Mieszkanie kupione przed ślubem, odziedziczone po rodzicach albo otrzymane w darowiźnie zazwyczaj pozostaje majątkiem osobistym jednego z małżonków. Nie oznacza to jednak, że również pieniądze uzyskiwane z jego wynajmu należą wyłącznie do właściciela.

W czasie trwania wspólności ustawowej dochody z majątku osobistego każdego z małżonków wchodzą bowiem do majątku wspólnego. W praktyce lokal może należeć wyłącznie do męża albo żony, ale czynsz najmu pobierany w trakcie małżeństwa jest co do zasady wspólny.

Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej po rozwodzie. Trzeba wówczas ustalić, czy wynajmowane mieszkanie było majątkiem osobistym jednego małżonka, czy składnikiem majątku wspólnego. Od tego zależy zarówno prawo do samej nieruchomości, jak i sposób rozliczenia czynszu pobieranego po ustaniu wspólności.

Najważniejsza zasada: osobno oceniamy mieszkanie, a osobno pieniądze z najmu

W sprawach o podział majątku należy rozdzielić trzy zagadnienia:

do kogo należy mieszkanie;
do jakiego majątku trafiały dochody z najmu w czasie małżeństwa;
komu przypada czynsz pobierany po ustaniu wspólności majątkowej.

Błędem jest założenie, że skoro lokal należy wyłącznie do jednego z małżonków, to również wszystkie korzyści osiągane z tego lokalu mają charakter osobisty. Artykuł 31 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi wprost, że do majątku wspólnego należą dochody z majątku wspólnego, jak również dochody z majątku osobistego każdego z małżonków.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 4/21, potwierdził, że dochodami z majątku osobistego są w szczególności pożytki przynoszone przez należącą do jednego małżonka rzecz lub prawo. W odniesieniu do nieruchomości typowym przykładem takiego dochodu jest czynsz najmu.

Można zatem ująć tę zasadę następująco:

Mieszkanie może być osobiste, lecz czynsz pobierany podczas trwania wspólności ustawowej jest co do zasady wspólny.

Kiedy wynajmowane mieszkanie jest majątkiem osobistym?

Do majątku osobistego jednego z małżonków należą przede wszystkim nieruchomości:

nabyte przed zawarciem małżeństwa;
odziedziczone;
otrzymane w darowiźnie, chyba że darczyńca postanowił inaczej;
nabyte w zamian za inny składnik majątku osobistego;
nabyte już po ustanowieniu rozdzielności majątkowej.

Zasady te wynikają z art. 33 k.r.o. Sam fakt, że lokal został kupiony w czasie małżeństwa, nie zawsze przesądza więc o jego wspólnym charakterze. Jeżeli zakup został sfinansowany wyłącznie środkami pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości należącej wcześniej do majątku osobistego, może zadziałać zasada surogacji, czyli zastąpienia jednego składnika osobistego innym.

Nie wystarcza jednak samo twierdzenie: „mieszkanie kupiłem za swoje pieniądze”. Osoba powołująca się na osobisty charakter nieruchomości powinna wykazać źródło środków, ich przepływ oraz związek pomiędzy majątkiem osobistym a ceną zakupu.

W praktyce dowodami mogą być:

akt notarialny nabycia wcześniejszej nieruchomości;
umowa darowizny;
postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku;
akt poświadczenia dziedziczenia;
umowa sprzedaży składnika osobistego;
historia rachunku bankowego;
potwierdzenie przelewu ceny;
treść aktu notarialnego dotyczącego nabycia wynajmowanego mieszkania.

Ei incumbit probatio qui dicit — ciężar wykazania osobistego charakteru składnika spoczywa zasadniczo na osobie, która wywodzi z tego skutki prawne.

Kiedy mieszkanie należy do majątku wspólnego?

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej ze środków stanowiących dorobek małżonków, co do zasady wchodzi do majątku wspólnego. Nie ma decydującego znaczenia, że w księdze wieczystej albo akcie notarialnym wskazano wyłącznie jednego małżonka.

O przynależności nieruchomości do określonego majątku rozstrzyga przede wszystkim:

czas jej nabycia;
źródło finansowania;
obowiązujący wówczas ustrój majątkowy;
ewentualna treść umowy majątkowej małżeńskiej;
oświadczenia stron zawarte w akcie notarialnym.

Samo wpisanie jednego małżonka jako właściciela nie zawsze przesądza o tym, że lokal stanowi jego majątek osobisty. W postępowaniu o podział majątku sąd może ustalić, że nieruchomość formalnie zapisana na jedną osobę została w rzeczywistości nabyta do majątku wspólnego.

Czynsz z prywatnego mieszkania podczas małżeństwa jest wspólny

Jeżeli między małżonkami obowiązuje wspólność ustawowa, czynsz najmu pobierany z mieszkania należącego do majątku osobistego jednego z nich zasila majątek wspólny.

Dotyczy to między innymi lokalu:

kupionego przed ślubem;
odziedziczonego po rodzicach;
otrzymanego w darowiźnie;
nabytego w zamian za inny składnik majątku osobistego.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 6 maja 2022 r., sygn. II CSKP 1621/22, ponownie wskazał, że dochody z majątku osobistego każdego z małżonków należą do majątku wspólnego. W rozpoznawanej sprawie znaczenie miały wpływy z wynajmu lokali znajdujących się w nieruchomości należącej do majątku osobistego jednego z małżonków.

Nie zmienia tego:

wpłacanie czynszu na osobisty rachunek właściciela;
podpisanie umowy najmu wyłącznie przez właściciela;
samodzielne rozliczanie podatku;
brak dostępu drugiego małżonka do rachunku;
samodzielne zarządzanie nieruchomością.

Rachunek bankowy jest jedynie miejscem przechowywania środków. Nie decyduje samodzielnie o ich kwalifikacji majątkowej. Pieniądze wspólne nie stają się osobiste tylko dlatego, że zostały przelane na rachunek prowadzony na nazwisko jednego małżonka.

Czy faktyczne rozstanie zmienia zasady rozliczania najmu?

Samo wyprowadzenie się jednego małżonka, prowadzenie oddzielnych gospodarstw domowych albo pozostawanie w trwałym konflikcie nie powoduje automatycznego ustania wspólności majątkowej.

Dopóki wspólność formalnie trwa, dochody z najmu majątku osobistego nadal wchodzą do majątku wspólnego. Może tak być nawet wtedy, gdy postępowanie rozwodowe trwa od kilku lat, a małżonkowie od dawna nie mieszkają razem.

Rozdzielność może powstać między innymi na skutek:

zawarcia notarialnej umowy majątkowej;
wyroku ustanawiającego rozdzielność;
prawomocnego orzeczenia separacji;
uprawomocnienia się wyroku rozwodowego;
ogłoszenia upadłości albo ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków.

Sąd może z ważnych powodów ustanowić rozdzielność z datą wcześniejszą niż dzień wniesienia pozwu, w szczególności gdy małżonkowie żyli w rozłączeniu. Nie oznacza to jednak, że rozdzielność powstaje wstecz automatycznie. Konieczne jest stosowne orzeczenie i wskazanie w nim konkretnej daty.

Data ustania wspólności jest zatem kluczowa. Wyznacza granicę pomiędzy czynszem stanowiącym majątek wspólny a dochodem uzyskiwanym już po powstaniu rozdzielności.

Intercyza może zmienić zasady

Małżonkowie mogą zawrzeć umowę majątkową i ustanowić rozdzielność majątkową jeszcze przed ślubem albo w trakcie małżeństwa. Od chwili powstania rozdzielności każdy z nich zachowuje majątek nabyty później i samodzielnie nim zarządza.

Jeżeli więc jeden małżonek wynajmuje swoje mieszkanie już w okresie rozdzielności majątkowej, czynsz co do zasady zasila jego majątek osobisty, a nie majątek drugiego małżonka. Znaczenie może mieć jednak szczególna treść umowy, zwłaszcza jeżeli małżonkowie ustanowili rozdzielność z wyrównaniem dorobków albo wcześniej rozszerzyli wspólność.

Dlatego przed rozliczeniem najmu trzeba sprawdzić nie tylko akt własności nieruchomości, lecz również wszystkie zawierane przez strony umowy majątkowe.

Czy jeden małżonek może sam wynająć wspólne mieszkanie?

Jeżeli mieszkanie stanowi majątek osobisty, właściciel zasadniczo samodzielnie decyduje o jego wynajęciu. Inaczej jest w przypadku nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o. zgoda drugiego małżonka jest potrzebna między innymi do czynności prowadzącej do oddania wspólnej nieruchomości do używania albo pobierania z niej pożytków. Obejmuje to co do zasady zawarcie umowy najmu wspólnej nieruchomości.

Umowa zawarta przez jednego małżonka bez wymaganej zgody nie zawsze jest od razu definitywnie nieważna. Jej skuteczność zależy od późniejszego potwierdzenia przez drugiego małżonka. Kontrahent może wyznaczyć termin na udzielenie takiego potwierdzenia.

W praktyce przed podpisaniem umowy najmu wspólnego mieszkania należy uzyskać co najmniej wyraźną, możliwą do udowodnienia zgodę drugiego małżonka. Najbezpieczniej, gdy oboje występują w umowie po stronie wynajmującej.

Czy przy podziale majątku rozlicza się cały czynsz pobrany przez lata?

Nie zawsze.

Dochody z najmu uzyskiwane podczas małżeństwa należą do majątku wspólnego, ale małżonkowie mogą zgodnie przeznaczać je na bieżące potrzeby rodziny. Jeżeli czynsz został wykorzystany na utrzymanie domu, dzieci, spłatę wspólnych zobowiązań albo inne uzasadnione potrzeby rodzinne, nie oznacza to automatycznie, że po rozwodzie trzeba ponownie wypłacić drugiemu małżonkowi połowę wszystkich historycznych wpływów.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 29 września 2011 r., sygn. IV CSK 632/10, wskazał, że małżonkowie są uprawnieni do korzystania z dochodów przynoszonych przez majątek wspólny. Obowiązek rozliczenia może powstać zwłaszcza wtedy, gdy jeden z nich zużył dochody we własnym interesie, z uszczerbkiem dla rodziny.

Podział majątku obejmuje zasadniczo składniki istniejące w chwili ustania wspólności i nadal istniejące w chwili orzekania. Składniki zużyte prawidłowo nie są ponownie „odtwarzane” wyłącznie na potrzeby podziału. Inaczej może być z majątkiem bezprawnie zbytym, ukrytym, roztrwonionym albo zużytym wyłącznie dla osobistych potrzeb jednego małżonka. Sąd Najwyższy wyjaśnił tę zasadę między innymi w postanowieniu z 19 czerwca 2009 r., sygn. V CSK 485/08.

Kiedy można żądać rozliczenia czynszu pobranego podczas małżeństwa?

Podstawy do rozliczenia mogą występować, gdy jeden małżonek:

zatajał umowy najmu;
pobierał czynsz gotówką i ukrywał wpływy;
przekazywał dochody osobom trzecim;
finansował z nich wyłącznie swoje prywatne wydatki;
wyprowadzał środki na rachunki niedostępne dla rodziny;
zaniżał oficjalny czynsz, pobierając dodatkowe kwoty poza umową;
po rozstaniu zachowywał cały wspólny dochód, nie przeznaczając go na rodzinę;
niszczył albo roztrwaniał środki w celu pokrzywdzenia drugiego małżonka.

W takich przypadkach nie wystarczy jednak ogólne stwierdzenie, że „mąż przez dziesięć lat wynajmował mieszkanie”. Trzeba określić okres objęty żądaniem, wysokość czynszu, rzeczywiście uzyskane kwoty, poniesione koszty oraz sposób wykorzystania pieniędzy.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 27 czerwca 2024 r., sygn. II CSKP 2085/22, potwierdził, że art. 45 k.r.o. nie wyczerpuje wszystkich możliwych rozliczeń między małżonkami. Uzasadnione zbycie lub roztrwonienie składników majątku wspólnego może rodzić także roszczenie odszkodowawcze obejmujące rzeczywistą stratę oraz utracone korzyści.

Co dzieje się z czynszem po rozwodzie?

Po ustaniu wspólności trzeba rozróżnić dwa warianty.

Mieszkanie jest majątkiem osobistym jednego małżonka

Jeżeli lokal należał wyłącznie do jednego małżonka, po ustaniu wspólności dochody z jego dalszego wynajmu należą zasadniczo do właściciela.

Nie istnieje już bowiem wspólność ustawowa, która powodowała wcześniejsze wejście dochodu z majątku osobistego do majątku wspólnego. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 22 marca 2019 r., sygn. IV CSK 445/17, wyjaśniał na przykładzie dochodów z praw udziałowych, że po ustaniu wspólności późniejsze dochody z prawa osobistego należą temu byłemu małżonkowi, któremu prawo to przysługuje. Ten sam mechanizm znajduje zastosowanie do czynszu z mieszkania osobistego.

Przykład:

Mąż otrzymał mieszkanie w darowiźnie od rodziców. W trakcie małżeństwa lokal był wynajmowany za 4 000 zł miesięcznie. Do dnia ustania wspólności dochód z najmu wchodził do majątku wspólnego. Czynsz należny za okres po ustaniu wspólności co do zasady należy już wyłącznie do męża jako właściciela lokalu.

Mieszkanie należało do majątku wspólnego

Po ustaniu wspólności ustawowej nieruchomość nie staje się automatycznie wyłączną własnością osoby, która nią zarządza albo w niej mieszka. Do czasu podziału oboje byli małżonkowie pozostają uprawnieni do nieruchomości, co do zasady w równych udziałach.

Artykuł 207 k.c. przewiduje, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów. W tym samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą.

Jeżeli udziały wynoszą po 1/2, każdy z byłych małżonków powinien otrzymać połowę podlegającego rozliczeniu dochodu z najmu. Nie oznacza to jednak zawsze połowy kwoty brutto wpłacanej przez najemcę. Trzeba uwzględnić uzasadnione koszty i ciężary związane z nieruchomością.

Jeden były małżonek pobiera cały czynsz. Co może zrobić drugi?

Osoba pominięta w rozliczeniach powinna zażądać:

przedstawienia umów najmu;
wskazania wszystkich najemców;
przedstawienia historii rachunku;
rozliczenia czynszu miesiąc po miesiącu;
wykazania kosztów związanych z lokalem;
wypłaty przypadającej jej części dochodu;
przedłożenia deklaracji i dokumentów podatkowych;
przedstawienia rachunku z zarządu nieruchomością.

Artykuł 208 k.c. pozwala współwłaścicielowi niesprawującemu zarządu żądać rachunku z zarządu. Natomiast art. 207 k.c. stanowi materialną podstawę udziału w pożytkach i innych przychodach. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 29 maja 2019 r., sygn. III CSK 180/17, potwierdził prawo współwłaściciela do pożytków proporcjonalnie do udziału oraz możliwość żądania rozliczenia zarządu.

Jeżeli postępowanie o podział majątku już się toczy, roszczenie powinno zostać zgłoszone w jego ramach. Sąd w takim postępowaniu rozstrzyga nie tylko o składzie majątku, ale również o nakładach, wydatkach, posiadaniu składników, pobranych pożytkach i innych przychodach. Wynika to z art. 567 § 3 k.p.c. w związku z art. 686 k.p.c.

Żądanie powinno być skonkretyzowane. Nie wystarcza wniosek o „rozliczenie wszystkich dochodów”. Należy wskazać:

kwotę żądaną od drugiego małżonka;
okres, którego dotyczy;
sposób jej obliczenia;
nieruchomość generującą dochód;
udział przysługujący wnioskodawcy;
dowody potwierdzające pobranie czynszu.

Nie wolno czekać do zakończenia podziału

Roszczenia związane z posiadaniem rzeczy wspólnej, pobieraniem pożytków i korzystaniem z nieruchomości powinny zostać zgłoszone przed prawomocnym zakończeniem postępowania podziałowego.

Przepisy o dziale spadku i zniesieniu współwłasności stosowane odpowiednio w sprawach o podział majątku przewidują daleko idącą koncentrację roszczeń. Po prawomocnym zakończeniu postępowania uczestnik może utracić możliwość dochodzenia niektórych roszczeń, nawet jeżeli nie zgłosił ich wcześniej.

Vigilantibus iura scripta sunt — prawo sprzyja osobom czuwającym nad ochroną swoich interesów.

Czy można żądać czynszu, którego drugi małżonek w ogóle nie uzyskał?

Znacznie łatwiej rozliczyć czynsz faktycznie pobrany niż dochód, który teoretycznie mógł zostać osiągnięty.

W postanowieniu IV CSK 632/10 Sąd Najwyższy odwoływał się do rozliczenia pożytków rzeczywiście uzyskanych na podstawie umów i dokumentów podatkowych, a nie wyłącznie możliwych do osiągnięcia według rynkowej stawki.

Nie oznacza to, że roszczenie o utracony dochód jest zawsze wykluczone. Może ono powstać wyjątkowo, gdy jeden współwłaściciel w sposób zawiniony:

uniemożliwia wynajęcie nieruchomości;
bezpodstawnie rozwiązuje korzystną umowę;
celowo doprowadza do opuszczenia lokalu przez najemcę;
blokuje racjonalny zarząd rzeczą wspólną;
działa na szkodę wspólnego interesu właścicieli.

Sąd Najwyższy w sprawie III CSK 180/17 uznał, że zawiniony brak współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną może w skrajnych przypadkach uzasadniać odpowiedzialność odszkodowawczą. Nie jest ona jednak automatyczna. Trzeba udowodnić bezprawne i zawinione zachowanie, szkodę oraz normalny związek przyczynowy. Samo niezadowolenie z tego, że nieruchomość mogła potencjalnie przynosić większy zysk, nie wystarcza.

Jak rozliczyć podatki, opłaty i koszty najmu?

Po ustaniu wspólności art. 207 k.c. nakazuje rozdzielać zarówno przychody, jak i wydatki oraz ciężary związane z rzeczą proporcjonalnie do udziałów.

Do rozliczenia mogą mieć znaczenie między innymi:

podatek od nieruchomości;
koszty administracyjne;
ubezpieczenie;
prowizja pośrednika;
koszty koniecznych napraw;
opłaty ponoszone za okresy bez najemcy;
wydatki na usuwanie awarii;
podatek związany z uzyskanym przychodem;
uzasadnione koszty zarządzania.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 stycznia 2013 r., sygn. V CSK 79/12, wskazał, że czynsz najmu lub dzierżawy jest pożytkiem cywilnym podlegającym rozliczeniu. Przy ustalaniu wyniku ekonomicznego należy jednak odróżnić sam pożytek od osobistej pracy osoby zarządzającej oraz od kosztów potrzebnych do jego uzyskania.

Małżonek żądający uwzględnienia kosztów powinien wykazać, że rzeczywiście je poniósł, były związane z nieruchomością i pozostawały gospodarczo uzasadnione.

Remont mieszkania osobistego za wspólne pieniądze

Jeżeli mieszkanie należy tylko do jednego małżonka, ale remont został sfinansowany z majątku wspólnego, może powstać roszczenie o rozliczenie nakładów.

Nie każdy wydatek podlega jednak zwrotowi. Artykuł 45 § 1 k.r.o. wyłącza co do zasady zwrot koniecznych wydatków i nakładów na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Uzasadnieniem jest to, że dochody generowane przez taki przedmiot zasilają majątek wspólny.

Trzeba zatem odróżnić:

bieżące i konieczne naprawy umożliwiające dalszy najem;
odtworzenie zużytych elementów;
wydatki eksploatacyjne;
modernizację podnoszącą standard;
rozbudowę;
przebudowę zwiększającą powierzchnię;
inwestycje istotnie zwiększające wartość lokalu.

Remont polegający na usunięciu awarii instalacji może zostać oceniony inaczej niż kompleksowa przebudowa, która zwiększyła wartość prywatnego mieszkania o kilkaset tysięcy złotych.

Sąd nie ogranicza się do sumowania faktur. Bada rodzaj nakładu, źródło finansowania, jego konieczność, wpływ na możliwość uzyskiwania dochodu oraz wzrost wartości nieruchomości.

Czy właściciel może twierdzić, że sam „wypracował” cały czynsz?

Samo zarządzanie mieszkaniem, kontaktowanie się z najemcami albo organizowanie napraw nie zmienia ustawowej kwalifikacji dochodu.

Możliwe jest natomiast rozliczenie rzeczywistych kosztów zarządzania, zwłaszcza po ustaniu wspólności. W wyjątkowych przypadkach współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Nie może jednak jednostronnie ustalić dowolnego wynagrodzenia, a następnie potrącić go z czynszu należnego drugiemu byłemu małżonkowi. Zakres i wartość pracy powinny zostać udokumentowane oraz ocenione według kryteriów obiektywnych.

Jakie dowody zabezpieczyć przed podziałem majątku?

W sprawach dotyczących dochodów z najmu największe znaczenie mają dokumenty pokazujące rzeczywisty przepływ pieniędzy.

Warto zabezpieczyć:

wszystkie umowy najmu i aneksy;
protokoły przekazania lokalu;
historię rachunków bankowych;
potwierdzenia wpłat gotówkowych;
korespondencję z najemcami;
ogłoszenia dotyczące najmu;
deklaracje podatkowe;
faktury za remonty;
rachunki za wyposażenie;
rozliczenia administracyjne;
potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości;
wiadomości dotyczące wysokości czynszu;
dokumentację pośrednika;
dane najemców i świadków;
dowody wykorzystania pieniędzy na potrzeby rodziny.

Gdy dokumentacja znajduje się wyłącznie u drugiego małżonka, można wnosić o zobowiązanie go do jej przedłożenia, zwrócenie się przez sąd do banku albo urzędu skarbowego, przesłuchanie najemców oraz przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.

Najważniejsze orzeczenia dotyczące dochodów z najmu i podziału majątku

Sąd Najwyższy, postanowienie z 15 stycznia 2021 r., IV CSKP 4/21

Teza: dochody z majątku osobistego należy rozumieć szeroko. Czynsz najmu nieruchomości należącej do majątku osobistego jest dochodem, który w okresie wspólności ustawowej wchodzi do majątku wspólnego.

Sąd Najwyższy, postanowienie z 6 maja 2022 r., II CSKP 1621/22

Teza: dochody uzyskiwane z nieruchomości należącej do majątku osobistego jednego małżonka są objęte majątkiem wspólnym na podstawie art. 31 § 2 pkt 2 k.r.o.

Sąd Najwyższy, postanowienie z 29 września 2011 r., IV CSK 632/10

Teza: dochody z majątku wspólnego mogą być wykorzystywane na potrzeby rodziny. Rozliczeniu podlega w szczególności ich zużycie przez jednego małżonka we własnym interesie i z uszczerbkiem dla rodziny.

Sąd Najwyższy, postanowienie z 19 czerwca 2009 r., V CSK 485/08

Teza: przy podziale uwzględnia się składniki istniejące w chwili ustania wspólności i w chwili orzekania. Majątek prawidłowo zużyty nie podlega ponownemu rozliczeniu, natomiast wartość składników bezprawnie zbytych, zniszczonych albo roztrwonionych może zostać rozliczona rachunkowo.

Sąd Najwyższy, postanowienie z 24 stycznia 2013 r., V CSK 79/12

Teza: czynsz najmu i dzierżawy stanowi pożytek cywilny. W postępowaniu działowym rozlicza się pobrane pożytki i inne przychody, z uwzględnieniem kosztów oraz osobistego zaangażowania w ich uzyskanie.

Sąd Najwyższy, postanowienie z 29 maja 2019 r., III CSK 180/17

Teza: każdy współwłaściciel ma prawo do pożytków odpowiednio do udziału i może żądać rachunku z zarządu. Odszkodowanie za utracony możliwy czynsz wymaga jednak wykazania szczególnych przesłanek, w tym zawinionego naruszenia obowiązków zarządczych i szkody.

Sąd Najwyższy, postanowienie z 27 czerwca 2024 r., II CSKP 2085/22

Teza: katalog rozliczeń między małżonkami nie ogranicza się do art. 45 k.r.o. Bezprawne zbycie albo roztrwonienie majątku wspólnego może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej obejmującej również utracone korzyści.

Najczęstsze pytania

Czy czynsz z mieszkania odziedziczonego po rodzicach jest wspólny?

Tak, jeżeli czynsz był uzyskiwany w czasie trwania wspólności ustawowej. Samo mieszkanie pozostaje co do zasady majątkiem osobistym spadkobiercy, ale dochody z jego wynajmu wchodzą do majątku wspólnego.

Czy czynsz wpłacany na prywatne konto nadal jest wspólny?

Tak. Numer rachunku ani osoba będąca właścicielem konta nie przesądzają o przynależności pieniędzy do określonego majątku.

Czy po wyprowadzce męża czynsz staje się dochodem żony?

Nie automatycznie. Faktyczne rozstanie nie powoduje samo przez się rozdzielności. Znaczenie ma data formalnego ustania wspólności.

Czy po rozwodzie były małżonek ma prawo do czynszu z mojego prywatnego mieszkania?

Co do zasady nie ma prawa do czynszu należnego za okres po ustaniu wspólności, jeżeli lokal stanowi wyłącznie Pani lub Pana majątek osobisty. Może natomiast żądać rozliczenia dochodów uzyskanych jeszcze podczas wspólności.

Czy po rozwodzie należy się połowa czynszu ze wspólnego mieszkania?

Zasadniczo tak, jeżeli udziały byłych małżonków są równe. Rozliczeniu podlega jednak również przypadająca na każdego część uzasadnionych kosztów i ciężarów.

Czy można odzyskać połowę czynszu sprzed dziesięciu lat?

Zależy to od daty ustania wspólności, sposobu wykorzystania środków, zgłoszonego żądania, dostępnych dowodów oraz kwestii przedawnienia. Nie każda historyczna wpłata podlega automatycznemu ponownemu podziałowi.

Czy sąd sam rozliczy czynsz?

Sąd ustala skład i wartość majątku, ale roszczenie o zapłatę z tytułu pobranych pożytków powinno zostać odpowiednio zgłoszone, określone kwotowo i udowodnione. Nie należy ograniczać się do ogólnego żądania „rozliczenia najmu”.

Dochody z najmu przy podziale majątku — podsumowanie

Najważniejsze jest odróżnienie własności nieruchomości od dochodów, które nieruchomość przynosi.

Mieszkanie kupione przed ślubem, odziedziczone lub otrzymane w darowiźnie może pozostać majątkiem osobistym jednego małżonka. Jednak czynsz pobierany z takiego lokalu w okresie wspólności ustawowej co do zasady zasila majątek wspólny.

Po ustaniu wspólności sytuacja zależy od statusu nieruchomości. Dochody z mieszkania osobistego przypadają jego właścicielowi. Jeżeli jednak lokal był wspólny, czynsz pobierany do czasu podziału powinien zostać rozliczony proporcjonalnie do udziałów byłych małżonków.

W postępowaniu trzeba uwzględnić nie tylko wpływy, lecz także koszty, remonty, sposób wykorzystania pieniędzy, datę ustania wspólności i ewentualne roztrwonienie dochodów. O wyniku sprawy często decydują historia rachunku, umowy najmu oraz właściwie sformułowane żądanie procesowe.

📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami

Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.

Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.

📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com

Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.

🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.

Dochody z najmu po rozwodzie. Jak rozliczyć byłego małżonka?