Kupujący mieszkanie od dewelopera często dowiaduje się przy odbiorze lokalu albo przy podpisywaniu aktu notarialnego, że budynkiem będzie zarządzała konkretna firma administrująca wskazana przez dewelopera. Niekiedy nabywcy słyszą, że „tak musi być”, „wszyscy podpisują ten sam dokument”, „administrator jest już wybrany” albo „wspólnota przez pewien czas nie może go zmienić”. W praktyce takie postanowienia bywają dla mieszkańców bardzo dotkliwe, ponieważ pierwsza administracja decyduje o opłatach, rozliczeniach, dokumentacji technicznej, zgłaszaniu usterek, obsłudze gwarancji, umowach serwisowych i realnej kontroli nad nieruchomością wspólną.

Trzeba jednak jasno powiedzieć: deweloper może organizacyjnie wskazać podmiot obsługujący budynek na starcie inwestycji, ale nie oznacza to, że właściciele lokali są pozbawieni prawa do zmiany administracji. Po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej to właściciele lokali decydują o zarządzie nieruchomością wspólną, kosztach, wynagrodzeniu zarządcy, wyborze zarządu, absolutorium, dokumentacji, rachunku bankowym i dalszym modelu obsługi budynku.

Najważniejsze pytanie brzmi nie: „czy deweloper wskazał administratora?”, lecz: w jakim trybie to zrobił. Inne skutki ma zwykła umowa administracyjna zawarta przez dewelopera na czas rozruchu inwestycji, inne — powierzenie zarządu w trybie art. 18 ustawy o własności lokali, a jeszcze inne — postanowienie narzucone konsumentom we wzorcu umowy deweloperskiej, które może być kwestionowane jako niedozwolone.

Pacta sunt servanda, ale tylko wtedy, gdy umowa została zawarta zgodnie z prawem, w prawidłowym trybie i bez rażącego naruszenia praw konsumenta.

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Nie trzeba jej „zakładać” u notariusza ani rejestrować w KRS. Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w danej nieruchomości pojawia się ogół właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

To bardzo ważne w inwestycjach deweloperskich. Deweloper przez pewien czas pozostaje właścicielem lokali niewyodrębnionych, ale nie jest już jedynym gospodarzem całej nieruchomości. Ma udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalami, które nadal do niego należą, ale nabywcy wyodrębnionych lokali również stają się właścicielami i współdecydują o nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Oznacza to, że po jej powstaniu to wspólnota, a nie deweloper jako sprzedawca mieszkań, powinna docelowo decydować o bieżącej obsłudze nieruchomości wspólnej.

Administrator, zarządca i zarząd wspólnoty — tego nie wolno mylić

W praktyce pojęcia „administracja”, „zarządca” i „zarząd” są używane zamiennie, ale prawnie mogą oznaczać różne rzeczy.

Zarząd wspólnoty to organ wspólnoty mieszkaniowej wybierany przez właścicieli lokali, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz.

Zarządca powierzony to osoba fizyczna albo prawna, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ustawy o własności lokali, czyli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w późniejszej umowie notarialnej.

Administrator to najczęściej firma obsługująca nieruchomość technicznie, księgowo i organizacyjnie na podstawie umowy cywilnoprawnej. Administrator może przygotowywać naliczenia, rozliczenia mediów, kontaktować się z wykonawcami, prowadzić dokumentację, obsługiwać zgłoszenia mieszkańców, ale sam z siebie nie musi być organem wspólnoty.

Problem zaczyna się wtedy, gdy deweloper miesza te pojęcia i przedstawia firmę administrującą jako podmiot, którego wspólnota „nie może ruszyć”. To nie zawsze jest prawda. Wszystko zależy od podstawy prawnej powierzenia obsługi.

Czy deweloper może wskazać administrację przy przekazywaniu lokali

Deweloper może technicznie zorganizować pierwszą obsługę budynku. Jest to często uzasadnione, bo budynek musi mieć od początku zapewnione sprzątanie, ochronę, konserwację wind, przeglądy, obsługę bram garażowych, rozliczenia mediów, usuwanie awarii i kontakt z wykonawcami. Chaos organizacyjny w pierwszych miesiącach po oddaniu budynku byłby szkodliwy dla mieszkańców.

Nie oznacza to jednak, że deweloper może bezterminowo i jednostronnie narzucić mieszkańcom konkretną administrację. Jeżeli wspólnota już istnieje, właściciele lokali mają prawo współdecydować o zarządzie nieruchomością wspólną. Deweloper może głosować jako właściciel lokali niewyodrębnionych, ale nie powinien traktować wspólnoty jak własnego działu technicznego.

Dopuszczalne jest więc przejściowe wskazanie administratora dla zapewnienia ciągłości obsługi budynku. Niedopuszczalne albo prawnie wątpliwe może być natomiast narzucenie mieszkańcom długoletniej, nieodwołalnej, niekontrolowanej administracji, zwłaszcza gdy została ona wpisana do wzorca umowy bez realnej możliwości negocjacji.

Najważniejsze: sprawdź, czy chodzi o zarząd powierzony z art. 18

Kluczowe znaczenie ma art. 18 ustawy o własności lokali. Przepis pozwala właścicielom lokali określić sposób zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w późniejszej umowie notarialnej. Mogą oni w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W inwestycjach deweloperskich deweloperzy często wykorzystują ten mechanizm w pierwszych aktach notarialnych. W praktyce wygląda to tak, że pierwszy nabywca lokalu podpisuje akt, w którym razem z deweloperem określany jest sposób zarządu nieruchomością wspólną. Ponieważ lokale są wyodrębniane sukcesywnie, przyjęty sposób zarządu odnosi skutek także do kolejnych nabywców lokali.

To jest prawnie dopuszczalne, ale nie oznacza niewzruszalności. Ustawa przewiduje mechanizm zmiany takiego sposobu zarządu. Jeżeli zarząd został powierzony w trybie art. 18 ust. 1, jego zmiana wymaga uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała taka stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Wniosek: jeżeli deweloper „wpisał” zarządcę do aktu notarialnego jako zarząd powierzony, wspólnota nadal może to zmienić, ale musi zastosować tryb notarialny.

Jeżeli to tylko administrator z umowy, zmiana jest prostsza

Inaczej wygląda sytuacja, gdy deweloper po prostu zawarł z firmą administrującą umowę obsługi budynku, ale nie doszło do formalnego powierzenia zarządu w trybie art. 18 ustawy o własności lokali. Wtedy administracja jest zasadniczo wykonawcą usług, a nie „ustrojowym” zarządcą wspólnoty.

Po powstaniu wspólnoty właściciele mogą podjąć uchwałę o wyborze zarządu, zmianie administratora, wypowiedzeniu umowy, wyborze nowej firmy administrującej, zatwierdzeniu kosztów i zasadach dalszej obsługi. Jeżeli wspólnota ma zarząd, zarząd wykonuje uchwały właścicieli i reprezentuje wspólnotę w umowach.

W praktyce warto wtedy sprawdzić:

kto zawarł umowę z administratorem,
czy stroną umowy jest deweloper, wspólnota czy inny podmiot,
na jaki czas zawarto umowę,
jakie są okresy wypowiedzenia,
czy przewidziano kary umowne,
jakie są obowiązki administratora,
ile wynosi wynagrodzenie,
czy umowa obejmuje podmioty powiązane z deweloperem,
czy wspólnota kiedykolwiek zatwierdziła tę umowę,
czy właściciele otrzymali pełne rozliczenia i dokumenty.

Nie można pozwolić, aby zwykła umowa obsługi technicznej była przedstawiana mieszkańcom jako coś, czego „nie da się zmienić”.

Wspólnota może odwołać zarząd i zmienić administratora

Jeżeli w nieruchomości jest więcej niż trzy lokale, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego albo kilkuosobowego zarządu, chyba że skutecznie powierzono zarząd w trybie art. 18 ustawy o własności lokali. Zarząd albo poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni albo odwołani uchwałą właścicieli.

To oznacza, że właściciele nie są skazani na ludzi albo firmę wskazaną przez dewelopera. Jeżeli zarząd jest bierny, zależny od dewelopera, nie żąda dokumentów, nie rozlicza usterek, nie kontroluje kosztów, nie zwołuje zebrań albo nie realizuje interesu wspólnoty, właściciele mogą go odwołać.

Jeżeli działa zarządca powierzony, zmiana wymaga uchwały notarialnej. Jeżeli działa zwykły administrator, wspólnota może podjąć uchwałę o zmianie firmy administrującej i upoważnić zarząd do wypowiedzenia dotychczasowej umowy oraz zawarcia nowej.

Dominium est potestas disponendi — własność oznacza realną możliwość decydowania o swojej rzeczy, a nie tylko obowiązek płacenia zaliczek narzuconych przez cudzy podmiot.

Deweloper ma większość udziałów. Czy może zablokować zmianę administracji

To częsty problem w nowych inwestycjach. Deweloper po sprzedaży części lokali nadal posiada lokale niewyodrębnione i ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Wtedy może próbować blokować uchwały mieszkańców, utrzymywać „swoją” administrację, opóźniać przekazanie dokumentów albo wpływać na koszty.

Ustawa o własności lokali przewiduje jednak mechanizm ochronny. Jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów mogą zażądać głosowania według zasady „jeden właściciel — jeden głos”. To bardzo ważny instrument w sporach z deweloperem.

W praktyce oznacza to, że nabywcy nie powinni bezradnie patrzeć na to, że deweloper ma jeszcze większość udziałów. Jeżeli uda im się zebrać wymagany próg, mogą wymusić głosowanie według osobowego modelu, który ogranicza dominację jednego właściciela posiadającego pakiet większościowy.

To rozwiązanie ma szczególne znaczenie właśnie wtedy, gdy deweloper jako właściciel niewyodrębnionych lokali próbuje utrzymać korzystny dla siebie model zarządzania budynkiem.

Zmiana zarządu powierzonego krok po kroku

Jeżeli z aktu notarialnego wynika, że zarząd nieruchomością wspólną powierzono konkretnej osobie fizycznej albo prawnej w trybie art. 18 ustawy o własności lokali, wspólnota powinna działać według następującego schematu:

uzyskać akty notarialne i sprawdzić dokładną treść postanowień o zarządzie,
sprawdzić księgę wieczystą i ewentualny wpis sposobu zarządu,
zebrać właścicieli zainteresowanych zmianą,
przygotować projekt uchwały o zmianie sposobu zarządu,
wskazać nowy model zarządzania: zarząd właścicielski albo inny zarządca powierzony,
zapewnić udział notariusza, ponieważ uchwała musi być zaprotokołowana notarialnie,
przeprowadzić głosowanie zgodnie z zasadami ustawy,
w razie dominacji dewelopera rozważyć żądanie głosowania „jeden właściciel — jeden głos”,
złożyć wniosek o wpis zmiany do księgi wieczystej,
uregulować przejęcie dokumentacji, konta bankowego, umów i rozliczeń.

Największy błąd polega na podjęciu zwykłej uchwały bez notariusza tam, gdzie zarząd został powierzony w trybie art. 18. Taka uchwała może okazać się nieskuteczna jako zmiana sposobu zarządu.

Zmiana zwykłego administratora krok po kroku

Jeżeli administracja została wskazana tylko umową usługową, a nie jako zarząd powierzony z art. 18, procedura jest prostsza. Wspólnota powinna:

ustalić, kto jest stroną umowy z administratorem,
zażądać pełnej treści umowy,
sprawdzić okres wypowiedzenia i kary umowne,
zebrać oferty konkurencyjnych administratorów,
przygotować uchwałę o wypowiedzeniu umowy albo zmianie administratora,
wskazać nową firmę albo upoważnić zarząd do wyboru spośród ofert,
określić maksymalne wynagrodzenie i zakres usług,
zobowiązać dotychczasowego administratora do przekazania dokumentacji,
przejąć rachunek bankowy, ewidencję pozaksięgową i rozliczenia,
sporządzić protokół przekazania dokumentów oraz zgłoszeń usterek.

Warto pamiętać, że zmiana administratora to nie tylko wybór tańszej firmy. Nowy administrator powinien mieć doświadczenie w obsłudze nowych inwestycji, rękojmi, gwarancji, rozliczeń z deweloperem, usuwania wad części wspólnych i przejmowania dokumentacji technicznej.

Deweloper nie może zasłaniać się „dobrem inwestycji”

Deweloperzy często tłumaczą narzucenie administracji tym, że budynek jest nowy, trzeba obsłużyć gwarancje, usunąć usterki, rozliczyć media, zarządzać garażem i zapewnić jednolity standard osiedla. Część tych argumentów może być organizacyjnie racjonalna, ale nie znosi praw właścicieli.

Wspólnota ma prawo do:

kontroli kosztów,
wyboru zarządu,
zmiany administratora,
żądania dokumentacji,
oceny pracy zarządcy,
udzielenia albo odmowy absolutorium,
zaskarżania uchwał,
żądania zebrania,
głosowania nad planem gospodarczym,
ustalania wysokości zaliczek,
kontroli rachunku bankowego,
dochodzenia roszczeń z tytułu wad części wspólnych.

To właściciele finansują utrzymanie nieruchomości wspólnej. Skoro płacą, mają prawo wiedzieć, kto zarządza pieniędzmi, na jakiej podstawie i w czyim interesie.

Największe ryzyko: administrator powiązany z deweloperem

Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, w której administrator wskazany przez dewelopera jest z nim kapitałowo, osobowo albo biznesowo powiązany. Nie zawsze musi to oznaczać naruszenie prawa, ale tworzy konflikt interesów.

Administrator powiązany z deweloperem może nie być zainteresowany agresywnym dochodzeniem roszczeń z tytułu wad części wspólnych. Może opóźniać przeglądy, łagodzić protokoły usterek, ograniczać dostęp mieszkańców do dokumentów albo prowadzić rozliczenia w sposób wygodny dla dewelopera.

Właściciele powinni wtedy szczególnie kontrolować:

protokoły odbioru części wspólnych,
zgłoszenia wad i usterek,
terminy rękojmi,
gwarancje wykonawców,
umowy serwisowe,
faktury za usługi,
rozliczenia mediów,
wynagrodzenie administratora,
wybór podwykonawców,
dokumentację techniczną,
książkę obiektu budowlanego,
korespondencję z deweloperem.

Jeżeli administrator bardziej chroni dewelopera niż wspólnotę, zmiana obsługi powinna być jednym z pierwszych działań właścicieli.

Klauzule narzucone przez dewelopera mogą być abuzywne

W umowach deweloperskich i aktach przeniesienia własności pojawiają się czasem postanowienia, które mają związać nabywcę z określonym zarządcą, administratorem, pełnomocnikiem albo modelem zarządzania osiedlem. Nie każde takie postanowienie jest automatycznie nieważne. Ale jeżeli zostało narzucone konsumentowi bez rzeczywistej możliwości negocjacji i rażąco narusza jego interesy, może być oceniane przez pryzmat art. 385¹ k.c.

Zgodnie z tym przepisem postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały indywidualnie uzgodnione, nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki sprzecznie z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy.

W rejestrze klauzul niedozwolonych UOKiK znajdują się postanowienia z branży nieruchomości dotyczące m.in. zarządu powierzonego, pełnomocnictw udzielanych deweloperowi albo każdoczesnemu zarządcy oraz przejmowania obowiązków z umów zawartych przez dewelopera. To pokazuje, że praktyki polegające na wiązaniu nabywców rozbudowanym systemem zależności od dewelopera były już przedmiotem kontroli sądowej.

Dla nabywcy oznacza to jedno: jeżeli w umowie znajduje się postanowienie, że przez kilka lat nie można zmienić administratora, że nabywca udziela nieodwołalnego pełnomocnictwa każdoczesnemu zarządcy albo że musi przejąć wszystkie umowy zawarte przez dewelopera, taki zapis trzeba dokładnie przeanalizować.

Contra proferentem — niejasne postanowienia wzorca należy tłumaczyć przeciwko temu, kto je przygotował.

Czy wspólnota może żądać dokumentów od zarządcy lub administratora

Tak. Ustawa o własności lokali przewiduje, że zarząd albo zarządca powierzony ma obowiązek prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek oraz rozliczeń. Ma także obowiązek sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i dokumentacji technicznej, przechowywać dokumentację techniczną budynku, prowadzić i aktualizować spis właścicieli oraz udziałów, składać roczne sprawozdanie i zwoływać coroczne zebranie.

Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo kontroli działalności zarządu. Nie jest to uprzejmość administratora, lecz ustawowe uprawnienie właściciela.

Właściciel może żądać wglądu m.in. do:

umowy z administratorem,
umów serwisowych,
faktur,
ewidencji kosztów,
rachunku bankowego wspólnoty,
rozliczeń mediów,
planu gospodarczego,
protokołów zebrań,
uchwał,
sprawozdań,
dokumentacji technicznej,
książki obiektu budowlanego,
protokołów przeglądów,
dokumentów dotyczących wad części wspólnych,
korespondencji z deweloperem w sprawach nieruchomości wspólnej.

Brak dokumentów, odmowa wglądu albo przewlekłe unikanie odpowiedzi to poważny sygnał ostrzegawczy.

Co zrobić, gdy zarządca nie zwołuje zebrania

Zarząd albo zarządca powierzony ma obowiązek zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale. Jeżeli tego nie robi, zebranie coroczne może zwołać każdy właściciel.

Ponadto zebrania mogą być zwoływane w razie potrzeby, a na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów zarząd albo zarządca ma obowiązek je zwołać. To ważne narzędzie w sytuacji, gdy administrator wskazany przez dewelopera próbuje przeczekać niezadowolenie mieszkańców.

W praktyce właściciele powinni działać pisemnie, zebrać podpisy i wskazać konkretny porządek obrad, np.:

odwołanie dotychczasowego zarządu,
zmiana sposobu zarządu,
wypowiedzenie umowy administratorowi,
wybór nowej administracji,
żądanie dokumentacji,
audyt kosztów,
kontrola usterek części wspólnych,
uchwała o dochodzeniu roszczeń od dewelopera,
zmiana rachunku bankowego,
zmiana zaliczek.

Nie należy czekać, aż deweloper albo wskazana przez niego administracja dobrowolnie oddadzą kontrolę nad wspólnotą.

Zarządca przymusowy jako środek awaryjny

Jeżeli zarząd nie został powołany, nie wykonuje obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Sąd określa zakres jego uprawnień i wynagrodzenie.

To środek wyjątkowy, ale w praktyce bywa potrzebny, gdy wspólnota jest sparaliżowana, deweloper blokuje uchwały, zarządca nie zwołuje zebrań, dokumenty nie są wydawane, a nieruchomość jest zarządzana w sposób sprzeczny z interesem właścicieli.

Wniosek o zarządcę przymusowego powinien być dobrze udokumentowany. Trzeba wykazać konkretne zaniedbania: brak zebrań, brak rozliczeń, brak dokumentacji, brak reakcji na awarie, nieprawidłowe umowy, niegospodarność, konflikt interesów, brak rachunku wspólnoty albo naruszenie zasad prawidłowej gospodarki.

Czy deweloper może narzucić umowy serwisowe i dostawców

To kolejny częsty problem. Deweloperzy przy oddawaniu budynku często mają już zawarte umowy na ochronę, sprzątanie, konserwację wind, bram, systemów przeciwpożarowych, zieleni, wentylacji, garaży albo monitoringu. Część tych umów jest konieczna, aby budynek mógł normalnie funkcjonować. Ale po powstaniu wspólnoty należy ustalić, czy umowy zostały prawidłowo przejęte, czy wspólnota je zatwierdziła, jakie są okresy wypowiedzenia i czy ceny są rynkowe.

Nabywca nie powinien automatycznie przejmować wszystkich zobowiązań dewelopera, zwłaszcza jeżeli zostały zawarte z podmiotami powiązanymi, na nierynkowych warunkach, z długim okresem wypowiedzenia albo z wysokimi karami za rozwiązanie.

Wspólnota powinna przeprowadzić audyt pierwszych umów serwisowych. To jeden z najważniejszych etapów przejęcia kontroli nad budynkiem.

Najważniejsze błędy mieszkańców

Pierwszy błąd to przekonanie, że skoro deweloper wskazał administrację, to mieszkańcy nic nie mogą zrobić. Mogą, ale muszą znać tryb.

Drugi błąd to nieuwzględnienie różnicy między administratorem a zarządcą powierzonym. Przy zarządzie powierzonym konieczna może być uchwała notarialna.

Trzeci błąd to brak analizy aktu notarialnego. To w nim często ukryty jest rzeczywisty model zarządu nieruchomością wspólną.

Czwarty błąd to brak kontroli kosztów w pierwszym roku działania wspólnoty.

Piąty błąd to zbyt późne zgłaszanie wad części wspólnych.

Szósty błąd to pozostawienie administratorowi powiązanemu z deweloperem kontroli nad dokumentacją techniczną.

Siódmy błąd to brak wykorzystania mechanizmu „jeden właściciel — jeden głos”, gdy deweloper ma większość udziałów.

Ósmy błąd to brak pisemnych żądań i brak dowodów. W sporach ze wspólnotą, zarządcą i deweloperem dokumenty są kluczowe.

Co powinna zrobić nowa wspólnota w pierwszych miesiącach

Nowa wspólnota powinna jak najszybciej:

sprawdzić akty notarialne i sposób zarządu,
ustalić, czy jest zarząd powierzony z art. 18,
przeanalizować umowę administratora,
wybrać zarząd albo zmienić zarządcę powierzonego,
zażądać dokumentacji technicznej,
zażądać protokołów odbioru części wspólnych,
sprawdzić książkę obiektu budowlanego,
przeanalizować umowy serwisowe,
skontrolować rachunek bankowy i przepływy finansowe,
przygotować listę wad części wspólnych,
zabezpieczyć roszczenia wobec dewelopera,
przeprowadzić audyt kosztów,
porównać oferty innych administratorów,
ustalić plan gospodarczy,
uporządkować głosowania i udziały.

Im szybciej właściciele przejmą kontrolę nad dokumentami i finansami, tym trudniej będzie utrzymać niekorzystny układ narzucony przez dewelopera.

Najważniejsze orzeczenia i stanowiska

Sąd Apelacyjny w Warszawie, wyrok z 3 kwietnia 2019 r., sygn. VII AGa 1959/18.
Teza: postanowienia wzorców stosowanych na rynku nieruchomości, które odnoszą się do przyjęcia przez nabywcę narzuconego sposobu zarządu nieruchomością wspólną jako zarządu powierzonego i związania kolejnych nabywców tym modelem, mogą podlegać kontroli pod kątem abuzywności. Orzeczenie pokazuje, że deweloper nie może dowolnie konstruować wzorca w sposób odbierający konsumentom realny wpływ na zarząd nieruchomością wspólną.

Sąd Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wyrok z 17 maja 2018 r., sygn. XVII AmC 678/16.
Teza: postanowienia nakładające na nabywcę obowiązek udzielenia deweloperowi albo każdoczesnemu zarządcy wspólnoty nieodwołalnych i szerokich pełnomocnictw mogą naruszać równowagę kontraktową i interes konsumenta. Nabywca nie powinien być związany mechanizmem, który umożliwia deweloperowi lub wskazanemu zarządcy długotrwałe działanie bez realnej kontroli właścicieli.

Sąd Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wyrok z 19 września 2018 r., sygn. XVII AmC 677/16.
Teza: w umowach deweloperskich szczególnie wrażliwe są klauzule dotyczące nieruchomości wspólnej, obciążeń, służebności, korzystania z części wspólnych i obowiązków przerzucanych na nabywców. Konsument powinien mieć rzeczywisty wpływ na istotne kwestie dotyczące jego prawa własności i kosztów utrzymania nieruchomości.

Rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK — wpis nr 7748.
Teza: w rejestrze ujawniono klauzulę z branży nieruchomości dotyczącą oświadczenia nabywcy, że znany jest mu fakt zawarcia umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną jako zarząd powierzony i powierzającej ten zarząd określonemu podmiotowi. Wpis ten pokazuje, że narzucanie konsumentom modelu zarządzania nieruchomością wspólną było przedmiotem kontroli sądowej.

Rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK — wpisy nr 7438 i 7442.
Teza: za szczególnie problematyczne uznawano postanowienia przewidujące szerokie pełnomocnictwa dla dewelopera, członków jego organów albo każdoczesnego zarządcy wspólnoty. Takie mechanizmy mogą prowadzić do faktycznego ograniczenia samodzielności wspólnoty mieszkaniowej i kontroli właścicieli nad nieruchomością wspólną.

Wniosek: deweloper może zorganizować start, ale wspólnota może przejąć kontrolę

Deweloper może zapewnić pierwszą administrację budynku, ale nie może traktować wspólnoty mieszkaniowej jak własnej jednostki organizacyjnej. Po powstaniu wspólnoty właściciele lokali mają prawo decydować o zarządzie nieruchomością wspólną, kosztach, wyborze zarządu, zmianie administratora, kontroli dokumentów i dochodzeniu roszczeń od dewelopera.

Jeżeli deweloper wskazał zwykłego administratora, wspólnota może go zmienić uchwałą i wypowiedzieć umowę zgodnie z jej warunkami. Jeżeli zarząd został powierzony w trybie art. 18 ustawy o własności lokali, zmiana wymaga uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Jeżeli deweloper ma większość udziałów, właściciele mogą korzystać z mechanizmu „jeden właściciel — jeden głos”, jeżeli spełniają ustawowy próg 1/5 udziałów.

Najgorsze, co mogą zrobić mieszkańcy, to biernie akceptować komunikat, że „tak musi być”. Nie musi. Vigilantibus iura scripta sunt — prawa są dla tych, którzy ich pilnują.

📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami

Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.

Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.

📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com

Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.

🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.

Deweloper narzucił administrację budynku? Wspólnota może ją odwołać

Popularne Tagi