Spór o tzw. metry pod ścianami działowymi w mieszkaniach od dewelopera właśnie wchodzi w kolejny etap. Najnowszy wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, sygn. V Ca 1440/25, został odebrany jako istotne zwycięstwo konsumentów. Sąd miał uznać, że deweloper nie powinien był wliczać murowanych ścian działowych do powierzchni użytkowej lokalu, a nabywcy zapłacili więcej, niż powinni. W spornej sprawie roszczenia miały wynosić od około 25 do 30 tys. zł na lokal, a w innych sprawach kwoty „ukryte” pod ściankami mogą sięgać nawet znacznie wyższych wartości.
Problem jest poważny, bo przez lata wielu nabywców płaciło cenę liczona jako iloczyn stawki za metr kwadratowy i powierzchni lokalu wskazanej przez dewelopera. Jeżeli do tej powierzchni doliczono murowane ściany działowe, konsument mógł zapłacić za metry, z których faktycznie nie korzysta jak z przestrzeni mieszkalnej. Innymi słowy — kupujący płacił za powierzchnię, na której stoi ściana. Res ipsa loquitur — rzecz mówi sama za siebie: ściana nie jest pokojem, łazienką ani kuchnią.
O co chodzi w sporze o ściany działowe
W praktyce problem sprowadza się do jednego pytania: czy powierzchnia zajęta przez murowane ściany działowe wewnątrz lokalu może być doliczana do powierzchni użytkowej mieszkania, od której zależy cena sprzedaży?
Deweloperzy przez lata argumentowali, że sposób liczenia powierzchni był opisany w umowie, prospekcie informacyjnym albo rzucie lokalu, a nabywca wiedział, jaką powierzchnię kupuje. Część spółek wskazywała też, że stosowanie Polskich Norm było dobrowolne, a strony mogły umownie przyjąć określoną metodę pomiaru.
Konsumenci odpowiadają inaczej: jeżeli deweloper powoływał się w umowie na normę PN-ISO 9836:1997, to powinien ją stosować rzeczywiście, a nie wybiórczo. Jeżeli z normy i jej technicznego rozumienia wynika, że murowane ściany działowe są elementem konstrukcji albo stałej przegrody, to nie powinny zwiększać powierzchni użytkowej lokalu. W takim ujęciu konsument został obciążony ceną za metraż, który nie powinien zostać uwzględniony przy kalkulacji ceny.
Najnowszy wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie
W sprawie V Ca 1440/25 Sąd Okręgowy w Warszawie miał przyznać rację nabywcom lokali, którzy domagali się zwrotu części ceny zapłaconej deweloperowi. Spór dotyczył tego, czy do powierzchni użytkowej lokalu można było doliczyć murowane ściany działowe. Według relacji z publikacji branżowych sąd podzielił argumentację konsumencką, zgodnie z którą powierzchnia pod takimi ścianami nie powinna być kwalifikowana jako powierzchnia użytkowa mieszkania.
To rozstrzygnięcie jest ważne, ale trzeba uczciwie powiedzieć: linia orzecznicza nadal nie jest jednolita. Ten sam problem był już rozstrzygany przez sądy w różny sposób. Z jednej strony zapadają wyroki korzystne dla konsumentów, z drugiej — sądy akceptują argumentację deweloperów, zwłaszcza gdy nabywca został wyraźnie poinformowany o sposobie liczenia powierzchni.
Dlatego nie można dziś napisać, że każda osoba, która kupiła mieszkanie z doliczonymi metrami pod ścianami, automatycznie wygra proces. Można jednak powiedzieć coś innego: jeżeli umowa, prospekt, rzut lokalu i sposób rozliczenia wskazują na zawyżenie powierzchni użytkowej w sprzeczności z deklarowaną normą, kupujący ma realną podstawę do analizy roszczenia.
Sądy nie mówią jednym głosem
Spór o ściany działowe jest obecnie jednym z ciekawszych sporów konsumenckich na rynku nieruchomości. Z jednej strony pojawiają się orzeczenia korzystne dla nabywców. Przykładowo w bazie orzeczeń opublikowano sprawę Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie, wyrok z 24 kwietnia 2024 r., sygn. IV Ca 1735/23, w której sąd analizował problem powierzchni pod ścianami działowymi i roszczeń kupujących wobec dewelopera.
Z drugiej strony w 2026 r. zapadły także wyroki korzystne dla deweloperów. W marcu 2026 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w sprawie IV Ca 616/25 miał oddalić roszczenia nabywcy dotyczące metrów pod ściankami działowymi, a komentatorzy wskazywali, że każda taka sprawa wymaga indywidualnej oceny umowy i sposobu poinformowania konsumenta.
To oznacza, że kluczowe znaczenie ma dokumentacja konkretnej inwestycji. Nie wystarczy samo stwierdzenie: „mam ściany działowe, więc należy mi się zwrot”. Trzeba sprawdzić, jaka norma została wskazana, jak opisano sposób pomiaru, czy nabywca został jasno poinformowany o doliczeniu ścian, czy powierzchnia pod ścianami była pokazana w prospekcie i czy umowa nie zawierała postanowień niejednoznacznych albo wprowadzających w błąd.
Co zmieniło się od 13 lutego 2026 r.
Od 13 lutego 2026 r. obowiązuje nowelizacja ustawy deweloperskiej, która dodała art. 5a. Ustawa z 4 grudnia 2025 r., opublikowana w Dz.U. 2026 poz. 27, przewiduje nowe zasady ustalania ceny i powierzchni użytkowej w umowach objętych ustawą deweloperską. Zgodnie z nowym mechanizmem cena lokalu albo domu ma być określana jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m² tej powierzchni, a powierzchnię użytkową ustala się według właściwej Polskiej Normy.
To istotna zmiana. Ustawodawca postanowił ograniczyć dowolność w sposobie liczenia ceny lokalu i powierzchni użytkowej. W praktyce celem nowelizacji było przecięcie wieloletnich sporów o to, czy deweloper może sprzedawać konsumentowi „metry”, które znajdują się pod ścianami działowymi, elementami konstrukcyjnymi albo innymi powierzchniami, których nabywca nie używa jak normalnej przestrzeni mieszkalnej.
Nie oznacza to jednak, że nowelizacja automatycznie rozwiązuje wszystkie stare sprawy. Dla umów zawartych przed wejściem w życie nowych przepisów nadal kluczowe znaczenie mają: treść umowy, prospekt, rzut lokalu, deklarowana norma pomiaru, sposób poinformowania konsumenta i rzeczywista metoda obliczenia ceny.
Stare umowy nadal mogą być podstawą roszczeń
Kupujący, którzy zawarli umowy przed 13 lutego 2026 r., nie są automatycznie pozbawieni roszczeń. Ich sytuacja zależy od tego, czy deweloper w umowie albo prospekcie wskazał konkretną normę obliczania powierzchni, a następnie faktycznie jej przestrzegał.
Jeżeli deweloper deklarował stosowanie normy PN-ISO 9836:1997, ale jednocześnie wliczał do powierzchni użytkowej murowane ściany działowe, powstaje pytanie, czy konsument nie został wprowadzony w błąd. Sedno problemu nie polega wyłącznie na tym, że ściany doliczono. Sedno polega na tym, czy nabywca mógł racjonalnie zakładać, że powierzchnia użytkowa została obliczona zgodnie z normą wskazaną w dokumentach.
Jeżeli dokumenty dawały konsumentowi sprzeczny komunikat — z jednej strony „stosujemy normę”, a z drugiej „wliczamy powierzchnię pod ścianami” — sąd może badać, czy nie doszło do naruszenia obowiązków informacyjnych, nieuczciwej praktyki rynkowej albo bezpodstawnego wzbogacenia po stronie dewelopera.
Norma nie jest ustawą, ale może wiązać przez umowę
Deweloperzy często podnoszą argument, że Polska Norma nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa. To prawda w sensie formalnym. Sama norma techniczna nie jest ustawą ani rozporządzeniem. Nie oznacza to jednak, że jest prawnie obojętna.
Jeżeli deweloper wprowadził normę do umowy, prospektu albo sposobu kalkulacji ceny, norma staje się elementem kontraktowego opisu świadczenia. Wtedy nie można powołać się na nią wyłącznie marketingowo, a następnie obliczać powierzchnię w sposób z nią sprzeczny. Pacta sunt servanda — jeżeli przedsiębiorca deklaruje określony standard pomiaru, powinien się go trzymać.
Właśnie dlatego sprawy „ściankowe” nie są wyłącznie technicznym sporem geodetów. To spór prawny o treść umowy, obowiązki informacyjne przedsiębiorcy, ochronę konsumenta, przejrzystość ceny i odpowiedzialność za ewentualne zawyżenie świadczenia.
Kiedy kupujący ma najmocniejszą pozycję
Najmocniejszą pozycję ma konsument, który może wykazać kilka elementów jednocześnie.
Po pierwsze, że w umowie deweloperskiej, prospekcie informacyjnym albo załącznikach wskazano konkretną normę liczenia powierzchni, np. PN-ISO 9836:1997. Po drugie, że do powierzchni użytkowej doliczono powierzchnię pod murowanymi ścianami działowymi. Po trzecie, że doliczenie tej powierzchni zwiększyło cenę lokalu. Po czwarte, że konsument nie został w sposób jasny, jednoznaczny i zrozumiały poinformowany, że płaci również za metry znajdujące się pod ścianami.
Bardzo ważny jest także prospekt informacyjny. To właśnie tam często można znaleźć sposób obliczania powierzchni, rzut lokalu, powierzchnie poszczególnych pomieszczeń i informacje o standardzie pomiaru. Jeżeli prospekt wskazuje normę, ale rzut lokalu pokazuje powierzchnię zawierającą metry pod ścianami, pojawia się istotny materiał dowodowy dla sprawy.
Jak policzyć możliwe roszczenie
Roszczenie najczęściej oblicza się przez ustalenie różnicy między powierzchnią, za którą kupujący zapłacił, a powierzchnią, która powinna zostać przyjęta przy prawidłowym pomiarze. Następnie tę różnicę mnoży się przez cenę za metr kwadratowy lokalu.
Przykład: jeżeli w cenie lokalu uwzględniono 3 m² pod ścianami działowymi, a cena wynosiła 14 000 zł za 1 m², potencjalna nadpłata może wynosić 42 000 zł. Do tego mogą dojść odsetki, jeżeli roszczenie zostało prawidłowo wezwane do zapłaty i stało się wymagalne.
W praktyce potrzebna będzie jednak dokumentacja techniczna i często opinia specjalisty. Sąd może wymagać ustalenia, jaki był rzeczywisty sposób pomiaru, czy ściany były murowane, czy mogły być uznane za stałe przegrody, jaka była powierzchnia pod nimi oraz czy deweloper wliczył ją do powierzchni użytkowej.
Jakie dokumenty trzeba sprawdzić
Kupujący powinien zacząć od zebrania pełnej dokumentacji związanej z zakupem. Najważniejsze będą:
- umowa deweloperska,
- prospekt informacyjny,
- rzut lokalu,
- karta lokalu,
- standard wykończenia,
- umowa przenosząca własność,
- protokół odbioru,
- dokumentacja powykonawcza,
- korespondencja z deweloperem,
- informacje o sposobie obliczenia powierzchni,
- cena za metr kwadratowy,
- ewentualne aneksy i rozliczenia końcowe.
Warto sprawdzić, czy dokumenty wskazują normę PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015 albo inną metodę pomiaru. Trzeba też ustalić, czy powierzchnia pod ścianami została wprost pokazana, czy była ukryta w ogólnej powierzchni lokalu. Im większa niejasność dokumentów, tym większe znaczenie może mieć argument o braku transparentności wobec konsumenta.
Jak może bronić się deweloper
Deweloperzy w takich sprawach najczęściej podnoszą kilka argumentów. Po pierwsze, że nabywca wiedział, za jaką powierzchnię płaci, bo sposób liczenia został ujawniony w umowie albo prospekcie. Po drugie, że przed 13 lutego 2026 r. nie było przepisu nakazującego jeden, sztywny sposób kalkulowania powierzchni użytkowej w umowach deweloperskich. Po trzecie, że Polska Norma nie była źródłem prawa, a jej stosowanie było dobrowolne. Po czwarte, że ściany działowe mogły być potraktowane jako elementy możliwe do demontażu, a więc dopuszczalne do uwzględnienia w określonym rozumieniu normy.
Taką argumentację przyjęły niektóre sądy w sprawach korzystnych dla deweloperów. W wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 18 marca 2026 r., sygn. IV Ca 616/25, sąd miał uznać, że w konkretnym stanie faktycznym wliczenie powierzchni pod ścianami działowymi nie musiało być niezgodne z prawem, zwłaszcza jeżeli nabywca został poinformowany o przyjętej metodzie pomiaru.
Dlatego każda sprawa wymaga analizy dokumentów, a nie automatycznego przenoszenia wniosków z jednego wyroku na wszystkie inwestycje.
Czy te sprawy są jak frankowe
Część prawników porównuje spory o metry pod ścianami do spraw frankowych, wskazując, że linia orzecznicza dopiero się kształtuje i może z czasem przesunąć się na korzyść konsumentów. Porównanie jest atrakcyjne medialnie, ale trzeba zachować ostrożność.
W sprawach frankowych kluczowe znaczenie miały klauzule abuzywne, mechanizmy przeliczeniowe i bogate orzecznictwo TSUE. W sprawach „ściankowych” punkt ciężkości jest inny: sposób obliczenia powierzchni, treść norm technicznych, obowiązki informacyjne, sposób prezentacji ceny i rzetelność dokumentacji deweloperskiej.
Podobieństwo polega jednak na czymś innym: konsument często nie miał realnej wiedzy technicznej, aby ocenić, czy płaci za rzeczywistą powierzchnię użytkową, czy za metry ukryte pod konstrukcją. Jeżeli przedsiębiorca wykorzystuje przewagę informacyjną, sąd może patrzeć na sprawę przez pryzmat ochrony konsumenta.
Co powinien zrobić kupujący, który podejrzewa nadpłatę
Najpierw należy sprawdzić prospekt informacyjny i umowę deweloperską. Jeżeli wskazano w nich normę PN-ISO 9836:1997 lub inną konkretną normę, trzeba porównać ją z rzutem lokalu i sposobem obliczenia powierzchni.
Następnie należy ustalić, czy powierzchnia pod ścianami działowymi została doliczona do powierzchni użytkowej. Jeżeli tak, trzeba obliczyć, jaka była powierzchnia tych ścian i jaka część ceny mogła zostać zapłacona nienależnie.
Kolejnym krokiem powinno być wezwanie dewelopera do zapłaty albo do przedstawienia szczegółowego sposobu kalkulacji powierzchni. W sprawach większych inwestycji warto sprawdzić, czy podobne roszczenia mają inni nabywcy. Jeżeli problem dotyczy całego budynku albo osiedla, możliwe jest skoordynowane działanie kilku właścicieli.
Najważniejsze orzeczenia i rozstrzygnięcia
Sąd Okręgowy w Warszawie, wyrok w sprawie V Ca 1440/25.
Teza: według relacji z najnowszego rozstrzygnięcia sąd przyznał rację konsumentom, uznając, że deweloper nie powinien był wliczać murowanych ścian działowych do powierzchni użytkowej lokalu, jeżeli prowadziło to do zawyżenia ceny. Orzeczenie jest wskazywane jako ważne dla nabywców mieszkań, choć jego pełne pisemne uzasadnienie będzie kluczowe dla oceny szerszego znaczenia.
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie, wyrok z 24 kwietnia 2024 r., sygn. IV Ca 1735/23.
Teza: sąd analizował roszczenia konsumentów dotyczące powierzchni pod ścianami działowymi i sposobu obliczenia ceny lokalu. Orzeczenie pokazuje, że spory o metraż nie są abstrakcyjną dyskusją techniczną, ale realnym sporem o wysokość świadczenia zapłaconego deweloperowi.
Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, wyrok w sprawie VII C 1481/22.
Teza: sprawa dotyczyła m.in. roszczeń związanych z powierzchnią pod ścianami działowymi oraz ceną lokalu mieszkalnego. Orzeczenie potwierdza, że sądy powszechne badają takie sprawy przez pryzmat konkretnych dokumentów umownych, sposobu pomiaru i skutków finansowych dla nabywcy.
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie, wyrok z 18 marca 2026 r., sygn. IV Ca 616/25.
Teza: według relacji z publikacji branżowych sąd oddalił roszczenia nabywcy dotyczące metrów pod ścianami działowymi, wskazując na znaczenie indywidualnych ustaleń stron, sposobu poinformowania konsumenta i braku automatyzmu w takich sprawach.
Ustawa z 4 grudnia 2025 r., Dz.U. 2026 poz. 27, art. 5a ustawy deweloperskiej.
Teza: od 13 lutego 2026 r. cena lokalu albo domu w umowach objętych ustawą deweloperską ma być określana jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m², a powierzchnię użytkową ustala się według właściwej Polskiej Normy. Nowelizacja ma ograniczyć rozbieżności w sposobie kalkulowania metrażu i ceny.
Wniosek: kupujący powinni sprawdzić, za co naprawdę zapłacili
Spór o ściany działowe nie jest drobiazgiem technicznym. To spór o pieniądze, transparentność umowy i uczciwe określenie ceny lokalu. Jeżeli deweloper doliczył do powierzchni użytkowej metry pod murowanymi ścianami działowymi, a konsument płacił cenę za każdy metr kwadratowy, różnica może wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przy większych lokalach i wysokich cenach metra kwadratowego kwoty mogą być jeszcze wyższe.
Nie każda sprawa będzie wygrana. Sądy nadal nie mówią jednym głosem, a rozstrzygnięcie zależy od dokumentów konkretnej inwestycji. Kluczowe będzie to, co wpisano w umowie, jaką normę wskazano, czy deweloper jasno ujawnił sposób liczenia powierzchni oraz czy kupujący rzeczywiście wiedział, że płaci również za powierzchnię pod ścianami.
Konkluzja jest jednoznaczna: każdy nabywca mieszkania od dewelopera, zwłaszcza z umową zawartą przed 13 lutego 2026 r., powinien sprawdzić prospekt informacyjny, rzut lokalu i sposób liczenia powierzchni. Jeżeli w dokumentach pojawia się PN-ISO 9836:1997, a w metrażu uwzględniono murowane ściany działowe, sprawa wymaga analizy. Caveat emptor nie oznacza, że konsument ma płacić za metry, których nie może używać.
Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Spory z deweloperami o powierzchnię lokalu wymagają dokładnej analizy umowy, prospektu informacyjnego, rzutów, norm pomiaru i rozliczenia ceny. W wielu przypadkach o wyniku sprawy decyduje nie samo istnienie ścian działowych, ale to, czy deweloper prawidłowo i jednoznacznie poinformował nabywcę, za co pobiera cenę.
Jeżeli kupiłeś mieszkanie od dewelopera i podejrzewasz, że zapłaciłeś za powierzchnię pod ścianami działowymi, warto sprawdzić dokumenty przed wysłaniem wezwania albo pozwu. Dobrze przygotowana analiza może przesądzić, czy roszczenie ma realne podstawy, jaka jest jego wysokość i jakie argumenty może podnieść deweloper.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.