Sąd Najwyższy przesądził istotną kwestię praktyczną dla współwłaścicieli mieszkań: jeden współwłaściciel nie może samodzielnie żądać od lokatora (lub byłego lokatora) zapłaty całego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, lecz tylko tej części, która odpowiada jego udziałowi we współwłasności. To rozstrzygnięcie ma bezpośrednie znaczenie dla spraw o wieloletnie zaległości „czynszopodobne”, w których jedna osoba próbuje odzyskać pełną kwotę także za biernego współwłaściciela.
W tekście opisano sprawę dwóch współwłaścicieli lokalu mieszkalnego, w której jeden z nich pozwał byłą lokatorkę o odszkodowanie za kilkuletnie bezumowne korzystanie. Sąd Najwyższy nie podzielił argumentacji skargi kasacyjnej, w której powód powoływał się na art. 209 k.c. jako podstawę do dochodzenia roszczenia „w całości”.
Sygnatura sprawy: I CSK 785/25.
Uwaga redakcyjna: materiał opracowano wyłącznie na podstawie tekstu przekazanego w wiadomości.
Bezumowne korzystanie z lokalu co mówi ustawa
Punktem wyjścia jest reżim ustawowy, który wprost opisuje obowiązek osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego.
Zgodnie z przytoczonym fragmentem:
„Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.”
W praktyce sądowej oznacza to, że w razie wygaśnięcia najmu albo braku tytułu prawnego, spór często nie dotyczy samej zasady odpowiedzialności, lecz:
- skuteczności wypowiedzenia,
- wysokości „czynszu rynkowego”/stawek,
- zaliczenia wpłat na poczet zobowiązań,
- terminu i przedawnienia,
- a wreszcie: kto i w jakiej części jest uprawniony do dochodzenia kwoty.
Jak sądy policzyły odszkodowanie i dlaczego powód przegrał
Sądy meriti (w tym Sąd Apelacyjny w Gdańsku) ustaliły, że należne odszkodowanie za okres od października 2006 r. do grudnia 2019 r. wyniosło 54,2 tys. zł. Jednak z punktu widzenia powoda kluczowe było to, że miał on ½ udziału we własności lokalu.
W materiale wskazano:
„Z ustaleń tych wynikało, że należne odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od października 2006 r. do grudnia 2019 r. wynosiło 54,2 tys. zł. Zgodnie z posiadanym udziałem w prawie własności lokalu powód mógł zażądać od pozwanej połowy tego odszkodowania, tj. 27,1 tys. zł. A ponieważ pozwana dokonała zapłaty na rzecz powoda łącznie 37,1 tys. zł, kwota ta przewyższała kwotę należnego mu odszkodowania. Powód nie był zaś umocowany do podejmowania czynności w imieniu drugiego współwłaściciela nieruchomości, więc w konsekwencji SA nie uwzględnił powództwa.”
To prowadzi do wniosku praktycznego: nawet jeżeli „w kasie” lokal generował jedno roszczenie w wysokości czynszu, to w procesie prawidłowe legitymowanie roszczenia wymaga podziału według udziałów, o ile powód nie ma umocowania do działania za drugiego współwłaściciela.
Art 209 k.c. nie pomoże w dochodzeniu pełnej kwoty
Powód próbował oprzeć się na konstrukcji z art. 209 k.c. i twierdził, że dochodzenie pełnego odszkodowania jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa.
W tekście opisano tę linię argumentacji:
„Współwłaściel lokalu nie dał za wygraną, starając się przekonać w skardze kasacyjnej SN, że dochodzenie przez niego zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa do lokalu i w świetle art. 209 k.c. miał prawo żądać pełnego odszkodowania także za drugiego współwłaściciela.”
Sąd Najwyższy nie przyjął tej tezy i jednoznacznie odciął możliwość „zastępczego” dochodzenia całej kwoty w takim układzie.
Kluczowy fragment rozstrzygnięcia oddaje istotę stanowiska:
„Sąd Najwyższy nie przychylił się do tego stanowiska, wskazując, że art. 209 nie ma w takiej sprawie zastosowania. Nie można tu mówić o czynności zmierzającej do zachowania wspólnego prawa w świetle art. 209 k.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa – wynika z rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego.”
Dodatkowo SN zaakcentował konstrukcję udziałową legitymacji:
„SN stwierdził też, że ustalono, iż powód był współwłaścicielem nieruchomości w ½ udziału, więc był uprawniony do odszkodowania jedynie w wysokości odpowiadającej wartości swego udziału. Zatem SO i SA prawidłowo uznały, że skarżący nie był umocowany do podejmowania czynności w imieniu drugiego współwłaściciela nieruchomości.”
Co to oznacza dla współwłaścicieli w sporach z lokatorami
1) Dochodzisz tylko „swojej” części jeśli działasz sam
Jeżeli jesteś współwłaścicielem, a drugi współwłaściciel:
- nie chce pozywać,
- nie reaguje,
- mieszka za granicą,
- jest w konflikcie,
to bez odpowiedniego umocowania w procesie odzyskasz co do zasady tylko tyle, ile wynika z Twojego udziału.
2) Jak legalnie dochodzić pełnej kwoty
W praktyce są dwa bezpieczne warianty:
- pozew łącznie przez wszystkich współwłaścicieli (współuczestnictwo po stronie powodowej),
- albo działanie jednego współwłaściciela w oparciu o umocowanie od drugiego (pełnomocnictwo), tak aby wykazać uprawnienie do dochodzenia także „cudzego” udziału.
Rozstrzygnięcie SN wprost wskazuje, że brak umocowania był elementem, który „zablokował” żądanie pełnej kwoty.
3) Uważaj na rozliczenia i wpłaty
W tej sprawie pozwana dokonała wpłat na rzecz powoda w wysokości 37,1 tys. zł, co przekroczyło 27,1 tys. zł należne mu w ramach ½ udziału. To pokazuje realne ryzyko procesowe:
- jeżeli lokator płaci „jednemu” współwłaścicielowi, sąd może uznać, że w stosunku do tego współwłaściciela roszczenie jest już zaspokojone,
- a drugi współwłaściciel — bez własnej aktywności lub bez umocowania udzielonego pierwszemu — pozostaje poza procesem.
Spór interpretacyjny czy to rozwiązanie jest słuszne
Stanowisko Kancelarii Prawnej Prawnik Warszawa w tej sprawie jest następujące:
„SN po drobiazgowej analizie doszedł do wniosku, że aby bronić całości majątku, trzeba mieć pełnomocnictwo od współwłaściciela. Czy jednak taka wykładnia jest słuszna? Wszak czynsz jest jeden, a nie tyle czynszów, ilu współwłaścicieli; przedmiotem najmu jest lokal, a nie udział w lokalu. Prawo do pobierania czynszu jest prawem wspólnym. To prawda, że świadczenie pieniężne jest podzielne, ale podział następuje pomiędzy współwłaścicielami, a nie u najemcy, który ma obowiązek płacić cały czynsz. Jeżeli nikt nie wystąpi o odszkodowanie, roszczenie przedawni się, a więc zostanie utracone. Współwłaściciele powinni móc przeciwdziałać takiemu skutkowi, a niesolidny lokator czy inna osoba bezprawnie zajmująca nieruchomość nie powinna być promowana z tego powodu, że współwłaściciel z jakiegokolwiek powodu zaniedbał ochronę swoich praw.”
To ważny głos: wskazuje na ryzyko „premiowania” osoby bezprawnie zajmującej lokal, jeżeli współwłaściciele nie działają wspólnie. Jednocześnie SN w tej sprawie postawił akcent na formalnej stronie legitymacji i umocowania.
Praktyczna porada dla klienta jak zabezpieczyć roszczenie
- Ustal udział każdego współwłaściciela w prawie własności (księga wieczysta, umowa, postanowienie spadkowe).
- Zabezpiecz dowody: wypowiedzenia, korespondencję, protokoły, dowody zajmowania lokalu, wyliczenia stawek, potwierdzenia wpłat.
- Ustal strategię:
- jeśli chcesz odzyskać całość: działaj wspólnie albo uzyskaj umocowanie,
- jeśli działasz sam: licz roszczenie „na swój udział”, żeby nie przegrać przez legitymację.
- Pilnuj przedawnienia: w sprawach długotrwałych (lata) kluczowe jest niedopuszczenie do utraty roszczeń w czasie.
- Ustal, jak lokator płacił (komu i w jakiej dacie). Wpłaty mogą zmienić saldo roszczenia w Twojej części.
Podsumowanie
Sedno rozstrzygnięcia jest proste, choć dla wielu współwłaścicieli bywa zaskakujące: bez umocowania nie „ściągniesz” całego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, nawet jeśli ekonomicznie „czynsz jest jeden”. W sporach z lokatorami formalne zasady współwłasności i legitymacji procesowej działają twardo. Współwłaściciele, którzy chcą skutecznie odzyskać pieniądze, powinni działać wspólnie albo uporządkować umocowanie jeszcze przed wejściem na drogę sądową.
📌Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Każda sprawa prawna – nawet pozornie prosta – może kryć w sobie istotne ryzyka, o których łatwo zapomnieć bez specjalistycznej wiedzy. Przepisy często są niejednoznaczne, a ich interpretacja zależy od konkretnego stanu faktycznego, dotychczasowego orzecznictwa oraz przyjętej strategii procesowej.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy realne możliwości działania oraz pomożemy wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojego przypadku. Nasi eksperci z i Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa” wielokrotnie wspierali osoby, które uważały, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 665-444-245
📧 kontakt@prawnikwaw.com
Nie odkładaj decyzji na później – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszym krokiem do rozwiązania problemu prawnego jest rozmowa z prawnikiem, który rzetelnie oceni Twoją sprawę.
🔹 Publikacja została przygotowana na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa przez ekspertów z Kancelarii Prawnej „Prawnik Warszawa”. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zalecamy indywidualną konsultację z prawnikiem.