Sprzedaż odziedziczonego mieszkania, domu albo działki bardzo często budzi pytanie: czy trzeba zapłacić 19% PIT, jeżeli od śmierci spadkodawcy nie minęło jeszcze 5 lat? Wielu podatników zakłada, że termin liczy się od dnia nabycia spadku albo od dnia prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. To błąd. Od 2019 r. ustawa o PIT przewiduje dla spadkobierców korzystniejszą zasadę.
W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. To oznacza, że jeżeli spadkodawca posiadał mieszkanie przez ponad 5 lat, spadkobierca może sprzedać je bez PIT nawet krótko po śmierci tej osoby.
Problem zaczyna się wtedy, gdy nieruchomość była dziedziczona kilkukrotnie. Fiskus próbuje czasem zawężać preferencję i liczyć termin tylko według ostatniego spadkodawcy. Takie podejście jest niekorzystne dla rodzin i może prowadzić do sztucznego opodatkowania sprzedaży nieruchomości, która od wielu lat pozostawała w majątku rodzinnym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku o sygn. I SA/Rz 53/26 zakwestionował taką zawężającą wykładnię. Sąd uznał, że przy wielokrotnym dziedziczeniu należy uwzględniać okres posiadania nieruchomości przez wszystkich kolejnych spadkodawców, a nie tylko ostatnią osobę, po której podatnik bezpośrednio dziedziczy udział.
To ważne rozstrzygnięcie, choć trzeba pamiętać, że wyrok jest nieprawomocny. Nie zmienia to jednak faktu, że argumentacja sądu jest bardzo istotna dla podatników, którzy dziedziczą udziały w nieruchomościach rodzinnych przechodzących z rąk do rąk w drodze spadku.
In dubio pro tributario — wątpliwości co do treści przepisów podatkowych powinny być rozstrzygane na korzyść podatnika, a nie wykorzystywane do rozszerzania opodatkowania.
Na czym polega 5-letni termin przy sprzedaży nieruchomości
Zasadą jest, że sprzedaż nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat. Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.
Przykład: podatnik kupił mieszkanie w 2022 r. Pięcioletni termin liczy się od końca 2022 r. Sprzedaż bez PIT będzie zasadniczo możliwa od 1 stycznia 2028 r. Sprzedaż wcześniejsza wymaga rozliczenia PIT-39 i może oznaczać 19% podatek od dochodu.
Przy nieruchomościach spadkowych ustawodawca wprowadził jednak odrębną, korzystną regułę. Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku, termin nie biegnie od dnia śmierci spadkodawcy ani od dnia wydania postanowienia sądu. Liczy się od końca roku, w którym spadkodawca nabył albo wybudował nieruchomość.
To rozwiązanie miało chronić spadkobierców przed podatkiem w sytuacji, gdy nieruchomość przez wiele lat była w rodzinie, a dopiero śmierć właściciela spowodowała formalne przejście własności na następców.
Dlaczego fiskus zawęża preferencję
W sporach podatkowych organy skarbowe często trzymają się bardzo literalnej wykładni przepisu. Jeżeli podatnik dziedziczy po konkretnej osobie, fiskus pyta: kiedy ta osoba nabyła nieruchomość albo udział? Jeżeli od jej nabycia nie minęło 5 lat, organ może uznać, że sprzedaż podlega PIT.
Takie podejście wydaje się proste, ale przy wielokrotnym dziedziczeniu prowadzi do niesprawiedliwych skutków. Wyobraźmy sobie mieszkanie, które od 30 lat należało do jednej osoby. Po jej śmierci dziedziczy je rodzeństwo. Następnie jedno z rodzeństwa umiera po kilku latach, a jego udział przypada pozostałym. Jeżeli żyjący spadkobiercy sprzedają lokal, fiskus może próbować twierdzić, że udział odziedziczony po drugim spadkodawcy jest „świeży”, bo ta osoba miała go tylko kilka lat.
Taka wykładnia pomija sens przepisu. Nieruchomość jako majątek rodzinny była posiadana znacznie dłużej niż 5 lat. Kolejne dziedziczenie nie powinno automatycznie uruchamiać nowego podatkowego licznika, jeżeli wcześniejszy spadkodawca posiadał nieruchomość przez wymagany okres.
WSA w Rzeszowie: trzeba uwzględnić wszystkich spadkodawców
W sprawie rozpoznanej przez WSA w Rzeszowie podatnik odziedziczył udziały w mieszkaniu po siostrze, która była właścicielką lokalu przez ponad 30 lat. Następnie zmarła kolejna osoba z kręgu spadkobierców, a jej udział przypadł pozostałym. Spadkobiercy chcieli sprzedać lokal i zapytali, czy sprzedaż będzie opodatkowana.
Fiskus uznał, że w zakresie udziału odziedziczonego bezpośrednio po pierwszej właścicielce PIT nie wystąpi. Organ odmówił jednak preferencji w części przypadającej po drugiej zmarłej osobie, argumentując, że ta była właścicielką udziału krócej niż 5 lat.
WSA w Rzeszowie nie zgodził się z takim podejściem. Sąd wskazał, że przy wykładni art. 10 ust. 5 ustawy o PIT trzeba uwzględnić cel przepisu. Celem nowelizacji było pełniejsze podatkowe uwzględnienie sukcesji praw spadkodawcy oraz ochrona rodziny. Dlatego pięcioletni termin powinien być liczony z uwzględnieniem okresu posiadania nieruchomości przez wszystkich spadkodawców, do których uprzednio należał majątek.
To podejście jest racjonalne. Jeżeli nieruchomość od kilkudziesięciu lat pozostaje w tej samej rodzinie i przechodzi w drodze dziedziczenia, to każde kolejne dziedziczenie nie powinno automatycznie tworzyć nowego obowiązku podatkowego przy sprzedaży.
Dlaczego wykładnia fiskusa jest zbyt formalistyczna
Podejście organów skarbowych sprowadza się do mechanicznego odczytania słowa „spadkodawca”. Fiskus traktuje je tak, jakby chodziło wyłącznie o ostatnią osobę, po której podatnik bezpośrednio dziedziczy. Tymczasem w realiach sukcesji rodzinnej majątek może przechodzić przez kilka etapów dziedziczenia.
Prawo podatkowe nie powinno karać rodziny za to, że po pierwszym dziedziczeniu doszło do śmierci kolejnego spadkobiercy. Taka sytuacja nie oznacza przecież nowego zakupu, spekulacji ani obrotu gospodarczego. To nadal sukcesja tego samego majątku.
Wykładnia fiskusa prowadziłaby do absurdu: mieszkanie posiadane przez rodzinę przez 30 lat mogłoby zostać częściowo opodatkowane tylko dlatego, że jeden ze spadkobierców zmarł przed sprzedażą i jego udział przeszedł dalej. Taki rezultat nie odpowiada celowi przepisu ani zasadzie zaufania obywatela do państwa.
Ratio legis przepisu jest jasna: chronić spadkobierców przed podatkiem przy sprzedaży majątku, który spadkodawca posiadał przez wymagany okres.
Pięcioletni termin liczy się od końca roku nabycia przez spadkodawcę
Najważniejsza praktyczna zasada brzmi: przy nieruchomości nabytej w spadku trzeba ustalić, kiedy spadkodawca nabył albo wybudował nieruchomość. Nie wystarczy data śmierci. Nie wystarczy data postanowienia sądu. Nie wystarczy data aktu poświadczenia dziedziczenia.
Jeżeli spadkodawca kupił mieszkanie w 2010 r., a zmarł w 2025 r., spadkobierca zasadniczo może sprzedać mieszkanie bez PIT, bo pięcioletni termin dawno upłynął po stronie spadkodawcy.
Jeżeli jednak spadkodawca kupił nieruchomość w 2024 r. i zmarł w 2025 r., sprzedaż dokonana przez spadkobiercę w 2026 r. może podlegać PIT, chyba że znajdzie zastosowanie ulga mieszkaniowa albo inna szczególna podstawa.
W sprawach wielokrotnego dziedziczenia trzeba ustalić nie tylko ostatniego spadkodawcę, ale historię własności: kto nabył nieruchomość jako pierwszy, kiedy ją nabył, w jaki sposób później przechodziła na kolejne osoby i czy była to ta sama nieruchomość lub ten sam udział.
Postanowienie sądu nie tworzy nowej daty nabycia dla PIT
Częsty błąd podatników polega na przyjmowaniu, że datą nabycia spadku jest data postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo data aktu poświadczenia dziedziczenia. To nieprawda.
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia ma charakter potwierdzający. Nie tworzy samego nabycia, lecz dokumentuje prawo spadkobiercy.
Dla art. 10 ust. 5 ustawy o PIT kluczowe jest jednak jeszcze wcześniejsze pytanie: kiedy spadkodawca nabył nieruchomość. To ta data, a nie data sądowego potwierdzenia spadku, decyduje o pięcioletnim terminie.
Wielokrotne dziedziczenie nie powinno resetować terminu
Najważniejszy spór dotyczy właśnie tego, czy kolejne dziedziczenie „resetuje” pięcioletni termin. Zdaniem WSA w Rzeszowie — nie powinno, jeżeli nieruchomość była wcześniej posiadana przez poprzednich spadkodawców przez okres pozwalający na sprzedaż bez PIT.
To bardzo ważne dla rodzin, w których nieruchomości przechodzą etapami: po rodzicach na dzieci, po rodzeństwie na pozostałe rodzeństwo, po dziadkach na wnuki, po małżonku na drugiego małżonka i dzieci, a następnie po jednym z nich na kolejne osoby.
W takich sprawach fiskus nie powinien odrywać ostatniego etapu sukcesji od całej historii własności. Jeżeli przepis ma realizować neutralność podatkową dziedziczenia, to powinien obejmować także sytuacje, w których spadkowa nieruchomość była dziedziczona więcej niż raz.
Przykład: mieszkanie po siostrze i kolejny spadek po rodzeństwie
Załóżmy, że siostra była właścicielką mieszkania od 1990 r. Zmarła w 2020 r. Spadek po niej nabyło pięcioro rodzeństwa. W 2024 r. jedno z rodzeństwa zmarło, a jego udział przypadł pozostałym. W 2025 r. żyjący spadkobiercy sprzedają mieszkanie.
Fiskus może próbować rozdzielić transakcję:
- udział odziedziczony po pierwszej siostrze — bez PIT, bo siostra miała mieszkanie ponad 5 lat,
- udział odziedziczony po drugim spadkodawcy — z PIT, bo drugi spadkodawca miał udział krócej niż 5 lat.
Taka konstrukcja jest właśnie przedmiotem sporu. WSA w Rzeszowie uznał, że trzeba patrzeć szerzej: nieruchomość była w rękach pierwotnej właścicielki przez ponad 30 lat, a następnie przeszła w drodze sukcesji spadkowej. Dlatego pięcioletni termin powinien uwzględniać okres posiadania przez wszystkich spadkodawców, a nie tylko ostatniego.
Cel przepisu: ochrona rodziny i neutralność dziedziczenia
Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o PIT nie został wprowadzony przypadkowo. Jego sens polegał na tym, aby spadkobiercy nie byli gorzej traktowani tylko dlatego, że nabyli majątek wskutek śmierci bliskiej osoby.
Przed zmianą przepisów często dochodziło do sytuacji, w której spadkodawca posiadał mieszkanie przez wiele lat, ale po jego śmierci spadkobiercy, chcąc sprzedać nieruchomość, musieli czekać kolejne 5 lat albo płacić PIT. Było to szczególnie dotkliwe, gdy spadkobiercy nie chcieli albo nie mogli utrzymywać odziedziczonego lokalu, np. z powodu kosztów, konfliktu rodzinnego, braku możliwości wspólnego korzystania albo potrzeby szybkiego rozliczenia spadku.
Nowelizacja miała ten problem usunąć. Skoro spadkodawca mógłby sprzedać nieruchomość bez PIT, to podobne uprawnienie powinni mieć jego spadkobiercy. Właśnie dlatego liczy się okres posiadania po stronie spadkodawcy.
Konstytucja ma znaczenie także w podatkach
WSA w Rzeszowie odwołał się do wykładni prokonstytucyjnej. Ma to znaczenie, bo prawo podatkowe musi być dostatecznie określone, przewidywalne i nie może być interpretowane w sposób rozszerzający obowiązki podatnika bez jasnej podstawy ustawowej.
Podatki mogą być nakładane tylko ustawą. Jeżeli przepis pozwala na korzystną dla podatnika interpretację zgodną z celem ustawy i ochroną rodziny, organ nie powinien wybierać wariantu bardziej represyjnego tylko dlatego, że daje większy wpływ do budżetu.
Nullum tributum sine lege — nie ma podatku bez jasnej ustawy. A gdy ustawa przewiduje preferencję dla spadkobierców, nie wolno jej zawężać wbrew celowi regulacji.
Czy wyrok WSA oznacza, że fiskus zawsze przegra
Nie. Trzeba zachować ostrożność. Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. I SA/Rz 53/26, jest nieprawomocny. Fiskus może złożyć skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Do czasu ukształtowania stabilnej linii orzeczniczej organy podatkowe mogą nadal prezentować zawężające stanowisko.
Dlatego podatnik planujący sprzedaż odziedziczonej nieruchomości po wielokrotnym dziedziczeniu powinien rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną. Jeżeli sprawa jest już po sprzedaży, trzeba dobrze przygotować stanowisko do PIT-39 albo odpowiedzi na wezwanie urzędu skarbowego.
Wyrok WSA daje jednak silny argument: zawężanie art. 10 ust. 5 ustawy o PIT wyłącznie do ostatniego spadkodawcy może być sprzeczne z celem przepisu i zasadą ochrony rodziny.
Co powinien sprawdzić spadkobierca przed sprzedażą
Przed sprzedażą odziedziczonej nieruchomości warto ustalić:
- kiedy pierwotny właściciel nabył albo wybudował nieruchomość,
- czy nieruchomość była dziedziczona więcej niż raz,
- po kim podatnik bezpośrednio dziedziczy,
- po kim dziedziczył jego spadkodawca,
- czy chodzi o całą nieruchomość, czy udział,
- czy po drodze był dział spadku,
- czy były zniesienia współwłasności,
- czy były dopłaty albo spłaty,
- czy nieruchomość była w majątku wspólnym małżeńskim,
- czy sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej,
- czy podatnik będzie korzystał z ulgi mieszkaniowej,
- czy potrzebna jest interpretacja indywidualna.
Dopiero po takiej analizie można bezpiecznie odpowiedzieć, czy sprzedaż będzie bez PIT.
Dział spadku może zmienić sytuację podatkową
Trzeba uważać na dział spadku. Samo nabycie spadku to jedno, ale późniejszy dział spadku może niekiedy prowadzić do nabycia ponad udział spadkowy. Jeżeli podatnik w wyniku działu spadku otrzyma więcej, niż wynosił jego pierwotny udział w spadku, organy podatkowe mogą analizować, czy w tej części doszło do nowego nabycia.
To szczególnie ważne, gdy jeden spadkobierca przejmuje całą nieruchomość ze spłatami albo bez spłat. Wtedy trzeba oddzielić skutki nabycia w drodze spadku od skutków działu spadku lub zniesienia współwłasności.
Nie każda sprawa spadkowa jest więc prosta. Sama informacja, że nieruchomość jest „po rodzinie”, nie wystarcza.
Majątek wspólny małżonków — kolejna korzystna zasada
Ustawa o PIT przewiduje również korzystną zasadę dla nieruchomości nabytych do majątku wspólnego małżonków. W przypadku sprzedaży po ustaniu wspólności majątkowej pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków albo wybudowana w trakcie wspólności.
To ma znaczenie np. po śmierci jednego z małżonków albo po rozwodzie. Fiskus nie powinien tworzyć nowej daty nabycia tylko dlatego, że doszło do ustania wspólności majątkowej.
W praktyce często trzeba analizować łącznie przepisy o spadku i przepisy o majątku wspólnym małżonków, bo nieruchomość mogła najpierw należeć do małżonków, potem do jednego z nich i dzieci, a następnie do kolejnych spadkobierców.
PIT-39 — kiedy trzeba złożyć
Jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięcioletniego terminu, przychód w ogóle nie powstaje w źródle opodatkowanym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W takim przypadku zasadniczo nie ma obowiązku wykazywania transakcji w PIT-39.
Jeżeli jednak sytuacja jest sporna, podatnik nie ma pewności co do daty nabycia albo zamierza korzystać z ulgi mieszkaniowej, trzeba bardzo ostrożnie ocenić obowiązki rozliczeniowe.
PIT-39 jest wymagany wtedy, gdy sprzedaż mieści się w pięcioletnim okresie i podlega rozliczeniu. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód, podatek albo kwotę zwolnioną w ramach ulgi mieszkaniowej.
Jak bronić się przed fiskusem
Jeżeli organ podatkowy twierdzi, że sprzedaż udziału odziedziczonego po kolejnym spadkodawcy podlega PIT, warto przygotować argumentację opartą na:
- brzmieniu art. 10 ust. 5 ustawy o PIT,
- celu nowelizacji obowiązującej od 2019 r.,
- zasadzie neutralności podatkowej sukcesji,
- ochronie rodziny,
- zasadzie zaufania obywatela do państwa,
- zasadzie dostatecznej określoności prawa podatkowego,
- zakazie rozszerzającej wykładni przepisów podatkowych na niekorzyść podatnika,
- zasadzie in dubio pro tributario,
- historii własności nieruchomości,
- dokumentach potwierdzających nabycie przez poprzednich spadkodawców.
Warto dołączyć akty notarialne, postanowienia spadkowe, akty poświadczenia dziedziczenia, odpis księgi wieczystej oraz dokumenty pokazujące ciągłość sukcesji.
Najczęstsze błędy podatników
Pierwszy błąd to liczenie pięciu lat od dnia postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Drugi błąd to liczenie terminu od dnia aktu poświadczenia dziedziczenia.
Trzeci błąd to pomijanie daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
Czwarty błąd to przyjmowanie stanowiska fiskusa bez sprawdzenia celu art. 10 ust. 5 ustawy o PIT.
Piąty błąd to nieuwzględnienie wcześniejszych spadkodawców przy wielokrotnym dziedziczeniu.
Szósty błąd to brak dokumentów potwierdzających historię własności.
Siódmy błąd to sprzedaż po dziale spadku bez analizy, czy doszło do nabycia ponad udział.
Ósmy błąd to złożenie PIT-39 bez potrzeby albo niezłożenie go wtedy, gdy jest wymagany.
Dziewiąty błąd to brak interpretacji indywidualnej przy dużej wartości nieruchomości i spornym stanie faktycznym.
Dziesiąty błąd to traktowanie każdej odziedziczonej nieruchomości tak samo, bez analizy sposobu nabycia.
Najważniejsze orzeczenie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, wyrok z 2026 r., sygn. I SA/Rz 53/26.
Teza: w przypadku wielokrotnego dziedziczenia nieruchomości pięcioletni termin, po upływie którego sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie podlega PIT, powinien być liczony z uwzględnieniem okresu posiadania nieruchomości przez wszystkich kolejnych spadkodawców, a nie wyłącznie przez ostatniego spadkodawcę. Zawężająca wykładnia organu podatkowego pomija cel art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, którym była ochrona rodziny i neutralność podatkowa sukcesji spadkowej. Wyrok jest nieprawomocny.
Wniosek: fiskus nie może resetować terminu przy każdym spadku
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie zawsze oznacza PIT. Jeżeli spadkodawca posiadał nieruchomość przez ponad 5 lat, spadkobierca może ją zasadniczo sprzedać bez podatku nawet krótko po śmierci spadkodawcy. Przy wielokrotnym dziedziczeniu fiskus nie powinien automatycznie resetować terminu tylko dlatego, że jeden ze spadkobierców zmarł, a jego udział przeszedł dalej na rodzinę.
Wyrok WSA w Rzeszowie pokazuje, że sądy dostrzegają cel przepisu: ochronę rodziny i neutralność podatkową sukcesji. Jeżeli nieruchomość od wielu lat pozostawała w majątku spadkodawców, sprzedaż przez kolejnych spadkobierców nie powinna być sztucznie opodatkowana na podstawie zawężającej wykładni organu.
Konkluzja jest prosta: przed zapłatą PIT od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości trzeba sprawdzić całą historię własności, a nie tylko ostatnie dziedziczenie. Tributum non praesumitur — podatku nie wolno domniemywać.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.