa małżeńska jest współwłasnością łączną. W czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w poszczególnych przedmiotach majątku wspólnego.
Art. 42 k.r.o. stanowi wprost, że wierzyciel jednego małżonka nie może podczas trwania wspólności ustawowej domagać się zaspokojenia z udziału, który dopiero w razie ustania wspólności przypadłby temu małżonkowi.
Jednocześnie art. 41 § 1 k.r.o. przewiduje, że jeżeli zobowiązanie zostało zaciągnięte przez jednego małżonka za zgodą drugiego, wierzyciel może żądać zaspokojenia również z majątku wspólnego. W przypadku zobowiązania zaciągniętego bez takiej zgody zakres odpowiedzialności jest co do zasady węższy.
Także przepisy egzekucyjne przewidują szczególną procedurę dla nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków. Dlatego samo stwierdzenie „mąż ma dług, więc komornik może zająć tylko jego połowę mieszkania” może być prawnie błędne – podczas trwania wspólności ustawowej taka „połowa” w sensie prawnym jeszcze nie istnieje.
Co zmienia rozwód albo ustanie wspólności majątkowej?
Sytuacja zmienia się po ustaniu wspólności majątkowej.
Bardzo istotne stanowisko zajął tutaj Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w uchwale z 17 kwietnia 2015 r., sygn. III CZP 9/15.
Sąd Najwyższy przyjął, że wierzyciel jednego z małżonków po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej może prowadzić egzekucję z udziału tego małżonka we własności nieruchomości, która wcześniej wchodziła do majątku wspólnego.
To niezwykle istotna teza praktyczna. Po ustaniu wspólności sytuacja może przekształcić się w klasyczną współwłasność w częściach ułamkowych, a udział należący do zadłużonego byłego małżonka może stać się przedmiotem egzekucji.
Podobna problematyka występowała w wyroku Sądu Najwyższego z 14 kwietnia 2011 r., sygn. IV CSK 414/10, dotyczącym powództwa o zwolnienie przedmiotu spod egzekucji i skutków zmian stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami dla prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Orzeczenie pokazuje, jak istotne jest prawidłowe ustalenie chwili zajęcia nieruchomości oraz rzeczywistego zakresu prawa należącego do każdego z małżonków.
Czy komornik może sprzedać całe mieszkanie za dług jednego współwłaściciela?
Jeżeli mamy do czynienia ze zwykłą współwłasnością ułamkową i osobistym długiem tylko jednego współwłaściciela – co do zasady nie.
Przedmiotem egzekucji jest udział dłużnika.
Jeżeli zatem:
mieszkanie należy do Jana w 1/2 i Marii w 1/2,
dłużnikiem jest wyłącznie Jan,
tytuł wykonawczy został wydany wyłącznie przeciwko Janowi,
udział Marii nie zabezpiecza długu hipoteką,
nie istnieje inna podstawa odpowiedzialności Marii,
to egzekucja nie powinna prowadzić do sprzedaży jej 1/2 udziału.
Właśnie dlatego formuła „komornik zabierze mieszkanie współwłaścicielowi za cudzy dług” jest zbyt daleko idącym uproszczeniem.
Ale równie niebezpieczne jest zdanie przeciwne: „skoro nie jestem dłużnikiem, mieszkanie jest całkowicie bezpieczne”. Bezpieczny przed tą konkretną egzekucją może być udział osoby niezadłużonej, lecz sytuacja całej nieruchomości może ulec istotnej zmianie po sprzedaży udziału dłużnika.
Najważniejszy wyjątek: hipoteka
Przed każdą oceną sytuacji trzeba sprawdzić dział IV księgi wieczystej.
Hipoteka radykalnie zmienia analizę.
Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. Aktualny tekst jednolity ustawy został ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 1066.
Dlatego zupełnie inaczej należy analizować przypadek, w którym osobisty dług dotyczy jednego współwłaściciela, a inaczej sytuację, w której cała nieruchomość została skutecznie obciążona hipoteką zabezpieczającą cudzy dług.
Można być właścicielem nieruchomości i jednocześnie nie być osobistym dłużnikiem wierzyciela, a mimo to odpowiadać rzeczowo z obciążonej nieruchomości.
To właśnie dlatego pierwszym dokumentem, jaki powinien przeanalizować prawnik, jest aktualna treść księgi wieczystej.
Jak komornik zajmuje udział w mieszkaniu?
Egzekucja z udziału jest prowadzona według zasad dotyczących egzekucji z nieruchomości, z modyfikacjami wynikającymi z art. 1004–1013 k.p.c.
W praktyce pojawiają się między innymi: zawiadomienie o egzekucji, zajęcie prawa dłużnika, wpis informacji o egzekucji do księgi wieczystej, opis i oszacowanie, a następnie – jeżeli zadłużenie nie zostanie uregulowane i istnieją podstawy do kontynuowania postępowania – licytacja.
Pozostali współwłaściciele nie powinni dowiadywać się o wszystkim dopiero z ogłoszenia licytacyjnego. Art. 1005 k.p.c. nakazuje zawiadomienie ich o zajęciu udziału.
Od tego momentu bierne oczekiwanie może być bardzo złym rozwiązaniem. Należy sprawdzić co najmniej księgę wieczystą, zakres zajęcia, tytuł prawny do udziałów, obciążenia hipoteczne, opis i oszacowanie oraz status prowadzonej licytacji.
Jak wyceniany jest udział dłużnika? Tu często pojawia się błąd
W wielu internetowych poradnikach można przeczytać, że rzeczoznawca „wycenia rynkową wartość udziału dłużnika”. Takie przedstawienie procedury jest nieprecyzyjne.
Art. 1009 k.p.c. stanowi:
„W razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości.”
Jeżeli zatem całe mieszkanie zostanie oszacowane na 600 000 zł, a przedmiotem egzekucji jest udział 1/2, punktem wyjścia do oszacowania tego udziału jest 300 000 zł.
Nie polega to automatycznie na ustaleniu hipotetycznej ceny, którą udział 1/2 osiągnąłby na zwykłym rynku nieruchomości.
Takie rozumienie art. 1009 k.p.c. potwierdził Sąd Apelacyjny w Gdańsku – V Wydział Cywilny w wyroku z 5 grudnia 2016 r., sygn. V ACa 210/16. Sąd wskazał, że przy egzekucji skierowanej do ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, a wartością udziału jest odpowiadająca mu część oszacowania całej nieruchomości.
Ma to ogromne znaczenie praktyczne, bo rynkowa atrakcyjność udziału 1/2 w lokalu zajmowanym przez drugiego współwłaściciela może być znacznie niższa niż matematyczna połowa wartości mieszkania. Ustawa przyjmuje jednak wskazany mechanizm oszacowania.
Czy można zakwestionować błędną wycenę?
Tak. I trzeba pilnować terminów.
Zgodnie z art. 950 k.p.c. termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i zasadniczo biegnie od dnia jego ukończenia. Jeżeli czynność nie została ukończona w terminie wskazanym w zawiadomieniu, termin jest liczony według szczególnej reguły od doręczenia odpowiedniego zawiadomienia uczestnikowi.
Nie należy więc zakładać, że nieprawidłową wycenę będzie można podważyć dopiero wtedy, gdy pojawi się ogłoszenie o licytacji.
W postępowaniu egzekucyjnym terminy są krótkie, a ich przegapienie może zamknąć drogę do skutecznego zakwestionowania określonej czynności.
Licytacja nieruchomości w 2026 roku – ważna zmiana
To jedna z najważniejszych aktualizacji przepisów.
Od 5 grudnia 2025 r. zasadą w nowych postępowaniach jest licytacja elektroniczna nieruchomości.
Art. 952 § 2 k.p.c. przewiduje obecnie, że komornik sprzedaje nieruchomość w drodze licytacji elektronicznej, chyba że przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania wierzyciel zażąda licytacji publicznej.
Zmianę wprowadziła ustawa z 9 października 2025 r., Dz.U. z 2025 r. poz. 1518. Jednocześnie ustawodawca przesądził, że do egzekucji z nieruchomości wszczętych i niezakończonych przed wejściem nowych przepisów stosuje się przepisy dotychczasowe.
Dlatego w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić datę wszczęcia egzekucji, a nie tylko datę zaplanowanej licytacji.
W przypadku licytacji elektronicznej przetarg trwa co do zasady siedem dni. System przewiduje także automatyczne przedłużanie końcówki licytacji, gdy bezpośrednio przed jej zakończeniem składane są kolejne postąpienia.
Za ile może zostać sprzedany udział?
Warunki cenowe są bardzo konkretne.
Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania. Rękojmia dla uczestnika przetargu wynosi zasadniczo 1/10 sumy oszacowania.
Jeżeli pierwsza licytacja nie przyniesie rezultatu, na drugiej cena wywołania wynosi 2/3 sumy oszacowania. Jeżeli także na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przepisy przewidują możliwość przejęcia nieruchomości za cenę nie niższą niż 2/3 oszacowania m.in. przez wierzyciela egzekwującego, wierzyciela hipotecznego oraz współwłaściciela. Przy odpowiednim stosowaniu tych regulacji do egzekucji z udziału mechanizm ten może być niezwykle ważnym instrumentem dla pozostałego współwłaściciela.
Czy współwłaściciel może sam kupić udział na licytacji?
Co do zasady status współwłaściciela sam w sobie nie wyklucza uczestnictwa w przetargu.
Trzeba jednak pamiętać o art. 976 § 1 k.p.c. Ustawodawca wyklucza z udziału w przetargu między innymi dłużnika oraz jego małżonka, dzieci, rodziców i rodzeństwo, jak również inne osoby wymienione w tym przepisie.
Ma to ogromne znaczenie przy mieszkaniach rodzinnych.
Nie można więc napisać, że „każdy współwłaściciel może odkupić udział na licytacji”. Jeżeli współwłaściciel jest przykładowo małżonkiem dłużnika, przepisy mogą wykluczyć go z przetargu.
Zupełnie czym innym jest natomiast szczególne prawo przejęcia po bezskutecznej drugiej licytacji, wynikające z art. 984 k.p.c. W takim przypadku status współwłaściciela może stanowić istotne uprawnienie procesowe.
Czy bardzo mały dług może doprowadzić do licytacji mieszkania?
W przypadku lokalu mieszkalnego albo nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, art. 952¹ k.p.c. wprowadza dodatkowe zabezpieczenie.
Co do zasady termin licytacji takiej nieruchomości jest wyznaczany na wniosek wierzyciela, a wierzyciel może wystąpić z takim wnioskiem, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej 1/20 sumy oszacowania, czyli 5%. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, m.in. możliwość uzyskania zgody sądu oraz szczególne regulacje dotyczące niektórych należności.
W przypadku egzekucji z udziału regulacje dotyczące egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio, dlatego w konkretnej sprawie trzeba ustalić zarówno charakter nieruchomości, jak i rzeczywisty przedmiot egzekucji.
Nie jest więc prawdą, że każdy, nawet symboliczny dług automatycznie prowadzi do licytacji mieszkania.
Co dzieje się, gdy obca osoba kupi udział dłużnika?
To moment, w którym rzeczywiste problemy pozostałego właściciela mogą się dopiero rozpocząć.
Nabywca nie kupuje „pokoju”, połowy kuchni ani konkretnej części podłogi. Nabywa udział we własności całej nieruchomości.
Art. 206 k.c. stanowi:
„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”
Nowy właściciel udziału wstępuje więc w stosunek współwłasności.
Nie oznacza to jednak, że kupując przykładowo 1/2 udziału, może następnego dnia przyjść z komornikiem i usunąć z mieszkania dotychczasowego współwłaściciela.
Zakup udziału nie oznacza automatycznej eksmisji drugiego właściciela
Bardzo interesujące i praktyczne stanowisko przedstawił Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, I Wydział Cywilny, w postanowieniu z 21 marca 2025 r., sygn. I 1 Co 98/25.
Sąd przyjął, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu udziału we współwłasności nie jest tytułem wykonawczym pozwalającym nabywcy tego udziału na automatyczne wprowadzenie go w wyłączne posiadanie całej nieruchomości w taki sposób, jak przy nabyciu całej nieruchomości.
To niezwykle ważna teza.
Nabywca udziału staje się współwłaścicielem, ale jego prawo musi współistnieć z prawami drugiego współwłaściciela wynikającymi z art. 206 k.c.
Spór może następnie dotyczyć sposobu korzystania z lokalu, dopuszczenia do współposiadania, ewentualnego podziału quoad usum, rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami lub zniesienia współwłasności.
Największe ryzyko: nowy właściciel może żądać zniesienia współwłasności
I właśnie tutaj znajduje się realne zagrożenie, którego nie powinno się pomijać w poradnikach dotyczących egzekucji z udziału.
Art. 210 § 1 k.c. wprowadza zasadę:
„Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.”
Nabywca udziału na licytacji zasadniczo uzyskuje zatem również możliwość wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności.
Jeżeli przedmiot można fizycznie podzielić, pierwszeństwo ma podział w naturze, o ile spełnia wymagania art. 211 k.c. W przypadku typowego mieszkania stanowiącego jeden lokal prawny taki fizyczny podział zazwyczaj nie jest prostym rozwiązaniem.
Art. 212 § 2 k.c. przewiduje wówczas dwa podstawowe warianty: rzecz może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo może zostać sprzedana według właściwych przepisów proceduralnych.
Dlatego należy bardzo precyzyjnie sformułować wniosek:
komornik prowadzący egzekucję osobistego długu jednego współwłaściciela nie sprzedaje automatycznie udziału drugiego współwłaściciela, ale sprzedaż udziału dłużnika może pośrednio doprowadzić później do odrębnego postępowania o zniesienie współwłasności, którego przedmiotem będzie już cała nieruchomość.
To zasadnicza różnica.
A co z wcześniejszym porozumieniem dotyczącym korzystania z mieszkania?
Jeżeli współwłaściciele wcześniej ustalili sposób korzystania z nieruchomości, znaczenie może mieć art. 221 k.c.
Przepis przewiduje, że czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające czasowo możliwość zniesienia współwłasności mogą być skuteczne także wobec nabywcy udziału, jeżeli o nich wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć. Zasada obejmuje także sposób korzystania ustalony orzeczeniem sądu.
W pewnych sytuacjach prawidłowo skonstruowane wcześniejsze porozumienie współwłaścicieli może więc mieć znaczenie również po zmianie właściciela jednego z udziałów.
Jak bronić się przed egzekucją skierowaną do własnego udziału?
Jeżeli komornik naruszył prawo osoby, która nie jest dłużnikiem, jednym z najważniejszych środków jest powództwo o zwolnienie zajętego przedmiotu od egzekucji, określane także jako powództwo ekscydencyjne.
Art. 841 § 1 k.p.c. pozwala osobie trzeciej żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli skierowanie do niego egzekucji narusza jej prawa.
Kluczowy jest jednak termin: powództwo można co do zasady wnieść w ciągu miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa.
To termin, którego nie wolno lekceważyć.
Jeżeli więc egzekucję skierowano nie tylko do udziału dłużnika, lecz także do prawa należącego do innej osoby, dokumentów nie należy odkładać „na później”.
Vigilantibus iura scripta sunt – prawo sprzyja tym, którzy czuwają nad swoimi prawami.
Skarga na czynności komornika – termin jest jeszcze krótszy
Innym instrumentem jest skarga na czynności komornika z art. 767 k.p.c.
Może ją wnieść nie tylko strona, lecz również inna osoba, której prawa zostały przez czynność albo zaniechanie komornika naruszone lub zagrożone.
Co szczególnie istotne, termin wynosi zasadniczo tydzień i sposób jego obliczania zależy od tego, czy zainteresowany był obecny przy czynności, został o niej zawiadomiony czy dowiedział się o niej później. Skargę wnosi się do komornika, który dokonał zaskarżonej czynności albo zaniechał jej dokonania.
Samo wniesienie skargi nie zawsze automatycznie zatrzymuje postępowanie egzekucyjne. Dlatego przy sprawach dotyczących nieruchomości konieczna może być równoczesna analiza potrzeby złożenia odpowiedniego wniosku dotyczącego wstrzymania lub zawieszenia dalszych czynności.
Czy można sprzedać mieszkanie dobrowolnie przed licytacją?
Tak, a w wielu przypadkach ekonomicznie jest to korzystniejsze niż sprzedaż przymusowa, ale kluczowy jest moment.
Przed zajęciem nieruchomości właściciele mają znacznie większą swobodę działania. Możliwe jest znalezienie nabywcy na wolnym rynku, spłata wierzyciela z części ceny, refinansowanie zobowiązania lub zawarcie ugody.
Po zajęciu sytuacja jest znacznie bardziej skomplikowana.
Art. 930 § 1 k.p.c. stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu, ale dokonana sprzedaż nie usuwa skutków prowadzonej egzekucji.
Dlatego porada: „po prostu sprzedajcie mieszkanie przed licytacją” jest zbyt uproszczona.
Jeżeli zajęcie już nastąpiło, sprzedaż powinna być poprzedzona dokładnym ustaleniem sytuacji egzekucyjnej oraz warunków, na których wierzyciel zgodzi się na zakończenie postępowania.
Co powinien zrobić niezadłużony współwłaściciel?
Po otrzymaniu informacji o egzekucji należy przede wszystkim ustalić dokładnie, co zostało zajęte.
Trzeba porównać treść zawiadomienia komornika z działem II, III i IV księgi wieczystej. Następnie należy sprawdzić tytuł prawny współwłasności, wielkość udziałów, ewentualne hipoteki oraz to, czy dług ma charakter wyłącznie osobisty.
Kolejnym elementem jest kontrola terminów. W zależności od problemu może chodzić o tygodniowy termin dotyczący skargi na czynność komornika, dwutygodniowy termin związany z opisem i oszacowaniem albo miesięczny termin z art. 841 k.p.c.
Należy również ustalić, czy ekonomicznie korzystniejsze jest podjęcie próby nabycia udziału, zawarcie porozumienia z wierzycielem i dłużnikiem, doprowadzenie do dobrowolnej sprzedaży przed zaawansowanym etapem egzekucji czy przygotowanie się do późniejszego sporu dotyczącego korzystania z nieruchomości lub zniesienia współwłasności.
Nie istnieje jeden uniwersalny wariant dobry dla każdej sprawy.
Czy współwłaściciel powinien zareagować już na wpis w księdze wieczystej?
Tak.
Czekanie do dnia licytacji jest jednym z najpoważniejszych błędów.
Po wszczęciu egzekucji część działań ma bardzo krótkie terminy, a upływ czasu ogranicza możliwość skutecznego kwestionowania kolejnych czynności.
Szczególnie ważna jest kontrola:
zakresu zajęcia,
treści księgi wieczystej,
wartości nieruchomości przyjętej w opisie i oszacowaniu,
wysokości egzekwowanej należności,
statusu hipoteki,
daty rozpoczęcia egzekucji,
rodzaju planowanej licytacji,
terminów zaskarżenia czynności.
Europejski standard ochrony własności także ma znaczenie
Postępowanie egzekucyjne ingeruje w prawo własności chronione również przez art. 1 Protokołu nr 1 do Europejskiej Konwencji Praw Człowieka.
Nie oznacza to oczywiście, że sama sprzedaż nieruchomości w egzekucji jest niezgodna z Konwencją. Państwo może tworzyć skuteczne mechanizmy egzekwowania praw wierzycieli. Procedura musi jednak zachowywać odpowiednią równowagę i gwarantować realne instrumenty sądowej ochrony.
W wyroku Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z 16 kwietnia 2024 r. w sprawie Nina Dimitrova przeciwko Bułgarii, skarga nr 40669/16, ostatecznym od 23 września 2024 r., Trybunał stwierdził naruszenie art. 1 Protokołu nr 1 w związku ze sprzedażą mieszkania w warunkach, w których właścicielka nie miała realnej możliwości doprowadzenia do zatrzymania egzekucji do czasu skutecznego rozpoznania materialnego sporu z bankiem. ETPC uznał, że w konkretnych okolicznościach doszło do zachwiania właściwej równowagi między prawami wierzyciela i ochroną własności.
Orzeczenia tego nie można automatycznie przenosić na każdą polską egzekucję. Pokazuje jednak fundamentalną zasadę: procedura egzekucyjna nie może pozbawiać właściciela rzeczywistej możliwości obrony jego prawa, zanim nastąpi nieodwracalny skutek w postaci sprzedaży nieruchomości.
Najważniejsze orzeczenia dotyczące egzekucji i współwłasności
Sąd Najwyższy, Izba Cywilna, uchwała z 17 kwietnia 2015 r., sygn. III CZP 9/15 – po ustaniu wspólności majątkowej wierzyciel jednego z byłych małżonków może prowadzić egzekucję z udziału tego małżonka we własności nieruchomości należącej wcześniej do majątku wspólnego.
Sąd Najwyższy, Izba Cywilna, wyrok z 14 kwietnia 2011 r., sygn. IV CSK 414/10 – orzeczenie istotne dla ochrony osoby trzeciej w sytuacji, gdy egzekucja dotyka praw związanych z nieruchomością objętą wcześniej wspólnością majątkową; podkreśla znaczenie rzeczywistego zakresu zajęcia i statusu prawnego nieruchomości.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku, V Wydział Cywilny, wyrok z 5 grudnia 2016 r., sygn. V ACa 210/16 – przy egzekucji z udziału opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, a oszacowanie udziału odpowiada odpowiedniej części wartości całej nieruchomości.
Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, I Wydział Cywilny, postanowienie z 21 marca 2025 r., sygn. I 1 Co 98/25 – przysądzenie udziału we współwłasności nie daje nabywcy automatycznie tytułu do przeprowadzenia eksmisji i objęcia całej nieruchomości w wyłączne posiadanie.
Europejski Trybunał Praw Człowieka, Nina Dimitrova przeciwko Bułgarii, skarga nr 40669/16, wyrok z 16 kwietnia 2024 r. – postępowanie prowadzące do przymusowej sprzedaży mieszkania musi zapewniać właścicielowi efektywną możliwość ochrony jego praw; w rozpoznawanej sprawie brak realnej możliwości zatrzymania sprzedaży przed rozpoznaniem sporu naruszył art. 1 Protokołu nr 1.
Co dzieje się po sprzedaży udziału na licytacji?
Dłużnik traci swój udział, a jego miejsce zajmuje nabywca.
Pozostały współwłaściciel nadal zachowuje własny udział. Nie dochodzi automatycznie do utraty jego prawa własności.
Zmienia się jednak osoba współwłaściciela, z którą od tej chwili trzeba wykonywać wspólne prawo własności.
Nabywca uzyskuje prawo współposiadania i współkorzystania wynikające z art. 206 k.c., może dochodzić swoich praw przed sądem, a także – co szczególnie ważne – może zasadniczo domagać się zniesienia współwłasności.
Czy komornik może zlicytować całe mieszkanie za dług jednego współwłaściciela?
Przy zwykłej współwłasności ułamkowej i osobistym długu jednego właściciela – co do zasady nie. Przedmiotem egzekucji powinien być udział dłużnika.
Inaczej może być jednak w przypadku hipoteki obejmującej całą nieruchomość, odpowiedzialności kilku osób za ten sam dług albo nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków.
Dlatego każda sprawa wymaga sprawdzenia księgi wieczystej oraz tytułu wykonawczego.
Czy udział niezadłużonego współwłaściciela jest bezpieczny?
Jego udział nie powinien być przedmiotem egzekucji prowadzonej wyłącznie za osobisty dług innej osoby, jeżeli nie istnieje dodatkowa podstawa odpowiedzialności.
Nie oznacza to jednak pełnego bezpieczeństwa ekonomicznego całego mieszkania. Po nabyciu udziału przez osobę trzecią może pojawić się sprawa o zniesienie współwłasności.
Czy współwłaściciel może kupić udział dłużnika?
W pewnych sytuacjach tak, ale nie można tego traktować jako zasady bez wyjątków.
Trzeba przede wszystkim sprawdzić ograniczenia wynikające z art. 976 k.p.c. dotyczące osób, które nie mogą uczestniczyć w licytacji. Szczególne znaczenie może mieć także prawo przejęcia po bezskutecznej drugiej licytacji z art. 984 k.p.c.
Czy nowy właściciel udziału może od razu wyrzucić mnie z mieszkania?
Nie wynika to automatycznie z samego nabycia udziału.
Nabywca staje się współwłaścicielem. Jego uprawnienia istnieją równolegle z prawami pozostałych współwłaścicieli.
W postanowieniu z 21 marca 2025 r., I 1 Co 98/25, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy jednoznacznie odróżnił przysądzenie całej nieruchomości od przysądzenia jedynie udziału.
Czy można powstrzymać sprzedaż udziału?
To zależy od podstaw egzekucji i etapu postępowania.
Możliwe instrumenty obejmują między innymi skargę na czynności komornika, zakwestionowanie opisu i oszacowania, powództwo z art. 841 k.p.c., podnoszenie zarzutów dotyczących rzeczywistego zakresu odpowiedzialności, zawarcie ugody z wierzycielem, spłatę zadłużenia albo inne rozwiązania dostosowane do konkretnej sytuacji.
Kluczowe jest podjęcie działań przed licytacją, a nie dopiero po przysądzeniu prawa nabywcy.
Czy dobrowolna sprzedaż całego mieszkania może być lepsza?
W wielu sytuacjach ekonomicznie tak.
Udział w mieszkaniu bywa znacznie trudniejszym produktem rynkowym niż całe mieszkanie. Sprzedaż całej nieruchomości na wolnym rynku może pozwolić uzyskać wyższą cenę, rozliczyć udział dłużnika i zachować dla pozostałego właściciela jego część wartości.
Trzeba jednak działać odpowiednio wcześnie. Po zajęciu zastosowanie art. 930 k.p.c. powoduje, że rozporządzenie nieruchomością nie niweczy prowadzonej egzekucji.
Komornik i współwłasność – najważniejszy wniosek
Najbardziej niebezpiecznym mitem jest przekonanie, że dług jednego współwłaściciela automatycznie oznacza sprzedaż całego mieszkania.
Drugim równie niebezpiecznym mitem jest założenie, że współwłaściciel niebędący dłużnikiem może całkowicie zignorować egzekucję.
W egzekucji z udziału chronione jest prawo własności pozostałych osób, ale sprzedaż udziału dłużnika może diametralnie zmienić sytuację prawną całej nieruchomości.
Nowy współwłaściciel może domagać się współposiadania. Może negocjować odkupienie udziału. Może żądać określenia sposobu korzystania. Wreszcie może wystąpić o zniesienie współwłasności, a przy niepodzielnym mieszkaniu postępowanie może zmierzać do przyznania lokalu jednej osobie za spłatą albo do jego sprzedaży.
Dlatego po otrzymaniu zawiadomienia o egzekucji należy działać natychmiast.
W sprawach dotyczących Koszalina i okolic, Mielna, Kołobrzegu, Białogardu, Sianowa, Warszawy i Warszawy Pragi-Południe, a także nieruchomości położonych w innych częściach Polski, analiza może być prowadzona również na podstawie dokumentów przesłanych elektronicznie. W sprawach egzekucyjnych szczególne znaczenie mają: aktualna księga wieczysta, zawiadomienie komornika, tytuł wykonawczy, opis i oszacowanie oraz dokumenty wskazujące sposób nabycia nieruchomości.
Porada prawna online pozwala zweryfikować sytuację bez względu na miejsce położenia nieruchomości, natomiast przy terminach 7-dniowych, 14-dniowych i miesięcznych znaczenie ma przede wszystkim szybkość przekazania dokumentów do analizy.
Podstawa prawna
Podstawę analizy stanowią w szczególności: Kodeks postępowania cywilnego – aktualny tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 468; Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795; Kodeks rodzinny i opiekuńczy – tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 236; ustawa o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 1066. Aktualność tekstów jednolitych potwierdzają oficjalne bazy ELI i ISAP.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
Porady prawne mogą być udzielane online na terenie całej Polski, w tym na terenie Warszawy, Warszawy Praga-Południe, Koszalina, Mielna i Kołobrzegu.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.