W sporach o granicę działek wielu właścicieli wychodzi z założenia, że decydujące znaczenie ma mapa i ewidencja gruntów. Najnowsze rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego pokazuje jednak, że rzeczywistość prawna bywa bardziej brutalna. Jeżeli przez dziesięciolecia sąsiedzi traktowali stary płot jako realną granicę, a sporny pas gruntu był przez jedną stronę posiadany jak właścicielski, to po latach taka linia może okazać się ważniejsza niż przebieg granicy wpisany w ewidencji. Właśnie taki sens płynie z postanowienia Sądu Najwyższego z 25 listopada 2025 r., sygn. I CSK 1551/24.
Sprawa dotyczyła klasycznego konfliktu sąsiedzkiego o rozgraniczenie nieruchomości. Między działkami najpierw istniało ogrodzenie z żerdzi, postawione po 1964 r., ale jeszcze przed 4 listopada 1971 r. Potem, w latach 90., zostało ono zastąpione drewnianym płotem, ustawionym w tym samym miejscu. Sąd Najwyższy odnotował, że co najmniej od wybudowania ogrodzenia z żerdzi aż do czasu bezpośrednio poprzedzającego wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego w 2014 r. granica wyznaczona przez ogrodzenie była niesporna.
To właśnie ten element okazał się kluczowy. Zgodnie z art. 153 kodeksu cywilnego, jeśli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, granice ustala się według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdy również tego nie da się ustalić, sąd bierze pod uwagę wszelkie okoliczności. Dodatkowo art. 154 k.c. wprowadza domniemanie, że płoty i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy służą do wspólnego użytku sąsiadów, ale ten przepis sam w sobie nie rozstrzyga jeszcze, gdzie naprawdę przebiega granica prawa własności.
Wnioskodawca próbował oprzeć sprawę na granicy ewidencyjnej i twierdził, że drewniany płot został kiedyś świadomie cofnięty w głąb jego działki jako rozwiązanie tymczasowe, mające tylko powstrzymywać zwierzęta. Sądy tego nie kupiły. Sąd Najwyższy wskazał, że sąd odwoławczy uznał te twierdzenia za niewiarygodne, a sam płot – istniejący od ponad 25 lat – nie wyglądał na prowizoryczne ogrodzenie. Co więcej, sąsiedzi korzystali z odsłoniętego pasa gruntu po swojej stronie płotu jak właściciele.
Sedno rozstrzygnięcia było jeszcze mocniejsze. Sąd Najwyższy stwierdził, że nawet gdyby pierwotna granica prawna odbiegała od przebiegu starego ogrodzenia, to i tak z upływem czasu doszło do zasiedzenia zgodnie z linią płotu. SN wyraźnie wskazał daty graniczne: termin zasiedzenia upłynąłby 4 listopada 1981 r. przy dobrej wierze albo najpóźniej 4 listopada 2001 r. przy złej wierze. To oznacza, że skarżący próbował wrócić do granicy z ewidencji już po tym, jak stan faktyczny zdążył przeobrazić się w stan prawny.
To bardzo ważna wiadomość dla właścicieli nieruchomości. Art. 172 k.c. stanowi, że posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność po 20 latach samoistnego posiadania w dobrej wierze albo po 30 latach w złej wierze. W praktyce oznacza to, że wieloletnie tolerowanie sytuacji, w której sąsiad włada przygranicznym pasem ziemi jak swoim, może skończyć się utratą prawa do tego fragmentu gruntu. Sama mapa nie cofnie skutków zasiedzenia.
W tej sprawie szczególnie istotne było także to, że sądy ustaliły naturalne włączenie niewielkiego pasa gruntu do siedliska, a więc do rzeczywistego sposobu korzystania z nieruchomości. To pokazuje, że w rozgraniczeniu liczy się nie tylko abstrakcyjny rysunek geodezyjny, lecz także długotrwałe wykonywanie władztwa nad gruntem. Longa possessio parit ius – długie posiadanie może rodzić prawo.
Nie oznacza to oczywiście, że każdy stary płot automatycznie „przesuwa” granicę działki. Sąd Najwyższy nie powiedział, że ogrodzenie samo w sobie tworzy nową granicę. Sens tego rozstrzygnięcia jest bardziej precyzyjny: jeśli przez lata ogrodzenie wyznaczało rzeczywistą linię korzystania z gruntu, a sąsiad wykonywał wobec spornego pasa posiadanie samoistne przez ustawowo wymagany czas, to sąd może uznać, że właśnie ta linia – a nie wpis z ewidencji – odpowiada aktualnemu stanowi prawnemu.
Dla praktyki to sygnał alarmowy. Właściciel, który przez lata nie reaguje na przesunięty płot, zabudowę przy granicy albo spokojne korzystanie z pasa gruntu przez sąsiada, może po czasie usłyszeć, że spóźnił się o całe dekady. W sporach granicznych liczy się nie tylko to, gdzie linia powinna biec na mapie, ale też to, kto, jak długo i w jaki sposób faktycznie wykonywał władztwo nad terenem.
Najważniejsze rozstrzygnięcie
Sąd Najwyższy, Izba Cywilna, postanowienie z 25 listopada 2025 r., sygn. I CSK 1551/24
Główna teza: nawet jeśli granica prawna pierwotnie odbiegała od przebiegu starego ogrodzenia, to wieloletnie samoistne posiadanie pasa gruntu zgodnie z linią płotu mogło doprowadzić do zasiedzenia, a tym samym uczynić granicę ewidencyjną nieistotną dla wyniku rozgraniczenia.
Nota informacyjna o składzie orzekającym
To orzeczenie wydał jednoosobowo SSN Dariusz Pawłyszcze w Izbie Cywilnej Sądu Najwyższego. Z oficjalnych danych Sądu Najwyższego wynika, że został on powołany do SN 13 stycznia 2023 r., a z danych BIP KRS wynika, że jego kandydatura do Izby Cywilnej była objęta uchwałą KRS nr 531/2021.
To ma znaczenie dla oceny tego rozstrzygnięcia w debacie prawniczej. W części środowiska sędziowskiego i doktryny orzeczenia wydawane przez sędziów powołanych na wniosek obecnej KRS są uznawane za obarczone poważnym problemem legalności. Europejski Trybunał Praw Człowieka w sprawie Advance Pharma sp. z o.o. przeciwko Polsce, skarga nr 1469/20, wyrok z 3 lutego 2022 r., stwierdził naruszenie art. 6 EKPC i uznał, że skład Izby Cywilnej Sądu Najwyższego złożony z sędziów powołanych po reformie z udziałem nowej KRS nie spełniał standardu „sądu ustanowionego ustawą”. Z tego powodu część legalnie powołanych sędziów oraz pełnomocników traktuje podobne rozstrzygnięcia jako prawnie wadliwe albo co najmniej obciążone poważnym ryzykiem skutecznego podważania.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.