Kupujący wpłacił kilkaset tysięcy złotych, spłaca już kredyt, zaplanował przeprowadzkę, a deweloper po raz kolejny przesuwa termin odbioru mieszkania. Innym razem budynek jest wprawdzie gotowy, ale deweloper nie chce przenieść własności w terminie. Jeszcze w innym przypadku mieszkanie ma mniejszą powierzchnię, inny standard niż uzgodniony, brakuje elementów zagospodarowania terenu albo przy odbiorze ujawniają się poważne wady.

Nabywca nie jest w takich sytuacjach zdany na dobrą wolę dewelopera.

Obowiązująca ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, której aktualny tekst jednolity został ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 880, przewiduje szereg konkretnych instrumentów ochronnych: od kar umownych i rekompensaty, poprzez procedurę usuwania wad, aż po prawo odstąpienia od umowy i odzyskania pieniędzy.

Dodatkowo zastosowanie mogą znaleźć przepisy Kodeksu cywilnego o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, karze umownej, rękojmi i obowiązku naprawienia szkody.

Najważniejsze jest jednak to, aby nie przyjmować automatycznie każdego tłumaczenia dewelopera i nie podpisywać pochopnie aneksów ograniczających własne prawa.

W marcu 2026 r. Prezes UOKiK wszczął postępowania wobec deweloperów w związku z praktykami polegającymi m.in. na wywieraniu na nabywców presji, aby dopłacili do wcześniej ustalonej ceny albo zrezygnowali z kar umownych za opóźnienie w przeniesieniu własności. Urząd jednoznacznie wskazał, że wywieranie takiej presji może stanowić niedozwoloną agresywną praktykę rynkową.

Umowa deweloperska to zobowiązanie, a nie lista życzeń dewelopera

Podstawową zasadą jest pacta sunt servanda – umów należy dotrzymywać.

Umowa deweloperska określa obowiązki obu stron. Nabywca zobowiązuje się przede wszystkim do zapłaty ceny. Deweloper natomiast przyjmuje na siebie obowiązek realizacji przedsięwzięcia i ostatecznego przeniesienia na nabywcę określonych praw do lokalu lub domu.

Aktualny art. 35 ustawy deweloperskiej nakazuje wskazać w umowie m.in.:

cenę,
położenie i istotne cechy nieruchomości,
powierzchnię i układ pomieszczeń,
zakres i standard prac wykończeniowych,
termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
termin przeniesienia własności na nabywcę,
terminy wpłat,
zasady odbioru,
warunki odstąpienia od umowy,
wysokość kar umownych i odsetek, jeżeli zostały przewidziane.

Nie są to dane pozbawione znaczenia prawnego.

Jeżeli deweloper zobowiązał się do wykonania określonych prac, przeniesienia własności w określonym terminie czy zapewnienia wskazanego standardu, to niewykonanie tych obowiązków może uruchamiać odpowiedzialność kontraktową.

Kiedy można powiedzieć, że deweloper nie wywiązuje się z umowy?

Problemy mogą przyjmować bardzo różne formy.

Najczęściej chodzi o sytuację, gdy deweloper:

nie kończy budowy w terminie;
przesuwa termin odbioru;
nie przenosi własności w terminie określonym w akcie notarialnym;
odmawia zawarcia aktu przenoszącego własność;
żąda dodatkowej dopłaty, której nie przewiduje umowa;
uzależnia przeniesienie własności od podpisania niekorzystnego aneksu;
zmienia powierzchnię lokalu;
wykonuje mieszkanie w innym standardzie;
zmienia układ pomieszczeń;
nie wykonuje części infrastruktury lub zagospodarowania określonych w dokumentacji;
nie usuwa wad stwierdzonych przy odbiorze;
odmawia uznania wad;
przekazuje lokal obciążony prawami, które nie powinny go obciążać;
nie wykonuje zobowiązań dotyczących miejsc parkingowych, komórek, części wspólnych lub innych elementów objętych umową.

Każdy przypadek wymaga porównania rzeczywistego stanu inwestycji nie tylko z samym aktem notarialnym, lecz również z prospektem informacyjnym, jego załącznikami, projektem, standardem wykończenia i innymi dokumentami stanowiącymi część stosunku umownego.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Deweloper spóźnia się z przeniesieniem własności

To jedna z najczęstszych i najpoważniejszych sytuacji.

Umowa deweloperska musi określać termin przeniesienia praw na nabywcę.

Jeżeli termin ten upłynął, nabywca nie musi akceptować kolejnych ustnych zapewnień w rodzaju:

„akt będzie za miesiąc”,

„czekamy jeszcze na dokumenty”,

„notariusz nie ma terminów”,

„prosimy o cierpliwość”.

Ustawa przewiduje konkretne konsekwencje prawne.

Kara umowna

Jeżeli umowa przewiduje karę umowną za opóźnienie lub zwłokę dewelopera, nabywca może domagać się jej zapłaty na zasadach określonych w umowie i przepisach Kodeksu cywilnego.

Kara umowna jest szczególnie korzystna dlatego, że co do zasady nie trzeba wykazywać wysokości rzeczywiście poniesionej szkody.

Sąd Najwyższy konsekwentnie wskazuje, że kara umowna jest zryczałtowanym środkiem kompensacji niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Wierzyciel musi wykazać zdarzenie powodujące obowiązek zapłaty kary, ale nie musi wykazywać konkretnej szkody i jej wysokości.

Przeniesienie własności lokalu w uzgodnionym terminie jest właśnie zasadniczym niepieniężnym obowiązkiem dewelopera.

Sąd Najwyższy: ochrona nabywcy przez karę umowną ma realne znaczenie

Szczególnie istotny jest wyrok Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 2017 r., sygn. I CSK 10/17.

Sąd Najwyższy zakwestionował wzorzec umowy deweloperskiej, w którym zapisano, że strony nie będą nakładać wzajemnie kar umownych.

SN zwrócił uwagę na zasadniczą nierównowagę stron: głównym obowiązkiem nabywcy jest zapłata pieniędzy, natomiast podstawowym zobowiązaniem niepieniężnym dewelopera jest ustanowienie i przeniesienie na nabywcę prawa własności w umówionym czasie.

Zdaniem SN znaczenie kary umownej jako środka nacisku na terminowe wykonanie zobowiązania oraz jako ułatwienia dowodowego dla konsumenta jest w takiej sytuacji szczególnie duże.

To ważna wskazówka również dla obecnie zawieranych umów.

Nowa, bardzo ważna uchwała Sądu Najwyższego z 2025 r.

Jeszcze większe znaczenie dla nabywców ma najnowsza linia orzecznicza.

Sąd Najwyższy, uchwała z 31 października 2025 r., sygn. III CZP 22/25.

Sąd Najwyższy rozstrzygnął problem sytuacji, w której umowa przewidywała wprawdzie karę umowną za każdy dzień zwłoki w przeniesieniu własności, ale nie przewidywała prawa nabywcy do żądania odszkodowania przekraczającego wysokość tej kary.

SN stwierdził:

postanowienie takie w razie wątpliwości należy uznawać za niedozwolone, zwłaszcza gdy kara została ustalona na rażąco niskim poziomie.

To niezwykle ważne rozstrzygnięcie.

Deweloper nie powinien móc zastrzec symbolicznej kary, przykładowo kilkunastu złotych dziennie, a następnie twierdzić, że nawet gdy klient poniósł wielokrotnie większą szkodę, jego odpowiedzialność kończy się na tej kwocie.

A jeżeli umowa nie przewiduje żadnej kary?

Obecna ustawa przewiduje dodatkową ochronę.

Zgodnie z art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej, jeżeli umowa nie przewiduje ani kary umownej należnej nabywcy, ani odpowiednich odsetek, deweloper jest zobowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę za niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy.

Jej wysokość odpowiada wysokości odsetek ustawowych, jakie przysługiwałyby deweloperowi w razie opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego.

Ustawodawca nie pozwala więc skonstruować umowy w taki sposób, aby deweloper był chroniony na wypadek opóźnienia klienta, podczas gdy klient pozostawał całkowicie bez ochrony na wypadek naruszenia umowy przez dewelopera.

Co więcej, art. 39 ust. 1 przewiduje, że wysokość należności z tytułu odsetek zastrzeżonych dla dewelopera nie może przewyższać wysokości należności wynikających z kar umownych przewidzianych dla nabywcy.

Kara umowna nie zawsze zamyka drogę do większego odszkodowania

Kwestia zależy od konstrukcji umowy, przepisów konsumenckich i charakteru konkretnego postanowienia.

Aktualna uchwała SN III CZP 22/25 ma tutaj fundamentalne znaczenie: ograniczenie konsumenta do rażąco niskiej kary może zostać uznane za niedozwolone postanowienie umowne.

Nabywca powinien zatem policzyć rzeczywistą szkodę.

Może ona obejmować przykładowo:

dodatkowe koszty najmu mieszkania;
wyższe koszty kredytu;
koszty magazynowania mebli;
koszty zmiany ekip wykończeniowych;
utracone zaliczki;
inne wydatki będące normalnym następstwem opóźnienia.

Podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej może stanowić m.in. art. 471 k.c.

Zgodnie z nim dłużnik jest obowiązany naprawić szkodę wynikającą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż nastąpiło ono z powodu okoliczności, za które nie odpowiada.

„To nie nasza wina” nie kończy sprawy

Deweloperzy często tłumaczą opóźnienia:

pogodą,
brakiem pracowników,
problemami podwykonawcy,
wzrostem cen materiałów,
opóźnieniem dostawy,
problemem wykonawcy,
trudnościami administracyjnymi.

Nie każde takie zdarzenie automatycznie zwalnia przedsiębiorcę z odpowiedzialności.

Zgodnie z art. 474 k.c. dłużnik odpowiada jak za własne działanie za osoby, którymi posługuje się przy wykonywaniu zobowiązania oraz którym jego wykonanie powierza.

Deweloper nie może więc co do zasady ograniczyć swojej argumentacji do stwierdzenia:

„to wina generalnego wykonawcy”.

Generalny wykonawca i podwykonawcy są elementem organizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Inaczej należy natomiast analizować rzeczywistą siłę wyższą albo nadzwyczajne zdarzenia pozostające poza sferą odpowiedzialności dewelopera. Ocena zawsze powinna zostać dokonana in concreto, a nie na podstawie ogólnej klauzuli znajdującej się we wzorcu umowy.

Deweloper nie przeniósł własności w terminie. Czy można odstąpić?

Tak.

Art. 43 ust. 1 pkt 6 obecnej ustawy wprost przewiduje prawo nabywcy do odstąpienia od umowy, jeżeli deweloper nie przeniósł na niego praw w terminie wynikającym z umowy.

Nie oznacza to jednak, że można odstąpić automatycznie następnego dnia.

Ustawodawca ustanowił specjalną procedurę.

Najpierw dodatkowe 120 dni

Zgodnie z art. 43 ust. 3, nabywca przed odstąpieniem powinien wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie własności.

Jeżeli termin upłynie bezskutecznie, nabywca może odstąpić od umowy.

Co szczególnie ważne:

nabywca zachowuje roszczenie o karę umowną za okres opóźnienia.

To oznacza, że deweloper nie może sprowadzać sytuacji do alternatywy:

„albo bierzesz mieszkanie i karę, albo odstępujesz i tracisz karę”.

Ustawa wyraźnie stanowi inaczej.

Co dzieje się po skutecznym odstąpieniu?

Skutek jest bardzo daleko idący.

Art. 44 ust. 2 ustawy stanowi, że po skorzystaniu z ustawowego prawa odstąpienia umowę uważa się za niezawartą, a nabywca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem.

Deweloper ma obowiązek zwrócić odpowiednie środki niezwłocznie, nie później niż w ciągu 30 dni od otrzymania oświadczenia nabywcy.

Nie wolno uzależniać ustawowego odstąpienia od zapłaty odstępnego.

Uwaga na formę odstąpienia

W przypadku umowy deweloperskiej samo wysłanie prostego e-maila zatytułowanego „odstępuję od umowy” może być niewystarczające.

Art. 45 ustawy ustanawia wymogi dotyczące oświadczenia nabywcy – w szczególności zgody na wykreślenie odpowiednich roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej oraz pisemnej formy z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Dlatego odstąpienie od umowy deweloperskiej nie powinno być dokonywane na podstawie przypadkowego wzoru z Internetu.

Błąd formalny może prowadzić do sporu o skuteczność całej czynności.

Nie chcę odstępować. Chcę swoje mieszkanie

To również możliwa strategia.

Nie każdy nabywca chce odzyskać pieniądze. Jeżeli mieszkanie zostało kupione kilka lat wcześniej za atrakcyjną cenę, odstąpienie może być wręcz ekonomicznie niekorzystne, ponieważ za zwrócone środki nie da się już kupić podobnej nieruchomości.

W takim przypadku należy rozważyć dochodzenie wykonania umowy, a w odpowiednim stanie prawnym również powództwo prowadzące do zastąpienia oświadczenia dewelopera orzeczeniem sądu na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy w sprawach dotyczących zobowiązań do przeniesienia nieruchomości potwierdza, że prawomocne orzeczenie może zastępować wymagane oświadczenie woli podmiotu uchylającego się od wykonania obowiązku, jeżeli istnieje materialnoprawna podstawa takiego zobowiązania.

W odniesieniu do współczesnych umów deweloperskich istotne jest właśnie to, że są one zawierane w formie aktu notarialnego.

Strategia procesowa zależy jednak od statusu inwestycji, stanu prawnego nieruchomości, wpisów w księdze wieczystej oraz tego, czy możliwe jest już skuteczne ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności konkretnego lokalu.

Deweloper chce dodatkowych pieniędzy przed przeniesieniem własności

Nabywca powinien podchodzić do takich żądań ze szczególną ostrożnością.

Jeżeli cena została prawidłowo określona w umowie, deweloper nie może po prostu jednostronnie oznajmić:

„koszty budowy wzrosły, więc prosimy dopłacić 80 000 zł”.

Szczególnie aktualne znaczenie ma wspomniane postępowanie UOKiK z marca 2026 r.

Urząd ustalił, że niektórzy deweloperzy informowali klientów, iż warunkiem przeniesienia własności będzie podpisanie aneksu podwyższającego cenę. UOKiK ocenił, że komunikaty takie mogły wywierać niedopuszczalną presję na konsumentów, którzy wcześniej zapłacili za mieszkania znaczne kwoty.

Nabywca nie powinien podpisywać takiego aneksu wyłącznie ze strachu, że „inaczej nie dostanie mieszkania”.

Najpierw należy sprawdzić:

czy umowa w ogóle przewiduje możliwość zmiany ceny;
jakie warunki tej zmiany określono;
czy postanowienie nie ma charakteru niedozwolonego;
czy deweloper wykazał podstawę prawną żądania;
czy zmiana wymaga zgody nabywcy.

Deweloper proponuje: zrezygnuj z kar, a podpiszemy akt

To również powinno zapalić czerwoną lampkę.

UOKiK w 2026 r. opisał przypadek, w którym konsumenci oczekujący nawet dwa lata na przeniesienie własności otrzymywali propozycje rezygnacji z kar umownych za opóźnienie. Deweloper odwoływał się przy tym do swojej trudnej sytuacji finansowej i ryzyka restrukturyzacji.

Prezes UOKiK uznał, że takie komunikaty mogły stanowić niedopuszczalną presję prowadzącą do rezygnacji konsumentów z należnych im praw.

Podpisanie ugody czy zwolnienie dewelopera z długu może oczywiście być świadomą decyzją nabywcy.

Nie powinno jednak następować bez wcześniejszego policzenia wartości roszczeń i zbadania skutków dokumentu.

Volenti non fit iniuria nie oznacza, że przedsiębiorca może wymusić na konsumencie zrzeczenie się praw poprzez zagrożenie niewykonaniem własnego zobowiązania.

Mieszkanie ma wady. Nabywca ma szczególną procedurę

Jednym z największych praktycznych problemów jest odbiór lokalu.

Aktualny art. 41 ustawy bardzo szczegółowo określa zasady zgłaszania i usuwania wad.

Odbiór następuje w obecności nabywcy, a z czynności sporządzany jest protokół.

Do protokołu nabywca może zgłosić stwierdzone wady.

Deweloper ma 14 dni na stanowisko

Deweloper powinien w terminie 14 dni od podpisania protokołu poinformować nabywcę, które wady uznaje, albo przekazać oświadczenie o odmowie ich uznania wraz z przyczynami.

Jeżeli nie zrobi tego w ustawowym terminie, wady uważa się za uznane.

To bardzo ważne uprawnienie.

Nabywca powinien więc dysponować dokładnym protokołem oraz dowodem daty jego podpisania.

30 dni na usunięcie uznanych wad

Deweloper ma zasadniczo 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad.

Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie może wykonać prac w tym czasie, powinien wskazać nowy termin i uzasadnić opóźnienie. Nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jeżeli następnie deweloper również tego terminu nie dochowa albo w ogóle go nie wskaże, nabywca wyznacza kolejny termin.

Po jego bezskutecznym upływie nabywca może usunąć wadę na koszt dewelopera.

Wada istotna – można odmówić odbioru

Jeszcze silniejsza ochrona dotyczy wady istotnej.

Jeżeli podczas odbioru nabywca stwierdzi wadę istotną, a deweloper odmówi jej uznania, nabywca może odmówić dokonania odbioru.

Jeżeli deweloper wadę istotną uzna, powinien ją usunąć zgodnie z ustawową procedurą.

Po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie uznanej wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

Spór o to, czy wada rzeczywiście jest istotna

Ustawodawca przewidział również sytuację, w której przy ponownym odbiorze nabywca nadal uważa, że lokal ma wadę istotną.

Wtedy odmowa odbioru wymaga przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Nabywca powinien wystąpić o opinię w terminie miesiąca od odmowy.

Jeżeli rzeczoznawca potwierdzi istnienie wady istotnej:

nabywca może odstąpić od umowy, a koszt opinii obciąża dewelopera.

Jeżeli rzeczoznawca nie potwierdzi wady istotnej, koszt opinii obciąża nabywcę.

Wada ujawniona po odbiorze, ale przed aktem własności

Podpisanie protokołu odbioru nie oznacza, że wszystko, czego wtedy nie zauważono, przestaje istnieć prawnie.

Art. 41 ust. 19 stanowi, że jeżeli wada zostanie ujawniona między podpisaniem protokołu odbioru a zawarciem umowy przenoszącej własność, nabywca może zgłosić ją deweloperowi.

Do takiej wady stosuje się odpowiednio procedurę dotyczącą uznania i usuwania wad.

A co z wadami po przeniesieniu własności?

Po przeniesieniu własności nie kończy się odpowiedzialność dewelopera.

Art. 41a ustawy deweloperskiej przewiduje, że w zakresie nieuregulowanym w szczególnej procedurze odbiorowej do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży.

Dla nieruchomości podstawowy termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi wynosi 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu.

Kupujący może – zależnie od sytuacji – żądać m.in. usunięcia wady, a w przypadkach przewidzianych ustawą korzystać z roszczeń dotyczących obniżenia ceny lub odstąpienia.

Kodeks cywilny wymaga, aby naprawa została wykonana w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Brak obiecanego standardu również może być naruszeniem umowy

Wady nie ograniczają się do pękniętej ściany czy przeciekającego okna.

Problemem może być również niezgodność inwestycji z tym, do czego deweloper się zobowiązał.

Jeżeli dokumentacja stanowiąca podstawę zawarcia umowy przewidywała konkretny:

standard wykończenia,
rodzaj materiałów,
układ lokalu,
powierzchnię,
element infrastruktury,
część wspólną,
dostęp do określonego urządzenia,

należy sprawdzić, czy deweloper posiadał prawo do jednostronnej zmiany tego elementu.

UOKiK od lat kwestionuje postanowienia pozwalające deweloperom swobodnie zmieniać istotne warunki inwestycji bez odpowiedniej ochrony konsumenta.

W lipcu 2025 r. Prezes UOKiK wydał sześć decyzji dotyczących informacji przekazywanych konsumentom przez deweloperów w zakresie powierzchni mieszkań; łączne kary przekroczyły 1,6 mln zł. Urząd ponownie podkreślił, że powierzchnia lokalu oraz kalkulacja ceny za metr są informacjami kluczowymi dla decyzji konsumenta.

Powierzchnia mieszkania i cena – od 2026 r. szczególnie ważny przepis

Od 13 lutego 2026 r. obowiązuje art. 5a ustawy deweloperskiej.

Przepis stanowi, że w umowach objętych ustawą cenę lokalu albo domu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² powierzchni użytkowej, a samą powierzchnię ustala się zgodnie z właściwą Polską Normą obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub odpowiedniego zgłoszenia.

Przy sporze dotyczącym metrażu nie wystarczy więc przyjąć obliczeń dewelopera bez ich weryfikacji.

Umowa nie może być mniej korzystna niż ustawa

To jeden z najmocniejszych przepisów ochronnych.

Art. 42 ustawy deweloperskiej stanowi, że postanowienia umowy mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie regulacje ustawowe.

Deweloper nie może zatem skutecznie wpisać do umowy:

„nabywca zrzeka się ustawowych praw”,

jeżeli prowadziłoby to do pogorszenia ochrony przyznanej przez ustawę.

Oprócz tego konsumenta chronią przepisy art. 385¹ i nast. k.c. dotyczące niedozwolonych postanowień umownych.

Roszczenie nabywcy jest zabezpieczane w księdze wieczystej

Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego.

Roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie odpowiedniego prawa jest ujawniane w księdze wieczystej zgodnie z przepisami ustawy.

Ma to szczególne znaczenie w sytuacji problemów finansowych dewelopera, egzekucji albo sporów z jego wierzycielami.

Ochrony wynikającej z wpisu do księgi wieczystej nie należy lekceważyć.

Co jeśli deweloper ma problemy finansowe albo upadnie?

Jednym z podstawowych instrumentów obecnego systemu jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Deweloper ma obowiązek stosowania odpowiedniego mieszkaniowego rachunku powierniczego, a także odprowadzania składek na DFG.

Środki Funduszu mogą być przeznaczane na zwrot wpłat nabywców w ustawowo określonych sytuacjach związanych m.in. z upadłością dewelopera, przerwaniem przedsięwzięcia czy określonymi przypadkami odstąpienia od umowy.

W ustawowo określonych przypadkach Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wypłaca nabywcy należne środki po otrzymaniu wymaganych informacji i wniosku. Podstawowy termin wypłaty w przypadkach wymagających wniosku wynosi do 30 dni, z możliwością przedłużenia w szczególnych warunkach maksymalnie do 90 dni.

DFG nie oznacza jednak, że przy każdym drobnym naruszeniu umowy można automatycznie zwrócić się do Funduszu po pieniądze. Musi wystąpić jedna z ustawowych przesłanek.

Czy można wstrzymać kolejne płatności?

Nabywca nie powinien samodzielnie przestawać płacić kolejnych rat tylko dlatego, że jest niezadowolony z dewelopera.

Nieuprawnione wstrzymanie płatności może zostać wykorzystane przez dewelopera przeciwko klientowi.

Ustawa w konkretnych sytuacjach pozwala jednak wstrzymywać wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy – przykładowo przy niewykonaniu określonych obowiązków dotyczących zmiany rachunku.

Ponadto w określonych stosunkach zobowiązaniowych należy analizować art. 490 k.c., zgodnie z którym strona mająca spełnić świadczenie wcześniej może w pewnych warunkach powstrzymać się ze swoim świadczeniem, jeżeli wykonanie świadczenia wzajemnego przez drugą stronę stało się wątpliwe ze względu na jej stan majątkowy.

Takiego działania nie należy jednak podejmować bez wcześniejszej analizy umowy i stanu prawnego.

Czy deweloper może odstąpić od umowy z powodu jednej spóźnionej raty?

Nie automatycznie.

Art. 43 ust. 7 ustawy wymaga, aby w przypadku zaległości nabywcy deweloper najpierw wezwał go na piśmie do zapłaty i wyznaczył dodatkowy termin 30 dni.

Dopiero niewykonanie obowiązku w tym terminie może otworzyć deweloperowi drogę do odstąpienia, chyba że opóźnienie nabywcy było skutkiem siły wyższej.

Równie rygorystycznie potraktowano niestawienie się nabywcy na odbiór lub akt notarialny.

Deweloper musi dwukrotnie doręczyć wezwanie, przy czym wezwania powinny być oddalone od siebie o co najmniej 60 dni.

Ochrona ustawowa działa więc w obie strony, ale deweloper również musi zachować procedurę.

Stare umowy mogą podlegać innym przepisom

To bardzo ważne zastrzeżenie przy analizie spraw w 2026 r.

Nie każda umowa, która nadal jest wykonywana obecnie, automatycznie podlega w całości aktualnej ustawie.

Art. 76 przewiduje szczególne przepisy przejściowe dla przedsięwzięć, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie nowej ustawy i dla których zawarto wcześniej co najmniej jedną umowę deweloperską.

Co więcej, wobec części umów zawartych w okresie przejściowym, w których nadal nie przeniesiono własności, mogą w dalszym ciągu znajdować zastosowanie określone regulacje poprzedniej ustawy.

Dlatego pierwszym pytaniem przy sporze powinno być:

kiedy rozpoczęto sprzedaż inwestycji i kiedy zawarto konkretną umowę?

Dopiero potem można prawidłowo określić reżim prawny.

Nowelizacja z lipca 2026 r. – uwaga na przyszłe zmiany

10 sierpnia 2026 r. ogłoszono kolejną ustawę zmieniającą ustawę deweloperską – Dz.U. z 2026 r. poz. 1077.

Jej zasadnicze wejście w życie przewidziano na 11 listopada 2026 r.

Niniejszy materiał przedstawia stan prawny obowiązujący 30 sierpnia 2026 r., a zatem nie należy stosować przyszłych regulacji do obecnych zdarzeń przed datą ich wejścia w życie.

Co powinien zrobić nabywca, gdy deweloper łamie umowę?

Najgorszym rozwiązaniem jest ograniczenie się do rozmów telefonicznych.

W razie sporu trzeba jak najszybciej stworzyć materiał dowodowy.

Należy zabezpieczyć przede wszystkim:

umowę deweloperską i wszystkie aneksy;
prospekt informacyjny wraz z załącznikami;
standard wykończenia;
rzuty lokalu;
materiały reklamowe, jeżeli mogą potwierdzać określone zapewnienia;
korespondencję e-mail;
wiadomości od dewelopera;
harmonogram budowy;
wezwania do odbioru;
protokół odbioru;
zdjęcia i nagrania wad;
opinie specjalistów;
dowody poniesionych wydatków;
dokumenty bankowe;
aktualną księgę wieczystą.

Następnie należy ustalić czego nabywca faktycznie chce.

To kluczowe.

Wariant I – nadal chcę mieszkanie

Jeżeli priorytetem jest otrzymanie lokalu, właściwa strategia może obejmować:

wezwanie dewelopera do wykonania umowy,

naliczanie kar umownych,

dochodzenie odszkodowania,

żądanie usunięcia wad,

a w odpowiednich przypadkach skierowanie do sądu powództwa o wykonanie zobowiązania lub złożenie oświadczenia woli.

Nie należy pochopnie odstępować od atrakcyjnej ekonomicznie umowy tylko dlatego, że deweloper próbuje do tego doprowadzić.

Wariant II – chcę wycofać się z inwestycji

Jeżeli naruszenia są poważne, opóźnienie staje się nieakceptowalne albo występują ustawowe podstawy odstąpienia, należy przeanalizować procedurę z art. 43–45 ustawy.

Przy opóźnieniu w przeniesieniu własności zasadnicze znaczenie ma 120-dniowy termin dodatkowy.

Przy wadzie istotnej zastosowanie ma szczególna procedura odbiorowa.

Przy wadach prospektu lub niezgodności danych ustawodawca przewiduje inne podstawy i terminy odstąpienia.

Nie istnieje więc jeden uniwersalny wzór odstąpienia dla każdej sprawy.

Wariant III – lokal odbieram, ale żądam pieniędzy

Czasem ekonomicznie najlepszym rozwiązaniem jest zachowanie mieszkania i równoczesne dochodzenie roszczeń.

Może to obejmować:

karę umowną;
rekompensatę ustawową;
odszkodowanie;
obniżenie ceny w odpowiednich przypadkach;
koszty usunięcia wad;
roszczenia z rękojmi.

Każde z nich posiada jednak własne przesłanki.

Nie podpisuj protokołu „bez uwag”, jeżeli są wady

Odbiór techniczny ma ogromne znaczenie dowodowe.

Jeżeli wada jest widoczna, powinna znaleźć się w protokole.

Opis powinien być konkretny.

Zamiast:

„ściany źle wykonane”

lepiej wskazać:

„pęknięcie ściany w salonie na odcinku około 140 cm przy narożniku zewnętrznym”,

„brak działania domofonu”,

„nieszczelność drzwi balkonowych”,

„brak elementu wskazanego w standardzie wykończenia”.

W przypadku poważniejszych wad warto przystąpić do odbioru z osobą posiadającą wiedzę techniczną.

Nie podpisuj zrzeczenia się roszczeń bez analizy

Deweloper może proponować ugodę.

Samo zawarcie ugody nie jest niczym nagannym. Czasami rzeczywiście pozwala zakończyć spór szybko i korzystnie.

Problem pojawia się wtedy, gdy w zamian za niewielkie świadczenie klient podpisuje sformułowanie w rodzaju:

„nabywca zrzeka się wszelkich obecnych i przyszłych roszczeń związanych z inwestycją”.

Taki zapis może mieć konsekwencje znacznie wykraczające poza aktualny problem.

Szczególną ostrożność należy zachować, gdy przedmiotem ugody są:

kary za opóźnienie;
wady budowlane;
powierzchnia mieszkania;
brak infrastruktury;
przyszła rękojmia;
roszczenia dotyczące części wspólnych.

Czy można zgłosić dewelopera do UOKiK?

Tak, jeżeli problem nie dotyczy jedynie indywidualnego niewykonania umowy, ale może stanowić praktykę stosowaną wobec większej liczby konsumentów.

Przykładowo chodzić może o:

identyczne bezprawne klauzule w wielu umowach;
masowe wymuszanie aneksów podnoszących ceny;
uzależnianie przeniesienia własności od zrzeczenia się roszczeń;
wprowadzanie konsumentów w błąd;
agresywne praktyki rynkowe.

Aktualne działania UOKiK z marca 2026 r. pokazują, że urząd aktywnie bada właśnie takie praktyki na rynku deweloperskim.

Zgłoszenie do UOKiK nie zastępuje jednak indywidualnego dochodzenia przez nabywcę własnych pieniędzy przed sądem.

Czy zawiadomienie UOKiK zatrzymuje przedawnienie roszczeń?

Nie należy tego zakładać.

Postępowanie prowadzone przez Prezesa UOKiK w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów ma inny cel niż indywidualny proces nabywcy przeciwko deweloperowi o zapłatę czy wykonanie umowy.

Jeżeli klient ma konkretne roszczenie majątkowe, trzeba niezależnie kontrolować terminy jego dochodzenia.

Vigilantibus iura scripta sunt – prawa służą tym, którzy korzystają z nich we właściwym czasie.

Najważniejsze orzeczenia dla nabywcy mieszkania

Sąd Najwyższy, uchwała z 31 października 2025 r., III CZP 22/25

Główna teza: postanowienie umowy deweloperskiej przewidujące karę za zwłokę w przeniesieniu własności, ale pozbawiające konsumenta możliwości żądania odszkodowania przekraczającego karę, może być klauzulą niedozwoloną; dotyczy to szczególnie przypadku rażąco niskiej kary.

Sąd Najwyższy, wyrok z 10 sierpnia 2017 r., I CSK 10/17

Główna teza: wyłączenie we wzorcu umowy deweloperskiej kar umownych może naruszać interes konsumenta. SN podkreślił szczególną rolę kary jako zabezpieczenia podstawowego obowiązku dewelopera polegającego na terminowym przeniesieniu własności.

Sąd Najwyższy, postanowienie z 23 sierpnia 2022 r., I CSK 1542/22

Znaczenie dla praktyki: w sprawie dotyczącej zobowiązania z umowy deweloperskiej SN odniósł się do dopuszczalności sądowego dochodzenia złożenia oświadczenia woli i mechanizmu art. 64 k.c. oraz art. 1047 § 1 k.p.c. Orzeczenie potwierdza praktyczne znaczenie powództwa o wykonanie obowiązku przeniesienia własności w odpowiednio ukształtowanym stanie prawnym.

Sąd Najwyższy – zasady odpowiedzialności z kary umownej

W orzecznictwie SN przyjmuje się, że kara umowna stanowi zryczałtowany surogat odszkodowania. Wierzyciel wykazuje wystąpienie zdarzenia objętego karą, nie musi natomiast wykazywać powstania i rozmiaru rzeczywistej szkody.

Deweloper nie wywiązuje się z umowy – najważniejsze prawa nabywcy

Nabywca może, zależnie od konkretnej sytuacji, posiadać prawo do:

żądania wykonania umowy;
żądania zawarcia aktu przenoszącego własność;
naliczania kar umownych;
ustawowej rekompensaty, gdy umowa nie przewiduje kar;
odszkodowania za rzeczywistą szkodę;
zgłoszenia i usunięcia wad;
usunięcia niektórych wad na koszt dewelopera;
odmowy odbioru przy wadzie istotnej;
skorzystania z rękojmi po przeniesieniu własności;
odstąpienia od umowy w ustawowo określonych przypadkach;
odzyskania środków zgodnie z mechanizmem rachunku powierniczego i DFG;
kwestionowania niedozwolonych postanowień umowy;
zawiadomienia UOKiK o praktykach dotyczących szerszej grupy konsumentów.

Nie każde z tych roszczeń można zastosować równocześnie. Wybór musi odpowiadać celowi nabywcy i konkretnemu rodzajowi naruszenia.

Prawnik Warszawa i prawnik Koszalin – spory z deweloperami online

Spór z deweloperem należy rozpocząć od analizy dokumentów, a nie od wysyłania przypadkowego wezwania pobranego z Internetu.

Kluczowe znaczenie ma ustalenie:

jaka ustawa znajduje zastosowanie do konkretnej inwestycji;
co dokładnie zobowiązał się wykonać deweloper;
jakie terminy wskazano;
czy istnieją kary umowne;
czy rzeczywiście występuje opóźnienie albo zwłoka;
jakie wady stwierdzono;
co wynika z prospektu i projektu;
jakie roszczenie jest najbardziej opłacalne dla nabywcy.

Porady prawne i analiza umów deweloperskich mogą być prowadzone również online na terenie całej Polski, zarówno dla nabywców z Warszawy i Warszawy Praga-Południe, jak również z Koszalina, Mielna, Kołobrzegu i całego Pomorza Zachodniego.

Przy poważnym sporze warto działać jeszcze przed podpisaniem aneksu, ugody albo aktu notarialnego zawierającego zrzeczenie się roszczeń.

Podsumowanie

Deweloper nie może traktować podpisanej umowy jak dokumentu, który można swobodnie zmieniać wtedy, gdy inwestycja staje się dla niego mniej opłacalna.

Nabywca ma prawnie chronione oczekiwanie, że otrzyma dokładnie to, co zostało ustalone – w uzgodnionym standardzie i terminie.

Jeżeli deweloper tego obowiązku nie wykonuje, w zależności od rodzaju naruszenia możliwe jest żądanie:

wykonania umowy, zapłaty kary, odszkodowania, usunięcia wad, obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy.

Najważniejsze jest ustalenie właściwej strategii, zanim nabywca podpisze dokument, którym dobrowolnie ograniczy swoje prawa.

Szczególnie aktualne działania UOKiK z 2026 r. pokazują, że konsument nie powinien ulegać presji dewelopera polegającej na stawianiu warunku: „dopłać albo nie przeniesiemy własności” czy „zrezygnuj z kar, a zakończymy sprawę”.

Pacta sunt servanda – umów należy dotrzymywać. Zasada ta obowiązuje również dewelopera.

📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami

Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.

Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.

📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com

Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.

Porady prawne mogą być udzielane online na terenie całej Polski, w tym na terenie Warszawy, Warszawy Praga-Południe, Koszalina, Mielna i Kołobrzegu.

🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.