Zarządca przymusowy nie jest sposobem na rozwiązanie każdego konfliktu we wspólnocie mieszkaniowej. Sąd nie ustanowi go tylko dlatego, że część właścicieli nie zgadza się z remontem, wysokością zaliczek albo decyzjami większości. Interwencja sądu jest uzasadniona przede wszystkim wtedy, gdy zarząd nie został powołany, faktycznie nie wykonuje swoich obowiązków albo prowadzi sprawy wspólnoty z naruszeniem zasad prawidłowej gospodarki. W takim przypadku nawet jeden właściciel lokalu może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego.

Według stanu prawnego na 21 sierpnia 2026 r. podstawową regulację zawiera art. 26 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Aktualny tekst jednolity ustawy został ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 232.

Czym jest zarządca przymusowy?

Zarządca przymusowy to osoba ustanawiana przez sąd, która przejmuje wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy ustawowy lub wybrany przez właścicieli model zarządzania przestał prawidłowo funkcjonować.

Nie jest to kolejny administrator obok dotychczasowego zarządu.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 kwietnia 2022 r., sygn. akt III CZ 177/22, wskazał wprost, że zarządca przymusowy ustanowiony na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali zastępuje zarząd wspólnoty i jako jedyny reprezentuje ją na zewnątrz w zakresie powierzonych mu przez sąd kompetencji. Dotychczasowy zarząd traci w tym zakresie możliwość reprezentowania wspólnoty.

To zasadnicza konsekwencja ustanowienia zarządu przymusowego.

Nie chodzi więc o „nadzorcę” patrzącego zarządowi na ręce. Jest to rzeczywista zmiana modelu zarządzania wspólnotą.

Trzy podstawowe przesłanki z art. 26 ust. 1

Art. 26 ust. 1 ustawy przewiduje trzy podstawowe sytuacje.

Każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego, jeżeli:

zarząd nie został powołany,
zarząd został powołany, ale nie wypełnia swoich obowiązków,
zarząd narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Wystarczy wystąpienie jednej z tych przesłanek.

Nie trzeba więc jednocześnie wykazywać braku zarządu, niegospodarności i szkody finansowej.

Brak zarządu może już wystarczyć

W tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, czyli obecnie takiej, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele mają obowiązek wybrać jednoosobowy albo kilkuosobowy zarząd. Wynika to z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Jeżeli zarządu nie ma, wspólnota może zostać faktycznie sparaliżowana.

Problemy dotyczą wówczas między innymi:

reprezentowania wspólnoty,
zawierania umów,
egzekwowania zaległych zaliczek,
usuwania awarii,
zlecania koniecznych prac,
prowadzenia rozliczeń,
podejmowania bieżących czynności administracyjnych.

Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie III Ca 2444/19 wskazał, że brak powołania zarządu stanowi samodzielną przesłankę zastosowania art. 26 ust. 1. Jeżeli obowiązkowego zarządu po prostu nie ma, nie trzeba dodatkowo dowodzić, że „źle wykonuje obowiązki”, skoro organ ten nie istnieje.

Administrator budynku to nie zawsze zarząd wspólnoty

To bardzo częsty problem praktyczny.

Wspólnota może mieć firmę administrującą budynkiem, która:

księguje wpłaty,
rozsyła zawiadomienia,
zleca sprzątanie,
kontaktuje się z serwisem,
prowadzi część dokumentacji.

Nie oznacza to automatycznie, że firma ta jest zarządem w rozumieniu art. 20 ustawy albo zarządcą, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1.

Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie III Ca 2444/19 bardzo wyraźnie rozróżnił administratora wykonującego czynności na podstawie umowy od ustawowego zarządu wspólnoty. Sama obecność administratora nie usuwa problemu braku organu, który powinien reprezentować wspólnotę.

Dlatego zdanie:

„zarządu wprawdzie nie mamy, ale przecież administruje nami firma”

nie zawsze chroni wspólnotę przed ustanowieniem zarządcy przymusowego.

Zarząd istnieje, ale nie wykonuje obowiązków

Druga sytuacja jest częstsza.

Formalnie zarząd został wybrany, lecz w rzeczywistości:

nie zwołuje zebrań,
nie prowadzi prawidłowej dokumentacji,
nie dochodzi należności od dłużników,
ignoruje konieczne remonty,
nie reaguje na awarie,
nie przedstawia rozliczeń,
odmawia właścicielom dostępu do dokumentów,
nie wykonuje uchwał,
pozostaje faktycznie bierny.

Nie chodzi o pojedynczą pomyłkę.

Im bardziej problemy są długotrwałe, systemowe i wpływają na funkcjonowanie nieruchomości, tym silniejsze mogą być podstawy do ingerencji sądu.

Co oznacza „naruszenie zasad prawidłowej gospodarki”?

Ustawa celowo nie definiuje tego pojęcia w sposób zamknięty.

Sąd ocenia sposób zarządzania konkretną nieruchomością.

W praktyce naruszeniem zasad prawidłowej gospodarki może być np.:

nieprzejrzyste gospodarowanie pieniędzmi,
brak kontroli nad rachunkami,
długotrwałe tolerowanie zadłużenia,
nieuzasadnione wydatki,
brak koniecznej konserwacji budynku,
pozostawianie nieruchomości w stanie powodującym zagrożenie,
brak prawidłowej ewidencji,
ignorowanie obowiązków ustawowych,
systematyczne odmawianie właścicielom dostępu do dokumentacji.

W sprawie III Ca 692/20 sąd uznał za istotne m.in. prowadzenie rozliczeń wspólnoty na rachunku należącym do spółki zarządzającej, brak wymaganej transparentności finansowej i utrudnienia w dostępie właściciela do dokumentacji. Sąd podkreślił przy tym ważną zasadę: dla zastosowania art. 26 ust. 1 nie trzeba wykazać, że wspólnota już poniosła konkretną szkodę finansową. Wystarczyć może samo niewykonywanie obowiązków albo naruszanie zasad prawidłowej gospodarki.

To bardzo istotne.

Nie trzeba czekać, aż na rachunku wspólnoty zabraknie pieniędzy albo budynek ulegnie poważnej awarii.

Nie każda zła decyzja oznacza zarząd przymusowy

Art. 26 ust. 1 nie może zastępować innych środków prawnych przewidzianych ustawą.

Jeżeli właściciel nie zgadza się z jedną konkretną uchwałą, może w odpowiednich warunkach skorzystać z art. 25 ustawy i zaskarżyć uchwałę do sądu. Ustawa przewiduje na to 6 tygodni od jej podjęcia albo od zawiadomienia właściciela – zależnie od sposobu głosowania.

Zarządca przymusowy służy natomiast zasadniczo przeciwdziałaniu poważniejszej dysfunkcji całego sposobu zarządzania.

W orzecznictwie sądów powszechnych podkreśla się, że wniosek z art. 26 jest uzasadniony w szczególności wtedy, gdy zarząd w sposób permanentny, poprzez ciąg działań albo zaniechań narusza zasady prawidłowej gospodarki. Sama niezgoda z jednostkową decyzją zarządu nie powinna automatycznie prowadzić do przejęcia zarządu przez osobę ustanowioną przez sąd.

Czy konflikt we wspólnocie wystarczy?

Nie sam konflikt.

Wspólnoty mieszkaniowe z natury generują spory:

jeden właściciel chce remontu elewacji,
drugi uważa go za zbyt drogi,
trzeci kwestionuje wykonawcę,
czwarty żąda niższej zaliczki.

To jeszcze nie oznacza, że nieruchomość jest zarządzana wadliwie.

Konflikt może jednak stać się istotny wtedy, gdy prowadzi do rzeczywistego paraliżu wspólnoty.

Przykładowo:

nie można wybrać zarządu,
nie są podejmowane konieczne uchwały,
nie da się przeprowadzić pilnego remontu,
nie są regulowane zobowiązania,
nie ma podmiotu mogącego skutecznie reprezentować wspólnotę.

W jednej ze spraw sądowych wskazywano, że istniejący konflikt połączony z zadłużeniem wspólnoty, brakiem prawidłowej gospodarki finansowej i brakiem gwarancji sprawnego zarządzania uzasadniał utrzymanie zarządu przymusowego.

Kto może złożyć wniosek?

Art. 26 ust. 1 mówi o każdym właścicielu lokalu.

Nie trzeba mieć:

większości udziałów,
poparcia zarządu,
zgody zebrania wspólnoty,
uchwały właścicieli.

Wniosek może więc złożyć również właściciel posiadający niewielki udział.

Ustawa traktuje jako właściciela również współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem wskazanego w ustawie przypadku art. 16. Wynika to z art. 1a ustawy.

W orzecznictwie wskazywano także, że osoba, która jedynie mieszka w lokalu należącym np. do jej syna, ale sama nie jest właścicielem, nie posiada na tej podstawie legitymacji do wniosku z art. 26 ust. 1.

Szczególny przypadek z art. 26 ust. 2

Ustawa przewiduje również specjalną sytuację dotyczącą początkowego etapu funkcjonowania nieruchomości.

Jeżeli:

od wyodrębnienia własności pierwszego lokalu upłynęły 2 lata,
liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy,
właściciele nie wybrali zarządu,
ani nie powierzyli zarządu nieruchomością wspólną w umowie w formie aktu notarialnego,

o ustanowienie zarządcy przymusowego może wystąpić również dotychczasowy zarządca nieruchomości, jeżeli zarządzał nią w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu i kontynuował ten zarząd przez co najmniej dwa lata.

Tekst źródłowy w tym zakresie odpowiada więc zasadniczo aktualnej regulacji.

A co z małą wspólnotą – trzy lokale lub mniej?

Tutaj trzeba zachować szczególną precyzję.

Art. 19 ustawy stanowi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W typowej małej wspólnocie podstawą ustanowienia zarządcy sądowego jest zatem art. 203 Kodeksu cywilnego, a nie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Art. 203 k.c. pozwala każdemu współwłaścicielowi żądać ustanowienia zarządcy przez sąd m.in. wtedy, gdy nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach zwykłego zarządu albo gdy większość narusza zasady prawidłowego zarządu czy krzywdzi mniejszość.

W orzecznictwie sądów powszechnych wyraźnie rozróżnia się te dwa reżimy: mała wspólnota – co do zasady art. 203 k.c.; duża wspólnota – art. 26 u.w.l. Wyjątek może wynikać z przyjęcia przez małą wspólnotę odmiennego sposobu zarządu na podstawie art. 18 ustawy.

Do jakiego sądu złożyć wniosek?

Sprawa jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym.

Co do zasady właściwy będzie sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości.

Do procedury związanej z ustanowieniem i działaniem zarządcy znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy k.p.c. dotyczące zarządu związanego ze współwłasnością, a poprzez art. 615 k.p.c. – odpowiednio także przepisy dotyczące zarządu w toku egzekucji z nieruchomości.

Sąd rozstrzyga sprawę postanowieniem.

Ile kosztuje wniosek?

Zasadnicza opłata od wniosku wszczynającego postępowanie nieprocesowe wynosi obecnie 100 zł, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej. Wynika to z art. 23 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Do tego mogą dojść wydatki związane np. z opiniami biegłych, dokumentacją albo późniejszym wynagrodzeniem zarządcy.

Co trzeba napisać we wniosku?

Nie wystarczy napisać:

„zarząd działa źle i nie mam do niego zaufania”.

Wniosek powinien zawierać przede wszystkim:

oznaczenie nieruchomości,
oznaczenie wspólnoty,
dane właściciela występującego z wnioskiem,
wskazanie pozostałych zainteresowanych,
podstawę prawną – najczęściej art. 26 ust. 1 u.w.l.,
precyzyjne żądanie ustanowienia zarządcy przymusowego,
opis konkretnych uchybień,
wskazanie dowodów,
ewentualną propozycję osoby zarządcy,
propozycję zakresu jego uprawnień.

Najważniejsze jest uzasadnienie oparte na faktach i dokumentach, a nie na osobistym konflikcie.

Jakie dowody są szczególnie wartościowe?

W praktyce mogą to być:

uchwały wspólnoty,
protokoły zebrań,
pisemne wezwania kierowane do zarządu,
brak odpowiedzi na żądania właścicieli,
roczne sprawozdania,
wyciągi bankowe,
dokumentacja księgowa,
dokumenty dotyczące zaległości,
umowy zawierane przez wspólnotę,
faktury,
ekspertyzy techniczne,
decyzje nadzoru budowlanego,
wezwania dotyczące niewykonanych remontów,
korespondencja z ubezpieczycielem,
dokumentacja awarii,
wcześniejsze orzeczenia dotyczące uchwał wspólnoty.

Bardzo przekonująco może wyglądać zestawienie chronologiczne:

data – obowiązek zarządu – zaniechanie – konsekwencja – dowód.

Czy trzeba wcześniej zaskarżać uchwały wspólnoty?

Nie ma takiego bezwzględnego warunku.

Nie trzeba wykazać, że wcześniej przeprowadzono wszystkie możliwe procesy o uchylenie uchwał.

Jednocześnie brak wykorzystania art. 25 może mieć znaczenie wtedy, gdy cała argumentacja wniosku sprowadza się właściwie do niezadowolenia z konkretnych uchwał.

Sądy podkreślają, że art. 25 i art. 26 pełnią różne funkcje:

art. 25 kontroluje określoną uchwałę,
art. 26 służy naprawieniu poważnego i trwałego problemu z zarządzaniem wspólnotą.

Jakie uprawnienia dostanie zarządca?

Nie ma jednego identycznego zakresu dla wszystkich spraw.

Art. 26 ust. 1 nakazuje sądowi określić:

zakres uprawnień zarządcy, oraz
jego wynagrodzenie.

To treść postanowienia sądu decyduje więc, jak szerokie kompetencje będzie posiadał zarządca.

Sąd Najwyższy w III CZ 177/22 wskazał, że zarządca przejmuje rolę organu reprezentującego wspólnotę. W granicach zwykłego zarządu może wykonywać m.in. czynności związane z bieżącym administrowaniem i ochroną nieruchomości, w tym określone czynności procesowe.

Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd znaczenie ma jednak treść orzeczenia oraz odpowiednio stosowane przepisy proceduralne.

Czy właściciele nadal mogą podejmować uchwały?

Ustanowienie zarządcy nie oznacza automatycznego „wyłączenia” właścicieli ze wszystkich spraw wspólnoty.

Trzeba analizować zakres kompetencji określony przez sąd oraz charakter danej czynności.

Zarządca przymusowy przejmuje funkcje zarządcze i reprezentacyjne, ale wspólnota jako ogół właścicieli nadal istnieje.

Nie można więc przyjąć uproszczenia:

„od ustanowienia zarządcy sądowego właściciele nie mają już nic do powiedzenia”.

Zakres ingerencji zależy od postanowienia sądu.

Kiedy zarządca zostaje odwołany?

Art. 26 ust. 1 kończy się bardzo ważnym zdaniem:

sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Zarząd przymusowy nie powinien więc funkcjonować bezterminowo tylko dlatego, że kiedyś wystąpił problem.

Jeżeli wspólnota odzyska zdolność do prawidłowego działania, możliwe jest wystąpienie o jego odwołanie.

Przykładowo przyczyną może być:

odbudowanie prawidłowego modelu zarządzania,
usunięcie dysfunkcji,
rozwiązanie problemów organizacyjnych,
stworzenie warunków pozwalających wspólnocie samodzielnie prowadzić swoje sprawy.

Powołanie nowego zarządu nie zawsze automatycznie kończy zarząd przymusowy

To szczególnie ważne.

Jeżeli zarządca został ustanowiony przez sąd, właściciele nie mogą po prostu uznać:

„wybraliśmy nowy zarząd, więc zarządca przymusowy od dzisiaj już nie działa”.

Do formalnego zakończenia zarządu przymusowego potrzebne jest rozstrzygnięcie sądu, skoro to sąd go ustanowił i art. 26 wyraźnie nakazuje sądowi jego odwołanie po ustaniu przesłanek.

W praktyce zmiana sytuacji we wspólnocie stanowi podstawę do złożenia odpowiedniego wniosku o odwołanie zarządcy.

Najczęstsze błędy właścicieli

„Zarząd podjął jedną złą uchwałę, więc chcę zarządcy przymusowego.”
Prawdopodobnie właściwszym środkiem będzie w pierwszej kolejności analiza art. 25 u.w.l.

„Muszę mieć większość udziałów.”
Nie. Art. 26 ust. 1 pozwala wystąpić każdemu właścicielowi.

„Najpierw wspólnota musi ponieść stratę.”
Nie. Sąd może reagować już na niewykonywanie obowiązków lub naruszenie zasad prawidłowej gospodarki.

„Mamy administratora, więc zarząd nie jest potrzebny.”
Nie zawsze. Administrator i zarząd to odmienne konstrukcje prawne.

„Mała wspólnota także zawsze działa według art. 26.”
Nie. W typowej wspólnocie do trzech lokali zastosowanie mają przepisy o współwłasności, w tym art. 203 k.c.

Najczęściej zadawane pytania

Czy jeden właściciel może ustanowić zarządcę przymusowego?

Może złożyć wniosek. Sam go nie ustanawia – robi to sąd. Nie potrzebuje jednak uchwały ani poparcia większości właścicieli.

Czy zarządca przymusowy zastępuje zarząd?

Tak. Sąd Najwyższy, postanowienie z 26 kwietnia 2022 r., III CZ 177/22: zarządca przymusowy zastępuje zarząd i reprezentuje wspólnotę w zakresie objętym jego kompetencjami.

Czy trzeba wykazać szkodę?

Nie. Art. 26 nie uzależnia ustanowienia zarządcy od powstania konkretnej szkody finansowej. Taką wykładnię przyjęto m.in. w sprawie III Ca 692/20.

Czy zarządca może zostać ustanowiony tylko dlatego, że właściciele się kłócą?

Sam konflikt nie wystarcza. Musi przełożyć się na jedną z przesłanek ustawowych – np. brak zarządu, niewykonywanie jego obowiązków lub naruszanie zasad prawidłowej gospodarki.

Czy firma administrująca budynkiem jest zarządcą w rozumieniu art. 26?

Nie musi nim być. Trzeba ustalić, czy mamy wyłącznie umowę o administrowanie, czy rzeczywiste powierzenie zarządu w trybie art. 18 ust. 1 ustawy.

Kto ustala wynagrodzenie zarządcy przymusowego?

Sąd, ustanawiając zarządcę. Wynika to wprost z art. 26 ust. 1.

Podsumowanie

Ustanowienie zarządcy przymusowego jest poważną ingerencją w samodzielność wspólnoty mieszkaniowej, dlatego powinno służyć naprawieniu rzeczywistej dysfunkcji zarządzania, a nie rozstrzyganiu każdego konfliktu pomiędzy właścicielami.

W dużej wspólnocie podstawą jest przede wszystkim art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wystarczy wykazać jedną z trzech przesłanek:

brak zarządu,
niewypełnianie obowiązków przez zarząd,
naruszanie zasad prawidłowej gospodarki.

Kluczowe znaczenie ma postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2022 r., III CZ 177/22. SN potwierdził, że zarządca przymusowy nie jest jedynie dodatkowym administratorem – zastępuje dotychczasowy zarząd i przejmuje reprezentację wspólnoty.

Jednocześnie sądy powszechne wskazują, że art. 26 powinien być odróżniany od zwykłego zaskarżania uchwał. Jeżeli problem ma charakter trwały, systemowy i obejmuje całokształt sposobu prowadzenia spraw wspólnoty, zarządca przymusowy może być właściwym rozwiązaniem. Jeżeli natomiast chodzi o jedną wadliwą uchwałę, należy przede wszystkim przeanalizować środki z art. 25 u.w.l.

W praktyce obowiązuje zatem zasada ultima ratio – zarząd przymusowy powinien stanowić środek stosowany wtedy, gdy zwykłe mechanizmy funkcjonowania wspólnoty nie zapewniają już prawidłowej ochrony nieruchomości i interesów jej właścicieli.

📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami

Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.

Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.

📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com

Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.

Porady prawne mogą być udzielane online na terenie całej Polski, w tym na terenie Warszawy, Warszawy Praga-Południe, Koszalina, Mielna i Kołobrzegu.

🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.

Zarządca przymusowy we wspólnocie mieszkaniowej – kiedy może ustanowić go sąd?